주택임대사업자로 등록한 이후에도 해야할 일들이 많다. 그중에서 중요한 것이 임대차계약 내용의 신고다. 임대차계약을 했음에도 신고하지 않은 경우에는 과태료 1000만원을 물어야 한다.
그런데 2020년 3월 2일부터 6월 30일까지 4개월간은 과거 놓친 신고를 뒤늦게 하더라도 과태료를 면제해주고 있다. 자진신고에 대한 한시적인 혜택이다.
놓친 신고는 어떻게 해야하는지 자진신고 대상과 방법에 대한 궁금증을 문답으로 정리했다.
# 임대차계약 신고의무란
등록 임대사업자는 민간임대주택특별법에 따라 임대차계약을 체결하거나 변경하면 3개월 이내에 반드시 사업자의 주민등록지나 임대주택의 소재지 관할 시군구청에 신고해야 하는 의무가 있다.
또한 2019년 10월 24일 이후에 임대등록을 한 사업자는 등록 이전에 이미 기존임차인과 임대차계약한 내용도 신고해야 한다.
# 자진신고 대상은
임대차계약 신고의무가 도입된 2012년 2월 5일 이후 계약한 건 중 미신고한 계약건이 모두 해당된다. 그 이전의 계약은 신고대상이 아니다. 다만, 임대차보호법에 따른 '묵시적 갱신계약'은 2019년 2월 27일 이후 새로이 갱신된 계약부터 신고하면 된다.
# 표준임대차계약서를 꼭 써야하나
등록 임대주택에 대한 계약서는 꼭 민간임대주택특별법에서 정하는 '표준임대차계약서를 사용해야 한다.
단, 종전에 존속중인 임대차계약이 있는 상태에서 신규로 민간임대주택 등록을 하는 경우에는 일반 임대차계약서나 임차인에게 임대등록한 사실을 전달한 내용증명 등 객관적 자료를 첨부하면 신고가 가능하다. 이 예외규정은 자진신고기간에만 허용된다.
# 어떤 과태료가 면제되나
임대차계약 미신고에 따른 1000만원 이하의 과태료, 표준임대차계약서 미사용에 따른 1000만원 이하의 과태료가 면제 대상이다. 반드시 자진신고기간 내에 신고해야 면제되며, 기한을 넘긴 후에는 면제받지 못한다.
아울러 임대의무기간 준수, 임대료 증액제한 등 임차인의 주거안정에 직결되는 의무의 위반에 대한 과태료는 면제대상이 아니다.
# 임대주택이 여러채라면
임대주택의 신고의무는 등록 건별로 부여된다. 따라서 자진신고도 임대등록 물건별로 각각 해야 하고 신고서도 각각 작성해야 한다. 신고를 위한 표준임대차계약서도 각각의 물건별로 필요하다.
# 임대등록을 말소해버리면
특별한 사정(임대업자 사망, 등록오류 등)이 없는 한 의무임대기간 내에 임대등록을 임의로 말소할 수 없다. 이를 위반하면 3000만원의 과태료가 부과되며, 과태료는 임대주택 개수별로 각각 부과된다. 위반주택이 3채이면 9000만원.
하지만 임대등록은 했지만 아직 임차인이 없어서 임대개시를 하지 못한 경우에는 관할 지자체에 등록취소를 신청할 수 있다. 이때, 임대 미개시로 인정받기 위해서는 전기료, 수도료 등 임차인 거주여부를 확인할 수 있는 공과금 납부자료 등이 필요하다.
