내 집 마련을 하는 신혼부부라면 집을 사는 데 마련한 자금 출처를 밝히는 '자금조달계획서'를 작성해야 하는데요. 이 정도면 자금조달계획서를 잘 썼으니까 문제가 없을 거라 생각했지만 국세청의 자금출처조사 대상으로 선정돼 예상치 못한 상황에 맞닥뜨리는 일이 벌어지기도 합니다. 국세청의 레이더에 포착된 신혼부부의 자금출처조사 사례에는 어떤 것들이 있을까요. 세무회계화담의 이정근 세무사와 함께 몇 가지 사례를 짚어보았습니다.
첫 번째는 매출 누락 사례입니다. 자영업을 운영하는 신혼부부가 아파트를 사면서 자기 자금으로 마련했다고 자금조달계획서에 기재했지만 국세청 신고소득과 PCI(소득-지출 분석) 시스템 확인 결과, 소득 부족으로 추정돼 조사가 개시된 경우인데요. 자금출처를 확인한 결과 사업장에서 누락된 매출로 주택을 구입했음이 밝혀져 소득세가 추징된 사례입니다.
두 번째는 부모님이 대출액을 대신 상환한 사례입니다. 신혼부부가 내 집 마련을 위해 주택담보대출을 해 주택을 사고 대출금을 갚았지만 부부가 신고한 소득으로는 대출금을 변제할 능력이 부족하다고 판단해 조사를 개시한 경우입니다. 이 경우 변제 능력이 부족한 자녀를 대신해 부모가 대출액을 대신 갚아준 것으로 밝혀져 증여세가 추징되었습니다.
세 번째는 부모에게 빌렸지만 사실상 증여라고 판단된 사례인데요. 주택을 사는 당시 부모(특수관계인)로부터 자금을 빌리면서 차용증을 작성했지만, 사후 확인 결과 원금 및 이자 지급이 이루어지지 않아 증여세가 추징된 경우입니다. 차용증을 쓰고 자금을 빌렸더라도 꾸준한 상환이 이루어져야 증여 추정을 피할 수 있다는 것을 보여주는 사례죠.
다음 네 번째 사례는 전세보증금을 주택취득자금으로 사용한 사례입니다. 당시 경제적 능력이 부족해 부모가 대신 부담했던 전세 보증금을 반환하지 않고 주택을 취득하면서 자기 자금으로 사용한 경우인데요. 시간이 오래 되었더라도 반환하지 않은 전세보증금은 증여로 간주해 과세할 수 있습니다. 내 돈이라고 착각할 수 있지만 과세당국에서는 엄연히 부모의 돈으로 본다는 사례가 됩니다.
마지막 다섯 번째 사례는 부모 소유의 집을 경제적 능력이 부족한 신혼부부가 사고 향후 부모와 임대차계약을 맺은 사례인데요. 부모의 집을 사서 부모에게 임대를 준 경우입니다. 이렇게 부모에게 받은 전세보증금을 전 임차인에게 지급하고 부모와 같이 살며 증여세를 피하려고 한 거죠.
하지만 이 또한 국세청의 레이더를 피할 수 없었습니다. 국세청은 신혼부부가 전 임차인에게 전세보증금을 상환할 능력이 없는 상태에서 부모에게 집값을 현금으로 받아 준 점을 이상하게 여겼고, 아울러 부모와 임대차계약을 맺고 한 집에서 공간을 분리해 산다는 점이 일반적인 관점에서 용인되지 않는다고 판단해 전세보증금의 상당액을 증여로 간주해 추징한 사례입니다.
이 세무사는 "신혼부부가 내 집 마련 자금을 준비하면서 자기 자금은 항상 신고된 소득(소득세, 상속세, 증여세) 등을 기준으로 판단하고, 타인 자금은 발생 시점뿐만 아니라 사후에도 엄격하게 관리되므로 상환계획도 철저하게 준비해야 하는 걸 기억해야 한다"며 "자금조달계획서를 쓰면서 당연히 자기 자금이라고 생각하고 기재해도 향후 국세청의 판단은 다를 수 있다"고 강조했습니다.
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