종합부동산세(이하 종부세) 합산배제나 과세특례를 적용받고자 하는 납세자는 오는 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신고해야 한다. 국세청은 올해 종부세 정기고지(11월)를 앞두고, 이런 특례 적용이 예상되는 납세자 5만여명에게 신고(신청) 안내문을 발송했다고 15일 밝혔다.
합산배제 신고란 일정 요건에 해당하는 주택이나 토지를 종부세 과세대상에서 제외하도록 신고하는 것을 말한다. 신고 대상은 전용면적·공시가격 등 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택 등과 주택건설 사업자가 주택건설을 위해 취득한 토지다.
추가로 합산배제 대상에 포함하려는 물건이 있다면 대상물건을 추가(과세대상 제외)하는 신고를 해야 한다. 기존에 합산배제 신고서를 제출한 사실이 있는 납세자는 기존 신고내용에 변동사항이 없는 경우엔 별도로 신고하지 않아도 된다.
임대등록이 말소됐거나 5%를 초과해서 임대료를 갱신하는 등 합산배제 요건을 충족하지 못하게 됐다면 제외(과세대상 포함) 신고를 해야 한다.
올해부터 달라진 합산배제 신고는?
올해부턴 단기 임대주택이 합산배제 신고 대상에 들어간다. ①2025년 6월 4일 이후 임대사업자로 등록한 단기 임대주택으로 ②6년 이상 임대해야 하고 ③임대보증금(또는 임대료 증가율) 5% 이하·1년 이내 재증액 금지 등 요건을 갖춰야 한다.
또 30호 이상 건설(또는 30호 이상 매입)해 공급하는 민간임대주택(10년 임대)에 대한 합산배제 공시가격 가액이 건설형의 경우 현 9억원 이하에서 12억원 이하로 완화됐다. 매입형은 6억원(비수도권 3억원) 이하에서 9억원(6억원) 이하다.
사원용 주택을 보유한 종부세가 납세의무자가 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부턴, 그 신고한 내용 중 거주하는 종업원(임차인)과 임차료 및 임대보증금 등이 달라졌을 땐 합산배제 변동을 신고해야 한다.
일시 2주택·상속·지방 저가 주택은 '1주택 특례'
1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전 다른 주택을 대체 취득(일시적 2주택)하거나 상속·지방 저가 주택을 소유했을 땐, 납세자 신청에 따라 1세대 1주택자 계산 방식을 적용받는다.
일시적 2주택자는 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득해서 과세기준일 현재 일시적으로 2주택이 된 경우다. 이때 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야만 특례 적용이 가능하다.
상속 주택 특례는 받으려면 ▲상속개시일로부터 5년이 경과하지 않았거나 ▲상속지분이 전체 주택 지분의 40%를 넘지 않으며 ▲상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억원(수도권 밖 3억원) 이하여야 한다(하나만 충족).
또 수도권(경기 가평군·연천군, 인천 강화군·옹진군), 수도권 밖 광역시(군, 읍·면 지역), 수도권 밖 도·제주도(모든 지역)에 소재하는 공시가격 4이하인 주택 1채도 특례대상이다. 국세청 관계자는 "지방 저가 주택은 1주택에만 적용된다”며 “2채 이상을 소유하고 있으면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없다"고 말했다.
부부 공동명의, 1주택자로 계산할 수 있어
부부가 공동으로 주택 한 채가 소유했다면, 납세자의 신청에 따라 '1세대 1주택자' 계산방식을 적용받을 수 있다. 부부가 각자 9억원씩 총 18억원의 기본공제를 받거나, 1세대 1주택자처럼 기본공제를 12억원으로 낮춰 그 초과분에 세금을 내는 대신 고령자·장기보유 세액공제를 받는 방법 중 하나를 택할 수 있단 소리다.
국세청 관계자는 "부부 공동명의 특례 적용이 오히려 불리할 수도 있다"며 "홈택스(손택스) 종부세 모의세액계산 서비스 등을 활용해 특례 적용 유불리 여부를 검토 후 신청해달라"고 했다.
과세기준일인 2025년 6월 1일 현재 거주자(국내에 주소를 두거나 183일 이상 거주하는 개인)인 부부가 1주택만을 공동으로 소유하고, 다른 세대원은 주택을 소유하지 않았다면 신청 대상이 된다.
또 1세대 1주택자 소유 주택이 멸실되면서 재건축·재개발된 주택(멸실 후 승계 취득한 입주권에 기해 완성된 주택은 제외)이나 배우자로부터 상속받은 주택이라면 '1세대 1주택 보유기간 계산 특례 신청'를 해야 보유기간에 따른 세액공제를 받을 수 있다.
