농사 짓던 땅을 처분하면서 양도소득이 생겼을 때 세금을 안 낼 수 있는 방법이 있다고 합니다. 바로 자경농지 양도소득세 감면 제도를 활용하면 되는데요.
직장에 다니는 자식들이 부모님이 농사 짓던 토지를 상속받아 양도할 때 세금은 얼마나 나올지 걱정될 수 있죠. 이 경우 부모님이 농업인이셨고 그 땅에 8년 이상 경작을 했다면, 상속받은 자식들이 일정 요건을 갖춰 양도세를 최대 100% 감면받을 수 있습니다.
자경농지 양도세 감면은 어떤 때에 100% 가능한지, 주의할 점은 무엇인지 안주원 세무사(비앤택스 세무회계)와 얘기 나눠봤습니다.
-농지를 갖고 있다면 그 땅에 농사를 지어야 100% 감면이 가능한가
자경농지에 대한 양도소득세 감면은 농지 투기를 막고 일정 기간 이상 자경한 농업인의 조세 부담을 줄이기 위한 제도입니다. 요건을 모두 만족한다면 토지를 양도한 소득에 대한 세금을 100% 감면받을 수 있는데요. 다만 한도가 있습니다. 다른 감면을 포함해 1년에 최대 1억원, 5년간 최대 2억원까지 감면됩니다.
농업인이 농사 지은 땅을 양도하고 세금을 감면받으려면, 먼저 농지가 있는 시나 근접한 시·군·구 지역, 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내에 8년 이상 살면서 경작해야 합니다. 농지는 전·답 등 지목에 상관없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말하는데요. 양수장, 농기계 보관이나 작물 저장창고용 토지 등도 농지에 해당됩니다.
중요한 것은 토지를 양도하는 시점에 농지로 사용하고 있어야 감면이 가능한데요. 농지 취득일이 아닌 양도일을 농지를 판단할 때 기준이 된다는 것을 알고 계셔야 합니다.
또한 다른 사람이 대신하지 않고 농작업의 절반 이상을 농지 주인 본인이 직접 8년 이상 경작해야 하는데요. 사업소득금액과 총급여액 합계액이 3700만원 이상인 기간은 자경기간에서 제외됩니다.
-실제로 농사를 짓지 않았으면서 지었다고 할 수 있지 않나
자경농지 양도세 감면은 세금혜택이 많은 만큼 감면요건 규정이나 판단 기준이 엄격하고 까다로운 편인데요. 과세관청과 납세자 간 분쟁도 잦은 게 사실입니다. 땅을 위탁하거나 대리 경작을 맡기고 자경 감면을 받으려는 분들도 있지만, 본인이 직접 농사를 지어야 감면이 가능합니다.
예전에는 본인뿐 아니라 생계를 같이한 가족 등 세대원이 자경하게 되면 감면요건으로 인정해줬는데요. 현재는 배우자가 자경한 농지여도 자경 감면을 받을 수 없습니다.
자경을 하고 있다는 입증은 감면을 받고자 하는 농업인이 해야합니다. 농지원부, 농업경영체증명서, 농협거래내역서, 농산물 판매 및 출하내역서, 농기계 구입비, 실제 자경 사진 등으로 증빙할 수 있습니다. 과세관청은 이러한 자료 외에도 로드뷰나 항공사진을 보고 해당 땅에 경작을 하고 있는지 확인하기도 합니다.
농사를 지으면서 다른 직업을 병행하는 경우도 있을 수 있는데요. 일정 소득금액을 넘으면 다른 직업과 함께 병행하면서 농업에 전념할 수 없다고 보기 때문에, 다른 직업의 사업소득금액과 총급여액 합계가 3700만원 이하인지 복식부기의무자 수입금액 기준 이하인지를 확인합니다. 더불어 병행하는 직업의 종류와 특성, 근로시간, 운영 사업규모 등을 고려해 다른 직업이 영농을 하는데 지장이 없는 부수적 수입활동인지도 판단하고요.
농사를 짓지 않고 형식적으로 서류를 만들어 신고하는 분들도 있습니다. 하지만 과세관청도 감면 대상을 허술하게 확인하지는 않겠죠. 과세관청은 조사를 통해 실질을 판단하기 때문에 자경감면을 못 받게 되는 경우도 많습니다. 거짓으로 세액감면을 신청했다가 부정행위로 적발되면 40% 가산세 폭탄을 맞을 수도 있으니 전문가와 상의가 필요합니다.
-8년 이상 자경해야 하는데, 중간에 쉬지 않고 쭉 농사를 지어야 하나
자경기간은 토지 취득일부터 양도일까지의 기간 안에서 자경한 기간을 통산해 계산합니다. 때문에 중간에 농사를 짓지 않은 기간이 있더라도 전체 기간 중 8년 넘게 자경했다는 사실을 입증하면 되는데요.
단, 휴경기간은 감면 대상 기간으로 보지 않고요. 요건이 하나라도 충족되지 않는 기간이 있다면 자경 기간에서 제외되기 때문에 모든 요건이 만족되는 기간이 8년 이상이어야 합니다.
-자경농지로 인정받았을 때와 못 받았을 때 세액 차이는
취득가액이 4억원인 토지를 10년 보유하고 있다가 7억원, 10억원에 양도했을 때를 가정해보겠습니다. 자경농지 감면을 받을 때와 못 받을 때를 비교해서 세액 차이는 얼마나 되는지 계산해봤는데요.
양도가액이 7억원 일때는 산출세액(누진공제 반영)이 1억원이 넘지 않아, 7031만원 전부를 감면 받을 수 있습니다. 반면 양도가액이 10억원일 때는 누진공제를 반영한 산출세액이 1억6506만원으로 감면 한도 1억원을 넘기 때문에 감면 비율이 100%여도 세금 전부가 아닌 1억원 까지만 감면받을 수 있습니다.
-원래 농사 짓던 농지였다가 개발되면서 주거지역으로 편입된 경우에도 양도세를 면제받을 수 있나
주거·상업·공업 지역으로 편입되는 농지는 지가가 급등해 대지의 성격을 띄기 때문에 농지에 해당한다고 볼 수 없습니다. 때문에 농지가 주거지역으로 편입된 날부터 3년이 지났다면 자경 감면을 받을 수 없는데요.
다만 광역시에 있는 군 지역과 도농복합 시의 읍·면, 제주특별자치도의 읍·면 지역은 감면이 가능합니다. 더불어 농지가 편입된 날로부터 3년이 지났어도 해당 지역에 대규모 사업이 시행되거나 토지 보상문제 등 법에서 정한 부득이한 사유로 기간이 지연됐다면 감면 대상에 해당합니다.
추가로, 감면대상 농지더라도 편입일 이후 발생한 양도소득은 개발 이익으로 봐 양도세를 감면받을 수 없습니다. 즉 취득일부터 주거지역 편입일까지 발생한 소득만 감면이 가능한 거죠.
-농업인 부모에게 상속받은 농지를 양도할 때 세금은
농지를 상속받는 경우에는 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 경작하는 경우와 1년 이상 경작하지 못하는 경우로 나눠서 볼 수 있습니다.
농지를 상속받은 상속인이 1년 이상 경작을 했다면 피상속인이 경작한 기간과 상속인이 상속 이후 경작한 기간을 합산해 8년 이상이면 자경 감면이 적용됩니다.
반면 상속받기 전 부모님이 8년 이상 경작한 경우에는 상속인이 1년 이상 경작을 하지 못하는 상황이라도, 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도한다면 자경 감면을 받을 수 있는데요.
만약 상속 이후 3년까지 기간 동안 농지가 택지개발지구, 산업단지, 공공주택 지구 등에 지정돼 부득이하게 3년 안에 양도하지 못하는 경우에는 피상속인의 경작기간을 상속인이 경작한 기간으로 인정합니다.
-이외에 참고할 만한 절세전략이 있다면
농지를 여러 필지 갖고 있다면 필지별로 과세기간을 달리하는 게 좋습니다. 예를 들어 2개의 필지를 올해 1개를 양도하고 내년에 1개를 양도하면 1년에 1억원씩 최대 2억원의 세금을 감면받을 수 있는데요. 2개 필지를 한꺼번에 양도할 경우 1년 감면 한도액인 1억원밖에 받지 못하겠죠.
하지만 이런 혜택을 위해 양도 시점에 인위적으로 하나의 필지를 여러 개로 양도하거나, 하나의 양도 계약임에도 잔금 지급시기를 다르게 해서 분할 양도하게 되면 가장행위로 볼 수 있기 때문에 유의해야 합니다.
또한 자경농지를 여러 명의 상속인이 상속받을 때는 상속인 모두 각각 피상속인의 자경기간을 인정받을 수 있는데요. 때문에 협의분할을 잘 활용하면 절세할 수 있으니, 이런 경우 전문가의 도움을 받는 것을 추천합니다.
마지막으로, 자경 감면은 실제 자경을 했다는 사실 판단이 매우 중요합니다. 자경 감면을 적용하느냐 못하느냐에 따라 세액 차이가 최대 1억원에 달하기 때문에 감면을 염두에 두신다면 사전에 미리 자경 입증 서류를 꼼꼼하게 챙기시는 것이 좋습니다.
