주택 취득세는 거래한 주택의 매매가격 등 취득가격에 세율을 곱하는 단순한 방식으로 계산이 됩니다. 하지만 증여와 같이 무상으로 주택을 취득한 경우에는 별도의 취득세 계산방법을 정해두고 있어요. 무상취득이니 취득금액을 0원으로 한다면 주택를 취득하면서도 취득세를 내지 않게 되니까요.
# 조정대상지역 주택 증여시 12%세율로 낼 수도
우선 증여취득은 시가표준액을 세금계산의 기준이 되는 과세표준으로 하도록 하는데요. 시가표준액은 부동산 가격공시 법률에 따라 공시된 가격을 말합니다. 아파트와 같은 공동주택은 공동주택공시가격, 개별주택은 개별주택공시가격이 기준이 되겠죠.
증여취득은 세율도 별도로 정해두고 있는데요. 과세표준이 3억원 미만이면 3.5%세율로 취득세를 계산합니다. 하지만 3억원이 넘는 경우에는 지역에 따라 세율이 크게 뛸 수 있습니다.
비조정대상지역의 과세표준 3억원이 넘는 주택은 3억원 미만주택과 같은 3.5%세율이 적용되지만, 조정대상지역의 3억원 초과주택을 증여받은 경우 12%의 취득세율로 취득세를 부담해야 하죠. 12%는 일반적인 주택 취득시 적용되는 최고세율입니다.
단, 조정대상지역 내 주택이라고 하더라도 1세대 1주택 소유자가 배우자나 직계존비속(자녀,부모)에게 증여한 경우에는 3.5%세율로 취득세를 계산합니다.
# 부담부증여시 빚은 일반 취득세, 나머지는 증여취득세
증여를 하더라도 담보대출이 있거나 전세보증금이 껴 있는 주택 증여하는 경우가 많은데요. 이때 빚에 해당하는 대출과 보증금 부분을 함께 증여하는 것을 부담부증여라고 합니다.
부담부증여시 빚만큼은 양도가 되고, 나머지만 증여로 구분하는데요. 이 때 빚 부분은 일반 유상 취득세율(1주택 기준 1~3%)을 적용하고, 증여부분만 증여취득세율을 적용하면 됩니다.
자녀 등 특수관계자에게 증여했더라도 그 대가를 지불한 사실을 증빙할 수 있다면 유상 취득세율을 적용할 수 있습니다.
# 2023년부터 과세표준 개정으로 취득세부담 증가
내년부터는 증여 주택에 대한 취득세 부담이 더욱 커집니다. 현재 취득세 과세표준은 공시가격을 기준으로 하는 '시가표준액'을 적용하고 있지만, 2023년부터는 감정가액, 공매가액, 유사매매사례가액 중 하나인 '시가인정액'으로 과세표준이 바뀝니다.
구체적으로는 증여취득일 6개월 이내에 해당 주택의 감정평가액이나 공매가격, 혹은 유사매매사례가액이 있는 경우 그 중에서 가장 최근의 가격을 증여취득가격으로 보고 취득세를 부담하게 됩니다.
공시가격은 보통 실제 거래가격의 60~70% 전후로 크게 낮은데요. 감정평가나 공매는 실제 시세와 가깝게 결정되고, 유사매매사례는 실제 해당 주택과 같은 지역의 비슷한 주택의 매매가격입니다. 어떤 것이든 공시가격보다는 높을 가능성이 크죠.
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