조정대상지역은 주택시장이 과열되거나 과열우려가 있는 경우, 또는 위축되거나 위축될 우려가 있는 경우 지정될 수 있는데요. 반대로 과열이나 위축이라는 요소가 제거됐다고 판단되면 지정해제될 수도 있습니다.
구체적으로 3개월간 특정 지역의 주택가격상승률이 해당 지역(시·도 기준)의 물가상승률보다 높은 지역 중에서 청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳은 과열지역으로 판단합니다. 분양권 전매거래량이 전년동기대비 30% 이상 증가한 지역도 과열된 곳이고요.
반대로 6개월간 평균 주택가격상승률이 마이너스 1% 이하인 지역으로 3개월 연속 주택매매거래량이 전년동기대비 20% 이상 감소한 지역, 혹은 3개월간 평균 미분양주택의 수가 전년 동기대비 2배 이상인 지역은 위축지역으로 조정대상지역으로 지정될 수 있습니다.
물론 시장 위축을 이유로 조정대상지역으로 지정된 지역은 아직 없죠. 조정대상지역 지정제도가 시행된 2016년 11월 이후 주택시장의 흐름에서 위축은 찾기 어려웠으니까요. 현재까지는 과열에 의한 지정만 있었습니다.
조정대상지역의 지정과 해제는 국회심의를 거치는 법률 개정이 아니라 그 하위 시행령과 시행규칙 개정만으로 언제든지 지정 및 지정해제할 수 있기 때문에 살아있는 생물과 같은 규제라고도 볼 수 있습니다.
워낙 빠르게 변하는 주택시장에 신속하게 대응을 하기 위해 제도를 이렇게 운영하고 있는 것인데요. 실제로도 3년여간의 짧은 제도 운영기간 동안 3차례나 지정지역이 바뀌었습니다. 추가로 조정대상지역으로 지정된 곳도 많고, 반대로 지정됐다가 지정해제된 곳도 있죠.
우선 청약규제 중심이던 제도 시행 첫해에는 서울 전역(25개구)과 경기도 과천, 성남, 고양, 남양주, 하남, 화성(동탄2지구만)의 6개시, 부산의 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구 등 5개구, 그리고 행정중심복합도시 건설로 투기바람이 불었던 세종시까지 37개 지역이 조정대상지역으로 지정됐습니다.
2017년 들어서는 6.19 부동산대책 발표와 함께 경기도 광명시와 부산 부산진구, 기장군이 조정대상지역에 추가됐습니다. 종전 조정대상지역의 인접지역인 이곳에서도 국지적인 시장 과열현상이 나타났기 때문이죠.
2018년 8월 29일에는 경기도 구리시와 안양시 동안구, 광교 택지개발지구 지역이 조정대상지역에 추가됐는데요. 광교택지개발지구는 2018년 7월 주택가격상승률(9.5%)이 너무 높았고, 구리시와 안양 동안구는 청약이 과열양상을 띄었거든요.
반대로 같은 시기 부산 기장군의 경우 일광면을 제외한 나머지 지역은 주택가격이 안정세를 보이며 청약과열 우려도 낮아서 조정대상지역에서 빠졌습니다. 기장군 내에서도 일광면만이 개발호재 등 모니터링이 필요하다는 이유로 조정대상지역으로 남았죠.
이후 불과 넉달만에 조정대상지역은 또 변화를 맞습니다. 2018년 12월 31일자로 경기도 수원시 팔달구와 용인시 수지구, 기흥구가 조정대상지역에 추가됐거든요.
2018년 수원시 팔달구의 연간 주택가격상승률은 4.08%, 용인 수지와 기흥은 각각 7.97%, 5.9%로 매우 높았는데요. GTX-A노선이 착공되고, GTX-C 노선은 예비타당성조사를 통과했으며, 인덕원-동탄 복선전철, 신분당선 연장 등 시장 불안요인이 크게 작용했습니다.
반면 부산에서는 연제구와 남구, 부산진구, 기장군(일광면)이 조정대상지역에서 지정해제됐습니다. 상대적으로 집값이 안정세를 보였고, 청약과열 우려도 사라졌다고 판단됐거든요.
앞으로도 조정대상지역의 추가지정이나 지정해제는 언제든지 있을 수 있습니다. 최근 국지적 상승세인 대구, 광주, 대전 등 지방 광역시와 지난해말 발표된 수도권 택지개발지역 및 GTX역사 예정지 등의 부동산시장이 계속해서 들썩이고 있거든요.
역으로 남양주 등 집값이 안정세를 보이는 지역에서는 조정대상지역 지정해제를 요구하고 있기도 합니다. 조정대상지역은 지자체의 요청에 따라 국토교통부가 주거정책심의위원회를 열어 지정해제할 수 있습니다.
