정부가 지난 15일 발표한 '주택시장 안정 대책'은 예상치 못한 고강도 규제였다. 발표 이후 시장은 지금까지 큰 혼란을 겪고 있다.
고금리에도 서울과 수도권 재건축 단지를 중심으로 집값이 오르자, 정부는 다주택자 양도세·취득세 강화와 함께 조정대상지역을 서울 전역과 경기 수원·성남 등 12개 지역으로 확대하는 방안을 내놓은 것이다.
부동산 시장이 들썩일 때마다 세제가 정책의 뒷받침 수단으로 활용되며, 이번 대책에 언급된 세제 변화 역시 주목받고 있다. 지난 20년간 주요 부동산 대책은 시장 과열기마다 등장했고, 그때마다 세금은 투기 억제의 핵심 수단이었다. 역대 정부가 발표한 굵직한 부동산 대책 이후 세제는 어떻게 달라졌을까.
2003년 10월 29일, 참여정부는 서울 아파트값 급등세를 잡기 위해 첫 종합 부동산 대책인 '주택시장 안정 종합대책'을 내놨다. 다주택자에게 최고 75%(주민세 포함 시 82.5%)의 양도세를 부과하는 중과 제도를 도입하고, 실거래가 신고제를 신설해 거래 투명성을 높였다. 또한 종합부동산세 도입 방침을 공식화하며 보유세 강화의 첫 단추를 뀄다.
2년 뒤인 2005년 8월 31일, 정부는 다시 급등하던 집값을 잡기 위해 '부동산제도 개혁방안'을 발표했다. 이번엔 보유세와 양도세를 동시에 강화하는 데 초점을 맞췄다. 종부세 과세 기준을 공시가격 9억원에서 6억원으로 낮추고, 인별 합산 방식을 가구별 합산 방식으로 바꿨다.
특히 1세대 2주택자에 적용하던 양도세율을 최대 36%에서 50%까지 올리고, 장기보유특별공제도 배제돼 다주택 보유의 부담이 한층 커졌다. 이 조치로 다주택자들이 대거 집을 팔면서 그해 양도세 세수가 역대 최대를 기록하기도 했다.
2017년 8월 2일, 문재인 정부는 재건축 기대감과 풍부한 유동성 속에 다시 치솟는 집값을 겨냥해 '실수요 보호와 단기투기 억제 방안'을 내놨다. 조정대상지역 내 다주택자에 대해 양도세 기본세율에 10~20%포인트를 추가하고, 장기보유특별공제를 배제했다. 1주택자의 비과세 요건도 2년 보유·2년 거주로 강화됐다.
지난 15일 발표된 이재명 정부의 '주택시장 안정 대책'은 조정대상지역 확대가 핵심이다. 서울 전역과 경기 일부 지역이 새로 지정되면서, 내년 5월까지 한시적으로 유예됐던 다주택자 양도세 중과세 유예 조치가 연장되지 않을 가능성이 커졌다. 유예 종료와 함께 취득세 중과(2주택 8%, 3주택 12%)와 양도세 중과가 다시 부활할 전망이다. 일부 전문가들은 고가 1주택자에 대한 장기보유특별공제 축소 가능성도 언급했다.
다만 세제 강화는 언제나 단기 효과에 그쳤다는 평가도 뒤따른다. 거래가 일시적으로 줄고 가격이 안정되는 듯하지만, 완화 조치가 나오면 곧바로 반등하는 상황이 반복됐기 때문이다. 전문가들은 이번 대책 이후 나올 세제 개편안이 단기 처방을 넘어 지속 가능한 시장 안정책이 될 수 있을지 주목하고 있다.
