세무법인을 운영하던 세무사 김 씨는 부동산 임대를 목적으로 빌딩 한 채를 사기로 결심했습니다. 빌딩은 한 가족이 지분을 나눠 소유하고 있었는데요. 건물주는 한꺼번에 지분 전체를 팔고 싶어 했어요.
김 씨는 고민 끝에 계약하기로 마음 먹었습니다. 계약금을 내고, 드디어 잔금을 치를 날이 왔는데요. 곧바로 문제가 생겼습니다.
#그때는 그렇게라도
"근저당이 계속 잡혀있어 은행 대출이 안 돼요"
"그럼 잔금은 사정 되는대로 천천히 주세요"
잔금일에 김 씨의 은행 대출 실행이 멈춘 겁니다. 계약서에 매도인이 잔금일까지 건물에 잡힌 근저당을 말소해야 한다는 특약이 있었지만, 근저당이 말소되지 않았기 때문이죠.
계약은 꼬였고, 건물주는 자신의 잘못인 걸 인정했어요. 김 씨는 수차례 논의 끝에 잔금을 한 번에 치르는 대신, 김 씨 자금 상황에 맞춰 나눠내기로 했습니다.
그렇게 잔금을 지불하던 중, 김 씨는 건물주에게 전화 한통을 받게 됩니다. 올해 안에 빌딩 지분의 일부라도 소유권 이전을 했으면 좋겠다고 했는데요. 세법 개정으로 양도소득세 부담이 커질 것을 우려한 제안이었죠. 이미 잔금을 지급하고 있던 김 씨는 제안을 받아들였고, 이듬해 빌딩 전체 소유권을 넘겨 받았습니다.
#계약과 현실의 괴리
"계약서는 실수였어요. 취득가액을 과소신고한 거예요"
"당시 제출한 자료 모두 가격이 같은데, 이제와 잘못 작성했다니요"
애초 계약서는 빌딩 전체를 한꺼번에 매수하는 가격으로 작성됐지만, 실제로는 사정이 달랐습니다. 김 씨가 낸 돈은 단순히 계약금과 잔금만이 아니었는데요.
김 씨는 매도인 개인 계좌로 잔금 명목의 금액을 직접 송금했습니다. 게다가 매도인이 빌린 대출금을 은행에 대신 상환하기도, 건물 임차인이 내던 보증금을 대신 내기도 했죠.
몇년 후, 김 씨는 그 빌딩을 매각하고 양도세를 신고했습니다. 빌딩 취득가액은 계약할 당시 작성한 계약서 금액으로 기재했어요. 하지만 시간이 흐르며 김 씨는 실제 지급한 금액이 계약서상 금액보다 더 많은데, 세금을 더 낸 것이 억울하다는 생각이 들었습니다.
그렇게 김 씨는 국세청에 양도세를 환급해달라는 경정청구를 냈습니다. 증거자료로 당시 매도인에게 돈을 보낸 송금 내역과 부동산 중개수수료 영수증을 제출했어요.
하지만 국세청은 김 씨의 경정청구를 받아들이지 않았는데요. 처음 양도세 신고 당시 제출한 신고서, 건물 계약서, 회계 장부, 취득세 신고 내역 등 모든 자료의 취득가액이 같았기 때문이었습니다.
#재구성한 계약서
"등기를 나눠 받았고, 돈도 그때그때 넣었습니다. 그래서 계약서를 다시 정리했어요."
"처음 제출하신 계약서와 금액과 계약일 모두 다르네요"
김 씨는 결국 조세심판원을 찾았습니다. 김 씨는 심판원에 다시 작성한 계약서를 제출했는데요. 애초 등기, 취득세·양도세 신고 때 냈던 쌍방계약서와 달리, 건물 지분을 분할 이전한 내용과 김 씨가 추가로 지급한 금액을 반영한 계약서였어요. 처음 계약서와는 계약일자부터 모든 것이 달랐죠.
국세청은 김 씨가 세무법인을 운영하는 현직 세무사로서, 장부 기재나 취득세 과세표준, 양도세 신고에 관해서는 누구보다 잘 알았을 것이라며 이제와서 잘못 작성했다는 것은 설득력이 없다고 반박했어요.
결국 심판원 역시 김 씨의 주장을 인정하지 않았습니다. 김 씨가 건물주에게 직접 송금한 금액, 건물주 대출을 은행에 대신 상환한 금액, 빌딩 임차인 보증금 승계·지급분 등을 취득대금으로 보기에는 그 목적과 성격이 불분명하다고 본 거예요. 또 김 씨가 소유권 이전 후 다음해에 건넨 추가 금액 역시 취득대금으로 특정하기 어렵다고 판단했습니다.
심판원은 김 씨가 스스로 등기, 취득세 과세표준, 회계 장부, 양도세 신고에 동일한 취득가액을 일관되게 적어 낸 점을 근거로, 뒤늦게 제출한 계약서와 송금 내역은 입증 능력이 부족하다고 결론지었습니다.
◆절세Tip
소득세법은 양도차익을 계산할 때 취득가액을 실지거래가액으로 하되, 반드시 계약서, 등기, 과세자료 같은 공식 증빙으로 객관적 입증이 가능해야 한다고 규정하고 있다. 따라서 실제로 더 많은 돈을 지급했다 하더라도, 목적과 성격을 입증하지 못하면 취득가액으로 인정받기 어렵다.
