자식이 부모에게 세금 없이 증여받을 수 있는 한도는 5000만원까지입니다. 그런데 최근 증여에 대한 관심이 높아지면서 부모로부터 받는 3억원까지는 증여세를 내지 않아도 된다는 이야기가 돌았는데요. 과연 이 이야기는 정말 사실일까요?
이런 이야기가 나오게 된 배경에는 증여세와 관련해서 '3억원'이라는 기준을 두고 적용되는 2가지 규정에 대해 오해했기 때문입니다. 증여 추정 배제 기준과 저가양도가 무엇인지 알면 이런 이야기가 나온 배경을 이해할 수 있을 텐데요.
'증여 추정 배제'란?
소득이 많지 않거나 너무 어린 사람이 비싼 부동산을 사게 되면 '돈이 어디서 나서 샀을까?'하는 의문이 생기겠죠. 부동산을 취득한 경우 부동산을 취득한 사람의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등을 보고 자력으로 부동산을 취득했다고 인정하기 어렵다면 자금 출처를 입증하도록 하고 있는데요. '자력'으로 인정받는 경우는 부동산을 산 사람이 신고한 재산이 부동산 취득 자금보다 많은 경우를 의미해요.
반대로 세무서에 신고한 재산이 내가 산 부동산 가격보다 적을 경우에는 돈이 어디서 나왔는지를 소명해야 하는데요. 이 밖에 가족이나 타인, 은행으로부터 빌린 자금이나 임차보증금을 활용해 부동산을 산 경우에도 자금 출처를 밝혀야 하죠.
만약 소명 과정에서 취득자금의 원천을 밝히지 못하면 국세청은 이를 증여로 추정해서 증여세를 과세할 수 있는데요. 이때는' 증여 추정' 기준을 적용해 누구로부터 취득자금을 받았는지에 대한 확인 없이도 과세가 가능해요.
그런가 하면 '증여 추정 배제' 기준도 있는데요. 일정 금액 이하의 부동산을 취득하는 경우에는 자금출처 입증 규정을 적용하지 않는 걸 증여 추정 배제 기준이라고 해요. 일정 금액 아래의 부동산까지 세무서에서 일일이 다 들여다보기엔 무리가 있으니 따로 조사 없이는 입증 책임을 물지 않겠다고 하는 건데요.
이 규정에 따르면 40세 이상인 사람이 3억원 이하의 주택을 취득한 경우에는 자력 여부를 따지지 않으며 입증도 요구하지 않죠. 하지만 그렇다고 해서 이 규정을 단순히 3억원 이하의 주택을 취득하는 경우 증여세를 내지 않아도 된다고 생각하는 건 오해예요. 3억원 이하의 주택 취득자금에 대해 조사를 한다는 게 현실적으로 거의 불가능하기 때문에 그런거지 증여세를 과세하지 않아도 되기 때문은 아니에요. 이런 이유로 증여가액 3억원 까지는 증여세가 과세되지 않는다는 '카더라' 썰이 돌게 된 것이고요.
만약에 40세 이상인 사람이 3억원 이하의 주택을 증여받은 자금으로 구입한 후 증여세를 신고 납부하지 않았다면 세무서에서는 그 주택을 취득한 자금출처가 무엇이냐고 재산 취득자에게 물어볼 수는 없지만, 세무서에서 증여사실 즉 언제 누구로부터 얼마나 증여를 받았는지를 조사 등을 통해 알게 될 경우에는 증여세를 과세할 수 있죠.
내 자식에게 싸게 파는 '저가양도'
부모와 자녀간에 증여가 아닌 매매로 부동산을 이전하는 것도 가능합니다. 이때 포인트는 '얼마에 팔 것인가' 일 텐데요. 특수 관계자 간에 부동산을 매매할 경우에는 제3자와의 거래와는 달리 저렴하게 팔 가능성이 있기 때문에 세법은 일정한 기준가액을 정해놓아요. 이 가액보다 낮은 가액으로 매매할 경우에는 매수자에게 이익이 발생했다고 보고 증여세를 과세하는 규정을 두고 있죠. 쉽게 말해, 가족한테 팔아도 되긴 하는데 가족이라고 해서 너무 싸게 팔면 증여세를 매기겠다는 뜻이에요.
여기서 세법이 정한 일정한 기준가액이란 '시가'를 말하는데요. 확정된 가격이 아니기 때문에 시가라고 국세청이 정해둔 가액보다 조금 높거나 낮은 가액은 모두 시가라고 볼 수 있어요.
세법에서는 시가로 인정하는 조금 높거나 낮은 금액의 범위를 시가의 30% 혹은 3억원 중 더 낮은 금액으로 규정하고 있는데요. 예를 들어 시가가 9억원인 주택의 경우, 시가의 30%인 2억7000만원과 3억원 중 더 낮은 금액인 2억7000만원을 시가의 범위로 보며, 시가가 12억원인 경우에는 시가의 30%인 3억6000만원과 3억원중 더 낮은 금액인 3억원을 시가의 범위로 봅니다. 따라서 시가가 10억원 이하인 경우에는 시가의 30%, 시가가 10억원 초과인 경우에는 3억원이 시가의 범위가 되는 거고요.
만약 시가가 12억원인 주택을 자녀에게 3억원 더 저렴한 9억원에 매매를 한다면 자녀는 시가보다 3억원 싸게 주택을 사게 되는데요. 일반적으로는 싸게 매수하면서 얻은 이익인 3억원에 대해 증여세를 과세해야 하지만 시가인 12억원을 기준으로 해서 3억원이 적거나 많은 금액 즉, 9억원부터 15억원까지의 거래금액은 적정한 가액으로 보기 때문에 비과세가 됩니다. 3억원까지는 증여세를 내지 않아도 된다고 알려주는 대부분의 '카더라 썰'들은 이 규정을 근거로 하고 있죠.
이 규정은 증여세를 절세할 수 있는 좋은 방법일 수 있지만 부모가 자녀에게 증여가 아닌 부동산을 매매의 형식으로 이전해야만 적용이 가능한 규정입니다. 더불어 자녀도 부모에게 부동산 매매 대금을 지급할 능력이 있어야 하고요.
또 하나 주의할 점은 자녀에게 부동산을 매매로 이전했기 때문에 부모는 양도소득세를 부담해야 하는데요. 이때도 시가를 기준으로 양도세를 과세합니다. 그리고 증여세와 마찬가지로 시가로 인정하는 범위를 규정하고는 있지만 양도세에서 인정하는 시가의 범위는 시가의 5%와 3억원 중 적은 금액으로서 증여의 30% 기준보다 낮은 기준을 적용하죠.
예를 들어 12억원짜리 주택을 9억원에 자녀에게 매매한 경우 앞서 언급한 것처럼 자녀에게는 증여세가 과세되지 않지만 부모의 경우 3억원을 싸게 매매한 범위가 시가의 5%인 6000만원을 초과하기 때문에 실제로는 9억원에 매매했지만 양도세를 계산할 때는 양도가액을 9억원이 아닌 12억원으로 해서 계산해 납부해야 합니다.
