종합부동산세(종부세)는 재산세를 내는 납세자 중 고가의 많은 주택을 보유한 경우에만 부담하는 세금이다. 재산세와 같이 공시가격을 기초로 계산하면서도 주택이 여러 채인 경우에는 공시가격을 합산하고 보다 무거운 세율로 세금을 물린다는 차이가 있다.
1세대 1주택인 경우 공시가격에서 9억원을 공제해 9억원 초과부분에 대해서 종부세를 내지만, 2주택 이상부터는 공시가격에서 6억원만 공제해 6억원 초과분에 대해 종부세를 부담한다.
공시가격에서 공제금액을 뺀 후에는 종부세도 재산세처럼 공정시장가액비율을 곱해서 과세표준을 산출한다. 다만 재산세는 공정시장가액비율이 60%로 고정돼 있지만, 종부세는 올해 90% 2021년에는 95%, 2022년 이후에는 100%로 공정시장가액비율이 달라진다.
공제액을 제외한 공시가격의 공정시장가액비율만큼이 종부세 과세표준인데, 여기에 종부세율을 곱하면 종부세를 산출할 수 있다. 종부세율은 보유지역과 보유주택수에 따라 세율이 구분되어 다소 복잡하다.
1세대 1주택자나 조정대상지역이 아닌 일반지역 2주택자는 과표구간별로 0.5%~2.7%의 세율이 적용된다. 조정대상지역 2주택자나 3주택 이상을 보유한 경우에는 여기에 각 과표구간별로 0.1%p~0.5p를 누진해서 더한 0.6%~3.2%의 높은 세율을 곱해서 종부세를 계산한다.
과세표준에 세율을 곱하면 종부세가 계산되는데, 계산된 세액에서 재산세과표와 중복된 부분만큼은 공제하는 절차도 있다. 같은 주택에 재산세도 부과하고 종부세도 부과하기 때문에 겹치는 부분은 빼주는 것이다.
이밖에도 1세대 1주택인 경우에는 계산된 세액에서 추가적으로 장기보유공제와 고령자 공제를 더 받을 수 있다.
장기보유공제는 종부세 과세대상인 1세대 1주택자가 5년 이상 보유하면 20%, 10년 이상은 40%를 세액공제하며, 15년 이상의 경우 세액의 50%를 공제하는 혜택이다.
고령자 공제는 납세자가 60세 이상인 경우 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%를 세액공제하는 혜택이다. 다만, 장기보유공제와 고령자공제를 합해서 80%가 넘는 세액공제는 받을 수 없도록 공제 상한이 있다.
종부세는 집값에 따라 세부담이 전년대비 150%를 넘지 못하도록 하는 세부담상한도 있다. 조정대상지역 2주택자는 200%, 3주택자는 300%가 상한이다.
