임대사업자들은 종합소득세 신고를 하기 전에 자신이 보유한 주택의 수에 대한 확인이 꼭 필요하다. 주택의 종류와 보유형태, 임대형태에 따라 과세대상 주택수도 달라지기 때문이다.
월세소득인 경우 2주택 이상(기준시가 9억원 초과시 1주택도 과세)이면 과세대상이 되고, 전세 등 보증금소득(간주임대료)은 3주택 이상(40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하 소형주택은 제외)이어야 과세대상이 된다.
주택 수의 판단이 그만큼 중요하다는 뜻이다. 초보 임대사업자를 위한 주택수 계산 원칙 몇 가지를 정리해 봤다.
# 부부 보유주택은 합산
부부가 각자 보유한 주택은 합산한다. 예를 들어 부부가 각각 1채씩 주택을 보유하고 있다면 2주택자가 된다. 이 경우 월세소득은 과세대상이 되고, 전세보증금은 굳이 간주임대료로 환산해서 신고하지 않아도 된다.
# 공동지분 주택은 지분 큰 사람 것
여러 사람이 지분을 나눠가진 공동소유의 주택은 최다지분을 보유한 사람의 주택수에만 포함된다.
지분이 가장 큰 사람이 2인 이상이면 각각 1채씩 보유한 것으로 계산하면 된다. 만약 최다지분 보유자 2인이 합의해서 1명을 주택임대소득 귀속자로 결정하면 그 1명만 소유한 것으로 볼 수 있다.
다만, 이런 최다지분 기준은 내년 5월, 2020년 임대소득에 대해 소득세를 낼 때에는 좀 달라진다. 2020년 임대소득 신고부터는 소수지분 보유자도 해당 임대주택 소득이 연 600만원 이상이면 해당 주택을 보유한 것으로 계산해야 하고, 기준시가 9억원 초과 임대주택은 지분을 30% 초과해서 보유하면 주택수에 포함해야 한다.
# 다가구주택은 구분등기 수만큼
주택 구조에 따라서도 계산법이 달라진다. 다가구주택은 기본적으로 1개의 주택으로 보지만 구분등기가 돼 있다면 각각을 1개의 주택으로 본다.
임대주택을 다시 다른 사람에게 임대해서 임대소득을 올리는 전대나 전전세의 형태도 있다. 이 경우 1차적으로 임차나 전세받은 주택의 소유자의 주택수에 포함되고, 전대나 전전세를 주고 있는 임차인의 주택수에도 포함된다.
