정부가 최근 내놓은 부동산 대책에서 투기·갭투자 우려 지역으로 지목된 고가주택이 다시 규제의 중심에 섰다. 대출 제한과 보유세 강화 가능성까지 거론되면서 시장의 긴장감이 높아지고 있다.
정부의 대책은 대출 제한에 무게를 두면서도, 보유세 강화 가능성을 시사하는 내용을 담았다. 투기 수요를 차단해 부동산 시장을 안정시키겠다는 것이다.
그렇다면 고가주택을 거래한 국민은 얼마나 되고, 이들이 되팔아 얻은 이익은 어느 정도였을까. 고가주택에 대한 규제가 강화되는 지금, 전국 17개 시도의 거래 실적을 들여다봤다.
취득땐 집값 1.3조…처분땐 3.3조, 162%↑
국세통계에 따르면 지난해 양도소득세 결정분(또는 경정) 기준, 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과한 고가주택의 양도 건수는 2968건이었다. 이 건수는 작년 한 해에만 거래된 주택 수로 볼 수는 없다. 부과제척기간(5년) 내 이뤄진 거래도 양도 건수로 잡힐 수 있기 때문이다.
고가주택의 취득가액은 총 1조5051억원, 양도가액은 3조9418억원으로 162% 상승했다. 양도차익 규모는 1조1117억원에 달했다. 이는 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취등록세·중개수수료)를 뺀 금액으로, 당초 납세자가 신고한 양도차익(9098억원)보다 2000억원 넘게 늘었다.
부동산 세금 중에서도 국민들의 관심이 가장 큰 건 양도소득세다. 다주택자 양도세 '중과제'에 따라 양도차익에 최고 75%의 세율이 적용될 수 있기 때문이다. 중과 조치는 내년 5월까지 한시적으로 유예 중이지만, 언제든지 부활할 수 있는 경고등으로 시장은 보고 있다.
차익 84%는 서울…한 채 팔아 4.6억 남겨
고가주택 거래는 서울이 2042건으로 압도적으로 많았고 그다음은 경기(659건), 부산(98건), 인천·대구(43건), 대전(23건) 순이었다.
고가주택이 즐비한 서울지역 주택일수록 양도차익이 컸다. 주택 거래로 거둔 차익은 9313억원 수준이다. 전체 양도차익(1조1117억원) 규모의 84%에 달한다. 서울지역 주민들은 1조796억원에 주택을 산 뒤, 2조9998억원에 판 것이었다. 이들은 주택 한 채를 팔아 평균 4억5609만원을 번 셈이다.
전남지역에서는 단 1채 거래가 있었지만 양도차익이 15억원(14억7900만원)에 달했다. 양도차익이 가장 적은 곳은 전북(1266만원), 제주(6100만원), 대전(8104만원) 순이었다.
양도가액 규모별로는 '10억~20억원 구간' 주택 거래에서 발생한 양도차익이 3270억원으로 가장 많았다. 자산 건수로도 전체의 41%에 달한다. 국세청 관계자는 "양도가액 규모별 현황은 전체 자산에 대한 통계"라고 말했다. 동일 납세자의 부동산 거래가 한 번이 아닐 수 있다는 얘기다.
단순한 양도차익이 아닌 세금과 부대비용까지 감안한 세후 수익은 달라질 수 있다.
①양도차익에서 장기보유특별공제를 적용해 양도소득 금액을 계산하고 ②여기에 기본공제를 빼고 과세표준을 구한 뒤 세율을 곱하면 내야 할 세금이 정해진다. ③만약 양도 당시 1세대 1주택 비과세 대상이라면 12억원을 제한 금액으로 과세 대상인 양도차익을 따로 구해야 한다.
부동산·주식으로 번 돈 34조, 토지 > 건물 > 주식 順
양도세는 주택 외에도 토지 등 부동산이나 주식, 파생상품 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함을 인해 발생하는 이익을 과세 대상으로 삼는다.
전체 자산으로 범위를 넓히면, 지난해 양도차익 규모는 총 34조1336억원. 자산별로는 토지가 18조1706억원으로 가장 많았고, 건물 7조7035억원, 주식 7조1619억원 순이었다. 주식을 9조8086억원어치 취득한 뒤, 17조768억원에 판 것이다. 현재 소액 투자자는 주식을 사고파는 데서 생긴 차익은 양도세를 내지 않는다. 다만 특정 종목을 지분율 1% 이상 보유하거나(코스닥의 경우 2%), 보유액이 50억원을 넘는 '대주주'는 과세 대상이다.
앞서 정부는 주식 양도세 대주주 기준을 현행 종목당 50억원에서 10억원으로 낮추는 내용의 소득세법 시행령 개정안을 세제개편안에 담았다가 투자자와 국회의 반대에 부딪혀 결국 현행 유지로 방향을 틀었다.
