"다주택 중과유예보다 취득시점부터 중과로 개선해야"

문재인 정부가 물러나고 윤석열 정부가 새롭게 출범한다. 지난 대선에서 여야가 바뀌는 정권교체가 이뤄진 만큼 정책적인 변화도 클 것이다.

당장 부동산 정책에서의 큰 변화가 예상된다. 대내외적으로 성과가 적지 않은 문재인 정부였지만, 부동산 정책만큼은 성공하지 못했다는 평가가 지배적이다. 밖에서는 물론 정부와 여권 내부에서도 자성이 쏟아졌고, 대선 결과에도 적잖은 영향을 끼쳤다. 무엇이 문제였을까.

부동산 정책 중에서도 가장 비판받는 조세정책 부분에 대해 안수남 세무사(세무법인 다솔 대표/사진)에게 평가와 개선방향을 물었다. 안수남 세무사는 자타가 공인하는 대한민국 최고의 부동산 세제 전문가다.

Q 지난 정부 부동산 조세정책의 문제점은 무엇인가

부동산 조세정책의 기본방향은 공급을 확대하고, 수요를 억제하는 것이다. 그래서 거래세는 낮추고 보유세는 높인다는 원칙이 항상 중심에 있다. 지난 정부에서도 이 원칙 아래에서 제도를 만들었겠지만, 문제는 그 결과가 반대로 나왔다는 것이다. 공급을 오히려 억제시켰다.

대표적인 것이 다주택자에 대한 양도소득세 중과규정이다. 2018년 4월 이후 양도분부터 중과하도록 했는데, 정책을 시행하면서 당장 그 때부터 팔면 적용되도록 하니 거래가 동결되는 문제가 생겼다.

현행 양도세는 다년간 발생한 양도차익에 대해 양도한 해에 한 번에 과세하도록 설계돼 있다. 게다가 이 세금은 누진세율로 일시에 과세되는 세금인데, 중과세율까지 얹어서 과세하겠다고 했다.

이걸 당장 앞으로 팔 주택부터 적용하니 공급을 늘리고 수요를 억제한다는 원칙에 반하는 결과가 나온 것이다. 앞으로 사는 주택부터 중과를 적용하도록 했어야 하는데, 앞으로 파는 것부터 적용하니 공급이 나올 리가 없다. 처음부터 단추가 잘 못 끼워진 셈이다.

윤석열 정부에서도 당장 양도세 중과를 유예할 것이 아니라 지금 당장 양도하는 것은 풀어주고,  지금부터 취득하는 것부터는 중과해야 한다.

지금도 많이 오해하고 있는 것이 부동산 양도차익에 대해 세금을 적게 낸다고 생각한다. 현재 중과세율 없이도, 양도세 최고세율이 49.5%가 적용된다. 결코 적은 금액이 아니다. 중과하지 않으면 봐준다고 생각하는 것은 잘못된 시각이다.

Q 주택임대사업자 정책이 오락가락했다는 비판도 있다

사실 장기임대주택사업자의 세제혜택이 과도하다는 판단이었다면 2017년 8.2대책 때부터 막았어야 했다. 그런데 뒤늦게 1년도 더 지나서 9.13 대책 이후에 막았다. 한 탬포 늦게 규제가 들어간 것이다.

내용에서도 그 이후 취득한 것만 세제혜택을 줄이고 기존 것은 그대로 뒀으면 됐는데, 기존에 받은 것까지 폐지해버렸다. 세법이 이렇게 바뀌니 해당 국민들 입장에서는 법적인 안정성과 예측가능성을 잃었고, 정부에 대한 신뢰도 떨어졌다.

1세대 1주택 비과세 요건 '리셋'도 문제다. 다주택자가 있던 주택을 다 팔고 최종적으로 1주택자가 됐을 때 1세대 1주택 비과세를 받으려면 거주기간과 보유기간을 처음부터 다시 채워야 하는 규정이 생겼다. 오랜 기간 보유하고 거주하며 갖춘 요건들이 사라지는 것으로, 이 규정 역시 공급을 막는 역효과를 냈다.

장기보유특별공제도 2020년부터 2년 거주하라고 했다가 리셋하는 걸로 다시 바뀌면서 매물 잠김현상을 불렀다. 심지어 1세대1주택자도 못 파는 상황이 왔다.

결국은 양도를 못하겠으니 증여를 선택하는 사람들이 늘었는데, 이렇게 되니까 또 이월과세를 적용해서 5년 동안 못팔도록 했다. 매물이 또 잠겼다.

Q 앞으로 어떻게 바뀌어야 하나

전반적으로 정상화 해야 한다. 특히 1세대 1주택에 대한 비과세혜택은 전 국민들을 대상으로 하기 때문에 세법이 간단명료해야 한다. 지금은 너무 복잡하다.

세목간의 규정도 좀 통일할 필요가 있다. 오피스텔 하나만 보더라도 취득세 요건 다르고, 양도세 요건이 또 다르다. 같은 물건이라도 중과하는 세금이 있고 아닌 세금이 있다. 이걸 일반인들이 어떻게 다 알겠는가. 

통일을 시켜야 하는데, 지금 입법 행정기관들이 각각 다르다고 해서 너무 통일성이 없이 운영되고 있다. 쉽고, 일관되게 만들어야 한다.

일시적인 2주택자 제도도 지금처럼 복잡하다면 시장의 혼란은 계속될 것이다. 일시적인 2주택자는 대부분 투기꾼들이 아니다. 이 부분은 놔줘도 아무런 문제가 없다. 특히 일시적 2주택 관련 경과부칙은 너무 어렵고 복잡하다. 법을 단순화해야 한다.

보유세는 좀 완화할 필요가 있다. 지금 세부담 상한이 300%까지 돼 있는데, 실제로 1년 사이에 그 상한이 가득 찬 사람들도 있다. 보유는 그 자체로는 수익이 없는 것인데, 일시적으로 300% 인상된 세금을 내라고 하는 것은 징벌적이고 가혹하다.

점진적으로 상향해서 150%정도로 끌어 올리더라도 시간을 줘야 하는데, 지금의 세법은 마치 다주택자에게 한풀이 하는 것처럼 감정적이다.

공약상으로 보면, 새 정부에서 종부세 공시가격을 낮춰서 적용하겠다고 하는 것은 전체 틀에서 좀 어긋나는 것 같고, 차라리 세율 체계를 좀 낮추는 방법으로 끌고 가는 것이 좋겠다. 물론 새 정부에서도 당장 다 바꾸자는 것 같지는 않고, 시기조절을 할 것으로 보인다.

취득세는 수요공급차원에서 현재의 다주택 중과가 나쁘지 않아 보인다. 당장 새로 취득하는 사람부터 적용하는 것이니 그 요건이라도 사고싶은 사람은 중과세를 각오하고 사면 된다.

Q 종부세와 재산세 통합 공약도 있는데

종부세를 완전히 문재인 정부 이전으로 돌리는 것은 고민해 봐야 한다. 특히 재산세와의 통합은 바람직하지 않다.

재산세는 물건에 대한 물세이고, 종부세는 사람에 대한 인세이기 때문에 합쳐서는 안 된다. 다만, 종부세가 인세임에도 불구하고 중과세 규정이 너무 가혹한 부분이 있기에 이 부분은 개선돼야 한다.

다주택이라도 각자의 사유가 있는데, 예외규정 없이 전부 다 중과세대상에 들어가 있다. 일시적 2주택자는 봐준다는데, 소수지분반 있어도 중과세대상이 된다. 소수지분정도는 다 봐줘도 된다.

종부세 중과는 일정가액, 일정규모 이상에 대해서만 한정해서 중과할 필요가 있다. 지금은 시골집도 주택수에 들어가서 다주택 회피 때문에 멸실주택이 늘어나는 현상까지 벌어지고 있다.

부모님이 시골집을 남기고 돌아가셨는데, 형제들이 다주택자가 될까봐 서로 상속을 안 받으려고 하는 사례가 적지 않다. 받으면 취득세도 중과되고, 또 잘못 팔면 1세대 1주택 양도세 거주·보유요건이 전부 리셋되고, 종부세도 중과되기 때문이다.

이렇게 회피하다보니 시골 상속주택이 멸실처리되는 경우도 허다하다. 세금 규정이 국민들에게 너무 스트레스를 주고 있는 것이다. 농어촌 주택이나 상속주택은 아예 빼주거나 해야 한다.

지난 정책들의 가장 큰 문제는 국민 신뢰를 잃은 부분이다. 법이 너무 수시로 바뀌니까 지금 팔면 비과세인지, 중과세인지를 확인할 수 있어야 하는데, 누구도 알지 못하는 상황이다. 

세무사도 모른다고 하고, 국세청도 모른다고 하며, 기획재정부는 물어도 답을 하지 않는다. 전문가와 과세당국자들이 결정을 못 해주니 납세자는 당연히 알 길이 없다. 사지도 팔지도 못한다. 국민신뢰를 회복하는 방향으로 법 개정이 추진돼야 할 것이다.