월세나 전세를 주고 임대소득을 올리는 집주인은 첩첩산중이다. 올해부터 연간 2000만원 이하 임대소득에 대해서도 과세대상에 포함되면서 내년 5월 종합소득세 신고를 해야 한다.
월세로 90만원을 받으면 임대소득세로 52만3600원을 내야 한다. 연간 임대수입금액 1080만원에서 필요경비 50%(540만원)와 공제금액 200만원을 차감한 후 15.4%(지방소득세 포함)의 세율을 적용한 것이다.
(임대수입 1080만원-필요경비 540만원-공제금액 200만원)×15.4%=52만3600원
다만, 소형주택(85㎡·6억원 이하)에서 8년 임대사업자로 등록하면 필요경비 60%와 공제금액 400만원을 적용하기 때문에 소득세를 낼 필요가 없다.
임대수입 1080만원-필요경비 720만원-공제금액 400만원=0
임대수입이 더 많아서 소득세를 내더라도 8년 장기 임대사업자는 산출세액의 75%, 4년 임대사업자는 30%를 세액에서 추가로 감면받을 수 있다. 따라서 임대사업자 등록은 집주인들에게 소득세 절세의 수단으로 떠오르는 방식이다.
그런데 2021년부터 세금감면 폭이 줄어든다. 8년 임대사업자는 50%, 4년 임대사업자는 20%의 감면율를 적용한다. 이렇게 되면 8년 임대사업자는 현재보다 소득세를 2배 더 내고, 4년 임대사업자는 세부담이 15% 늘어난다.
예를 들어 주택 두 채를 가진 집주인이 한 채에서 월세 100만원씩 받고 8년 임대사업자로 등록했다면 내년 5월 소득세로 3만800원만 내면 된다.
(임대수입 1200만원-필요경비 720만원-공제금액 400만원)×15.4%×25%=3만800원
그런데 2021년에는 감면율이 50%로 줄어들면서 6만1600원의 임대소득세를 내야 한다. 세금이 정확히 2배가 늘어나는 것이다.
(임대수입 1200만원-필요경비 720만원-공제금액 400만원)×15.4%×50%=6만1600원
집주인 입장에서는 세부담이 늘어나지만, 최악의 상황은 면하게 됐다. 원래 임대사업자 세액감면 제도는 올해 말까지만 적용될 예정이었는데, 2022년 말가지 3년간 기한을 연장하는 것이다.
정부는 임대주택 등록을 활성화하는 취지를 계속 살리기 위해 감면 제도를 유지하면서도 너무 높았던 감면 수준을 끌어내렸다.
법안이 연말 국회를 통과되면 2021년 소득분부터 적용하고, 2022년 5월 종합소득세 신고 기간부터 반영될 예정이다.
