보통 수억 원, 많게는 수십억 원의 금전이 오가는 부동산 거래에서 세금은 민감할 수밖에 없는 문제다. 매입할 때부터 보유·처분까지, 다양한 세금이 거미줄처럼 얽혀 있기 때문이다.
부동산에 얽힌 여러 세금 중에서도 사람들의 관심이 가장 많은 세금은 '양도소득세'다. 지금은 유예 중이지만, 다주택자 양도세 중과 제도에 따라 양도차익에 대해 최고 75%까지 과세가 됐던 것을 감안하면 양도세가 부동산 거래 성공을 좌우한다해도 과언이 아니다.
사실 1세대 1주택의 경우는 양도세를 그리 신경쓰지 않아도 된다. 1세대 1주택자가 주택을 처분할 당시 실제 거래가격이 12억원을 넘지 않는다면 차익에 대해 양도세를 부담하지 않는다.
하지만 1세대 1주택 비과세 제도가 모든 주택에 해당되는 것은 아니다. 12억원을 넘어서는 '고가주택'을 팔았을 때는 초과분에 대해 양도세가 부과된다.
고가주택은 양도 후 막대한 시세차익을 거둘 수 있기 때문에 거래 적정성을 들여다보는 세무조사가 빈번하게 이뤄진다. 그렇다면 고가주택을 거래한 국민들은 얼마나 많았고, 거래에 따른 이익은 어느 정도였을까?
택스워치는 전국 17개 시도의 고가주택 거래 실적을 분석해 어느 지역에서 양도차익이 가장 많았는지 파악했다.
고가주택 팔아 '1조 차익' 남겼다
양도세는 부동산 매매 이득인 양도차익을 기준으로 과세한다. 양도세액은 필요경비 등 추가적인 세법 조항에 따라 달라진다.
통상 양도세는 양도일 기준 2개월 이내에 신고·납부(예정신고)로 세무상 의무가 끝나지만, 최종 세액은 국세청의 검토 후 확정되는 구조다.
지난해 양도세 결정분(또는 경정) 기준으로, 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과한 고가주택의 양도 건수는 2618건이었다.
다만 이 건수를 작년 한 해에만 거래된 주택 수로 보기에는 무리가 있다. 부과제척기간(5년) 내 이뤄진 거래도 양도 건수로 잡힐 수 있어서다. 국세청 관계자는 "거래가 이뤄진 연도에 신고하지 않을 수 있어, 부과제척기간 내 거래 일부도 포함될 수 있다"고 말했다.
이들 주택 2600여채의 취득가액은 1조2091억원이었는데, 처분할 때(양도가액)는 3조3146억원으로 약 174%나 뛰었다. 양도차익은 거의 1조원에 가까운 9662억원이었다.
이는 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취등록세·중개수수료)를 뺀 금액으로, 당초 납세자가 신고한 양도차익(7618억원)보다 2044억원 가량 늘었다.
고가주택 거래 10건 중 9건이 '수도권'
고가주택 거래는 서울이 1773건으로 가장 많았고 그다음은 경기(593건), 부산(72건), 대구(50건), 인천(47건) 순이었다. 수도권 지역의 거래로만 따지면 전체의 92%에 이른다.
값비싼 주택이 몰려있는 서울지역 주택일수록 양도차익이 컸는데, 금액으로 환산하면 7958억원 수준이다. 전체 양도차익(9662억원) 규모의 82%에 달하는 수준이다. 서울지역 주민들은 8375억원에 주택을 산 뒤, 2조4671억원에 판 것이었다. 이들은 주택 한 채를 팔아 평균 4억5000만원을 차익을 남긴 셈이다.
주택 한 채당 양도차익이 가장 적은 곳은 강원(100만원), 경북(800만원), 전북(1500만원) 순이었다.
양도가액 규모별로 보면, '10억~20억원 구간' 주택 거래에서 발생한 양도차익이 3386억원으로 가장 많았다. 국세청 관계자는 "양도가액 규모별 현황은 전체 자산에 대한 통계"라고 말했다. 동일 납세자의 부동산 거래가 한 번이 아닐 수 있단 의미다. '20억~30억원 구간'이 2378억원으로 뒤를 이었다.
부동산 범위를 건물(고가주택, 기타주택, 기타건물)까지 넓혔을 때 양도차익은 8조원(7조9496억원)에 달했다.
고가주택 팔았다면, 세금은?
단순한 양도차익이 아닌 비과세·감면까지 계산했을 땐 '세후 수익'은 달라질 수 있다.
①양도차익에서 장기보유특별공제를 적용해 양도소득 금액을 계산하고 ②여기에 기본공제를 빼고 과세표준을 구한 뒤 세율을 곱하면 내야 할 세금이 정해진다. ③만약 양도 당시 1세대 1주택 비과세 대상이라면 12억원을 제한 금액으로 과세 대상인 양도차익을 따로 구해야 한다.
예를 들어 무주택자인 A씨가 주택 한 채를 8억원에 구입, 이를 10년 넘게 보유하고 15억원에 처분하면서 중개수수료 등 필요경비로 3000만원을 사용했다고 하자.
홈택스에서 모의계산 한 결과에 따르면 전체 양도차익은 6억7000만원으로, 비과세 양도차익을 뺀 과세 대상이 되는 양도차익은 1억3400만원이다.
주택을 오랜 기간 보유했다면, 장기보유특별공제를 통해 세부담을 덜 수 있다. 해당 공제는 1세대 1주택자가 보유기간이 3년 이상(2년 이상 거주)될 때부터 적용받는다. 보유기간 1년당 공제율은 4%, 거주기간 1년당 공제율은 4%씩 늘어난다.
10년 동안 보유하면서 본인이 직접 거주했다면 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다.
A씨는 장기보유 공제율도 차감해야 한다. 1억3400만원에서 80%를 곱한 1억720만원이 공제할 금액이 되며, 이 계산식에 따라 양도소득은 2680만원이다. 이후 연간 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 2430만원이 된다.
이 과표구간은 15%의 세율을 적용받는다. 여기에 누진 공제액(126만원)을 제외하면, 양도세는 약 238만원이 나온다.
1세대 1주택자는 비과세·장기보유특별공제로 양도세 부담을 크게 줄일 수 있다.
이 혜택을 받으려면 3가지 요건을 갖춰야 한다. ①우선 양도하는 날 기준으로 1세대가 딱 한 채의 주택만 소유하고 있어야 한다. 소득세법상 1세대는 본인과 배우자(부부), 부부의 직계존비속(배우자 포함), 본인과 배우자의 형제자매다.
만약 1주택을 보유한 처제가 함께 거주하고 있다면 어떨까. 처제는 배우자의 형제자매에 해당하므로 결과적으로 1세대 2주택자가 되면서 비과세를 받을 수 없다.
②그다음은 주택 취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 한다. ③만약 주택을 취득한 곳이 조정대상지역이라면 2년을 거주해야 한다는 전제가 붙는다. 단, 취득일 현재 조정지역이라도 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급할 당시 무주택 신분이면 거주요건이 없다.
