집을 사면 정해진 세율에 따라 취득세를 내야 합니다. 그런데 세대별로 집이 1채인 경우와 여러 채인 경우에게 적용하는 취득세율이 각기 다릅니다. 1세대 1주택은 적게, 여러 채는 많이 내는 구조로 설계됐죠.
또 투기수요가 있는 조정대상지역의 집을 취득하면 그렇지 않은 비조정대상지역의 집을 살 때보다 훨씬 높은 세율로 취득세를 내야 합니다.
1세대 1주택인 경우에는 지역에 대한 구분은 없지만, 특이하게도 취득할 때의 집값에 따라 세율을 더 세분화해서 적용하고 있어요. 같은 1채라도 6억원부터 9억원 사이의 집은 집값이 클수록 더 높은 세율로 취득세를 부담하도록 세율구간을 쪼개어 놨기 때문에 매매계약 금액을 결정할 때 주의해야 합니다.
# 150만원마다 0.01%씩 세율 오르는 집
1세대 1주택자의 취득세율은 크게 3가지로 구분할 수 있습니다.
우선 취득금액이 6억원 이하이면 그 금액의 1%를 취득세로 냅니다. 단일세율입니다. 그리고 9억원을 초과하는 금액이면 그 세배인 3%를 취득세로 냅니다.
그런데 그 사이에 해당하는 6억원 초과~9억원 이하인 집을 취득하는 경우에는 하나의 세율이 아닌 1%~3% 사이의 세율이 적용됩니다.
구체적으로 6억 초과~9억 이하의 구간을 무려 200개로 쪼개어 대략 150만원당 0.01% 세율이 더해지도록 했는데요. 취득금액의 배수를 3억원으로 나눈 후 3을 빼서 %로 변환한 세율을 적용합니다.
이에 따라 6억74만원까지는 6억원 이하와 같은 1%세율이 적용되지만 이후 150만원이 증가할 때마다 0.01%씩 세율이 오릅니다. 이렇게 오른 세율은 8억9924만원까지는 2.99%, 8억9925만원부터는 9억원 초과와 같은 3%로 나뉩니다.
# 문턱효과 때문에 만들어진 기묘한 세율
이렇게 과할 정도로 구간을 세분화한 것은 6억원과 9억원을 넘을 때 발생하는 문턱효과를 줄이기 위해서입니다. 과거에는 6억원 이하는 1%, 6억원 초과~9억원 이하는 2%, 9억원 초과는 3%로 단일세율이 적용됐거든요.
그러면서 실거래가 기준으로 6억원 전후나 9억원 전후의 주택이 거래될 때에는 1%p 취득세를 덜 내기 위해 실거래가와 계약금액을 다르게 조정하는 이른바 다운계약이 성행했습니다.
특히 실거래가 6억원 전후와 9억원 전후에는 주택들이 밀집돼 있기 때문에 이 구간만 세밀화하는 지방세법 개정이 이뤄졌습니다. 6억원 이하와 9억원 초과 주택이 상대적으로 손해보는 느낌도 지울 수 없는 구조입니다.
# 1세대 1주택 판단기준
1세대 1주택을 정하는 기준은 생각보다 복잡합니다. 법적으로 같은 세대인데 분리된 세대로 착각하고 집을 샀다가 거액의 취득세를 내야할 수도 있죠.
주민등록법상 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족만 모두 같은 세대로 구분되는데요. 하지만 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대분리해 따로 살더라도 1세대로 간주합니다.
물론 분가한 미혼의 30세 미만 자녀가 월 195만원(22년 기준 1인가구 중위소득)의 40%가 넘는 소득(종합소득, 퇴직소득, 양도소득 등)이 있다면 예외적으로 별도세대로 판단합니다.
결혼 안한 20대 자녀가 월 78만원 넘는 소득을 벌면서 별도의 집을 사서 살고 있다면 별도세대로 각자 1세대 1주택 지위를 가질 수 있다는 겁니다. 단, 미성년 자녀는 이런 소득요건을 갖췄더라도 부모세대원에 포함됩니다.
◀신청 배너 클릭하기
신혼집 마련 자금 똑똑하게 증여받는 법
전문가가 라이브 방송으로 답해드립니다!
