#. A씨는 약 2억원짜리 주택을 샀지만, 등기는 하지 않았다. 미등기 주택을 4년여 보유한 후 6억원에 팔 계획이다. A씨는 국세청에 미등기 주택을 양도할 때 장기보유특별공제와 세율 계산방법을 물었고, 국세청은 "소득세법상 불이익을 받는다"고 답변했다.
과세당국은 등기를 하지 않고 부동산을 양도하는 것을 투기성 거래로 간주한다. 탈세 목적의 불순한 거래로 판단되면 무거운 세금이 부과된다. 미등기 양도 자산으로 잘못 판단되면 집을 판 금액보다 세금이 더 많이 나올 수도 있다.
그렇다면 투기성으로 분류돼 고율의 양도소득세를 낸 납세자의 규모는 어느 정도이고, 미등기 양도 때는 어떠한 세법상 불이익이 있을까.
한 해 투기성 부동산 매각 21조원…양도차익 9조
부동산을 팔아 이익의 절반 이상을 세금으로 내고 싶은 사람은 없을 것이다. 그러나 미등기 양도 자산에 해당하면 양도소득세 최고 중과세율 70%가 적용 대부분의 양도차익을 세금으로 내야 한다.
국세청의 '고율(40~70%) 과세대상 양도소득세 현황'를 살펴보면 2023년 현재 미등기 양도·비사업용 토지·1~2년 미만 보유 등 고율 과세대상 부동산 매각은 총 15만2509건, 양도가액은 20조9463억원이었다. 자산 소유자들은 양도가액에서 취득가액·필요경비를 제외하고 8조9753억원의 양도차익을 올렸다.
연도별로는 2019년에 28만246건(양도가액 51조8317억원), 2020년은 36만1406건(78조7636억원), 2021년은 45만5769건(99조7848억원), 2022년은 27만200건(46조2801억원)이었다. 국세청 관계자는 "2021년 100조원에 육박했던 고율 과세대상 부동산 거래는 부동산 경기침체로 이후 감소세를 보였다"고 설명했다.
2023년 미등기 양도 자산은 510건, 양도가액은 310억원, 양도차익은 87억원이다. 거래액 기준으로 비사업용 토지 매각(조정대상지역, 일반세율+20%포인트)은 11만5080건, 13조3684억원으로 가장 많았다. 그다음은 1년 미만 보유 부동산 매각(세율 40~70%)이 1만8132건, 4조1036억원으로 뒤를 이었다.
미등기 양도할 때 세법상 불이익은?
이렇듯, 같은 주택도 어떻게 파는지에 따라 세금이 천차만별이다.
A씨의 사례처럼 2억원짜리 주택 한 채를 4년여 뒤에 6억원에 팔았다고 가정하자. 미등기 주택이 아니었다면 '1세대 1주택 비과세' 적용으로 양도세 0원으로 신고·납부 의무가 끝날 수 있었겠지만, 미등기 주택이기 때문에 양도 땐 3억800만원(4억원×77%, 지방세 포함)을 세금으로 내야 한다.
엄청난 세금 부담이 생긴 데는, 미등기 양도할 때 세법상 불이익을 받기 때문이다.
우선 ①부동산을 미등기로 양도하면 1세대 1주택에 대한 양도세 비과세와 기타 조세특례제한법상 각종 감면 혜택을 받지 못한다.
②양도세 기본공제 대상에서도 빠진다. 양도세를 계산할 땐 자산별로 연간 250만원을 공제받을 수 있는데, 미등기 양도 자산이라면 이런 혜택은 없다.
현재 부동산을 오래 보유했다면, 그에 따른 기회비용을 고려해 양도세 부담을 덜어주고 있다. 토지와 건물을 3년 이상 보유했다가 양도하면 양도세 계산 시 보유기간에 따라 양도차익의 6~30%(1세대 1주택은 20~80%)를 공제해주는 '장기보유특별공제'를 통해서다. ③하지만 등기를 하지 않고 양도하면 공제를 받지 못한다.
징벌적 세율도 붙는다. 양도세 세율은 2년 이상 보유한 자산의 경우 양도소득에 따라 6~45%의 세율이 적용되나 ④미등기 양도 자산은 70%의 매우 높은 세율로 세금을 매긴다.
다만, 몇 가지 요건을 충족한다면 미등기 양도 자산이라도 불이익을 받지 않을 수 있다. 장기할부 조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의해 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능하거나, 비과세 대상인 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산 등이다.
국세청 관계자는 "등기를 하지 않고 자산을 양도하면 양도세 신고기한의 다음날부터 10년 이내에는 언제든지 양도세를 부과할 수 있다"며 "이 기간 내에 미등기 양도 사실이 밝혀지면 무거운 세금을 내야 하기 때문에, 미등기 전매 행위는 피하는 것이 좋다"고 밝혔다.
