① 대도시외에서 법인 설립하는 방법
② 대도시외 매매용·임대용 부동산을 취득하는 방법
③ 개인으로 취득하는 방법
④ 기준시가 1억원 이하 주택을 취득하는 방법
최근 부동산법인에 대한 취득세, 종합부동산세, 법인세 등 각종 세금부담이 커졌습니다. 특히 취득세 중과규정은 부동산법인 운영에 가장 난해한 규정으로 꼽힙니다. 부동산 투자결정단계에서부터 법인 수익성이 크게 악화될 수 있기 때문이죠.
그럼에도 부동산 투자 목적의 1인 부동산법인 설립을 고민하는 사람들은 여전히 많은데요. 부동산법인이 취득세 부담을 덜 수 있는 방법에 대해 문성일 세무사(부동산법인 전문)에게 물었습니다.
Q 부동산법인 취득세는 계산법이 다른가요?
취득세는 '과세표준'에 세율을 적용하여 계산하는데요. 이 때, 부동산 가액만을 취득세 과세표준으로 하는 개인과 달리 법인은 법인장부에 의해 확인되는 취득가액, 그밖의 취득부대비용 등을 포함한 금액을 취득세 과세표준으로 하는 점에서 차이가 있습니다. 취득세 자금조달 계획시에도 유의해야겠죠.
따라서 부동산법인이 매매용·임대용 부동산을 취득하면 등기를 위해 이러한 취득가액과 취득부대비용 등이 포함된 계정별원장을 법무사에게 전달하면 됩니다.
Q 부동산법인은 취득세율이 높다고 하던데요?
지난 2020년 7.10 부동산 대책으로 법인 취득세가 강화됐음에도 불구하고 '주택 외의 부동산'을 취득하는 경우에는 여전히 과거와 같이 4.6%(지방교육세, 농어촌특별세 포함)가 적용됩니다.
따라서 부동산법인이 지식산업센터, 오피스텔, 상가, 토지(주택부수토지 제외) 등 '주택 외의 부동산'을 취득할 경우 취득세 등 세율 4.6%가 적용됩니다.
다만, 주택 외의 부동산을 취득한 경우라도 일정한 조건에 해당하면 취득세 등이 중과되는데요. 즉, 대도시(수도권 과밀억제권역에서 산업단지를 제외한 지역, 이하 대도시) 내에서 법인을 설립하고, 설립 이후 5년 이내 대도시의 매매용·임대용 부동산을 취득하면 취득세 등 중과세율 9.4%가 적용됩니다.
Q 대도시 외의 법인설립시에는 취득세 중과가 안되나요?
실제로 부동산법인 취득세 중과를 피하기 위해 '수도권 과밀억제권역' 외에 혹은 구로디지털단지 등 '산업단지'에 법인을 설립하고, 대도시내 임대용 부동산을 취득하는 경우가 많습니다.
이는 대도시외 지역에서 법인을 설립한 경우, 5년 이내 대도시의 부동산을 취득하더라도 인적시설·물적시설 없이 임대목적으로만 사용하는 경우 취득세 등 세율 4.6%를 적용하기 때문인데요.
다만, 취득세를 절감할 목적으로 형식상 대도시외에 본점을 설립한 경우 사후에 취득세 등 추징될 수 있는 점에 유의해야 합니다.
Q 부동산법인이 주택을 취득하는 경우는 어떤가요?
2020.7.10 대책에 따라 법인의 주택 취득세 등 세율이 강화됐습니다. 따라서 최대 12배까지 주택취득세가 늘어나게 되었는데요. 현재 부동산법인이 매매업 또는 임대업을 목적으로 주택을 취득할 경우 법인의 주택 수나 해당 주택의 조정대상지역 소재 여부와 상관없이 취득세와 지방교육세, 농특세 등 중과세율 13.4%(단, 85㎡ 이하의 경우 12.4%)가 적용됩니다.
다만, 최근 공시가격 1억 이하 주택 취득 붐이 있었듯이 법인이 기준시가(개별주택가격, 공동주택가격) 1억원 이하인 정비구역 외 주택을 취득하는 등의 경우에는 예외적으로 일반세율 1.1~3.5% 적용됩니다.
이 경우에도 대도시내 법인을 설립한지 5년 이내에 대도시내 기준시가 1억원 이하 주택을 취득하면 주택임대등록사업자 등 중과제외업종에 해당하지 않는 한 중과세율 13.4%(단, 85㎡ 이하의 경우 12.4%)가 적용된다는 점에 주의해야 합니다.
Q 취득세 중과를 피하기 위한 방법이 있을까요?
우선 법인 업무 등 처리를 위해 출퇴근이 가능한 대도시외에 법인을 설립할 것을 권해드려요. 대도시외 법인을 설립했다면 서울과 같은 대도시내 매매용·임대용 부동산을 취득하더라도 취득세 등 일반세율 적용이 가능하기 때문이죠.
만약 대도시내 법인을 설립한 경우라면 반대로 대도시외 부동산을 취득하는 것이 취득세 등 중과를 피하는 방법입니다. 설립일부터 5년 이내 대도시내 부동산 취득시 중과되기 때문이에요.
다만, 대도시외 상가나 오피스 등 투자가 여의치 않은 경우에는 차라리 개인 명의로 취득하는 것도 다른 종합소득 등을 고려하여 검토해야 합니다. 개인은 주택 외 부동산 취득에 대해 취득세 등을 중과하지 않거든요.
그밖에도 대도시내 설립된지 5년이 경과한 법인을 인수하거나 대도시내 법인이 대도시내 1억원 이하 주택을 취득하는 경우 지방자치단체 주택임대사업자로 등록하는 것도 중과를 피하기 위한 방법이 될 수 있습니다.
Q 그밖에 부동산법인이 부동산 취득에서 유의할 점이 있을까요?
아시다시피 부동산 소재지역이 법인 토지거래허가구역인지, 혹은 농지취득자격증명원이 필요한 토지인지 여부 등을 우선 확인해야겠지요. 취득 자체가 어려울 수 있습니다.
또한 상가 등 건축물을 취득한 경우라면 건물분 부가가치세 조기환급도 제때 신고하여 불필요한 자금압박을 피하도록 하구요.
마지막으로 법인이 주택, 분양권, 입주권을 매수하여 거래 신고시 거래지역 및 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 아울러 투기과열지구 소재 주택을 취득하면 증빙자료도 함께 제출해야 합니다.
