주택임대사업자로 등록하면 일정 요건에 따라 취득세와 재산세를 감면해 주고, 임대소득세와 양도소득세 부담을 줄여주는 등 각종 세제혜택을 주고 있는데요.
대신 임대료 인상 제한 등 주택임대사업자로서의 의무사항을 지키지 못 할 경우에는 받았던 세제혜택을 토해내는 것은 물론, 무거운 과태료까지 부담해야 합니다.
문제는 임대사업자의 의무규정이 최근에 더욱 깐깐해졌다는 것인데요. 각종 신고의무가 강화되고 이를 지키지 않는 경우에 대한 페널티도 강화됐습니다.
임대사업자의 의무규정에는 어떤 변화가 있고, 그에 따라 어떻게 대응해야 하는지 다림세무회계 박송이 세무사에게 물어봤습니다.
# 임대료 상한규정은 어떻게 적용되나
임대사업자의 의무 중 가장 기본적인 것이 임대료를 5%를 초과해서 인상할 수 없도록 제한하는 5%룰입니다. 이것을 지키지 않으면 세제혜택도 주지 않지만 3000만원이라는 큰 금액의 과태료도 물어야합니다.
임대료 상한 5%룰은 대부분 사업자들도 아는 내용이긴 한데요. 구체적으로는 헷갈리는 경우가 적지 않습니다.
특히 임대료 상한 기준 시점을 언제로 볼 것인가에 대한 문의가 많은데요. 임대료 상한 5%룰은 임대사업 등록 후 최초로 체결한 표준임대계약(갱신포함)을 기준으로 하고 있어요.
구체적으로 임대사업을 등록하고 임차인과 임대계약을 맺게 되면 그 때 이후로 첫 갱신계약을 할 때 임대료 인상폭이 5%를 초과하지 않아야 하는 것입니다.
만약 2019년 10월 23일 이전에 등록한 임대주택의 경우 임대사업자로 등록한 후 새로 계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신할 때의 임대료를 최초 임대료로 봅니다.
2019년 10월 24일 이후 최초로 등록하는 임대주택은 '임대차계약이 체결되어 있지 않은 경우'에는 임대사업자가 정하는 임대료를 최초 임대료로 보고 '임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우'에는 그 종전 임대차계약에 따른 임대료를 최초 임대료로 봅니다.
기존에 임대계약을 맺은 임차인이 있는 상태에서 2019년 10월 23일 이전에 주택임대사업자를 등록한 경우라면 임대사업 등록 후 최초 갱신계약이 기준이 되고, 그 이후 첫번째 갱신계약 때 5%를 초과하지 않으면 됩니다.
이렇게 임대계약의 시점에 따라서 과태료의 부과가 결정되기 때문에 임대계약에 대한 신고는 아주 중요해졌습니다.
이미 2012년 12월부터 임대차계약을 하게 되면 시군구청에 신고를 하도록 신고의무화는 돼 있었는데요. 그럼에도 신고의무를 제대로 이행하지 않는 경우가 많습니다.
임대사업자는 표준임대차계약서를 써야 하고 임대차계약에 변경이 있으면 그 때마다 의무적으로 신고해야 합니다. 신고의무를 다하지 않는 경우에는 1000만원의 과태료가 부과되죠.
그런데 2019년 2월 27일부터는 이 신고의무가 더 강화됐어요. 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 경우에도 변경내용에 대한 신고를 해야 한다는 것이죠.
묵시적인 갱신은 계약사항이 바뀐것도 없고 임차임대인도 그대로이고, 계약서도 바뀐게 없이 그대로여서 신고를 하지 않는 경우가 대부분이었습니다. 하지만 이제는 하지 않으면 1000만원의 과태료를 부담해야 합니다.
# 기존 임대주택을 임대등록하면
임대사업자 의무사항 중에서 작년에 바뀐 규정이 또 있습니다. 바로 임대사업 등록을 하면 기존의 임대차계약도 신고를 하도록 의무화 된 것이죠.
정확하게는 2019년 10월 24일 이후 신규로 임대사업 등록을 하는 경우에는 임대차 계약을 체결한 날(종전임대차계약이 있는 경우 임대등록한 날)부터 3개월 이내에 기존 임대차계약도 신고해야 합니다.
과거에는 임대 등록 없이 임대를 주다가 새롭게 임대사업자등록을 하게되면 기존계약은 신고하지 않고 다음 계약부터 표준임대차계약을 하고 신고를 했어요. 하지만 2019년 10월 24일 이후부터는 기존에 유지하고 있는 임대차계약도 임대등록일로부터 3개월 이내에 신고해야한다는 것입니다.
이 신고를 하지 않고 있는 임대사업자들이 적지 않은데요. 뒤늦게 과태료가 있다는 사실을 알게 되더라도 과태료가 무서워 신고를 하지 못하고 걱정만 하는 분들이 대부분입니다.
# 과태료 부담을 줄이는 방법은
다행히 기회가 있습니다. 아직 제도 변화에 대한 이해가 부족한 납세자들을 위해 정부에서도 등록임대사업자를 대상으로 과태료를 일시적으로 면제해주는 자진신고기간을 운영하고 있거든요.
임대주택 등록 이후에 지금까지 신고나 변경신고를 하지 않은 임대차계약 건을 오는 6월말까지(2020.3.2~2020.6.30) 신고하면 미신고에 따른 과태료를 면제해주고 있습니다.
앞서 말씀드린 것처럼 묵시적 갱신내용을 신고하지 않았거나 기존 임대차 계약내용을 신고하지 않은 경우 등이 자진신고 대상에 해당됩니다.
자진신고를 하실 때에는 자진신고서와 임대차계약 신고서, 표준임대차계약서가 필요합니다. 자진신고서와 임대차계약 신고서는 지자체에서 신고를 할 때 확인할 수 있기 때문에 최소한의 준비물은 바로 임대차계약서가 되겠습니다.
원칙적으로 표준임대차계약서가 필요하지만, 이번 자진신고 기간동안에는 한시적으로 일반계약서를 통한 신고도 허용한다고 합니다.
만약 일반계약서도 없다면 전월세 확정일자부나 면세사업장현황신고서로 대신할 수 있습니다.
자진신고는 임대사업자 민원처리 홈페이지인 렌트홈에서 온라인으로도 가능하고 임대주택 소재지인 관할 지방자치단체를 직접 방문해서도 할 수 있어요. 다만, 코로나19 영향으로 3~4월에는 방문접수를 받지 않는 것으로 안내되고 있으니 참고하셔야 하겠습니다.
자진신고 기간이 종료되는 6월 말 이후에는 전국 시,군,구청 관계기관의 합동점검을 실시하여 의무 위반자를 적발한다고 하니 임대사업자를 등록했었다면 꼭 확인하셔셔 놓친 부분을 재정비 하시길 바라겠습니다.
