지금 당장 집을 팔아야 한다면 반드시 따져봐야 할 세금이 있다. 바로 양도소득세인데, 집을 샀을 때의 가격과 비교해서 상승한 금액 만큼 세금을 내는 방식이다.
주택 수와 보유기간 등에 따라 각각 다른 세율과 공제율이 적용되며, 매년 세법 규정이 바뀌고 있어 집주인들에겐 상당히 골치 아픈 세금이다.
만약 서울에서 10억원 짜리 아파트를 팔면 얼마의 양도세를 내야 할까. 우선, 샀을 때의 가격부터 알아본 다음 보유기간과 주택 수 등을 확인해야 한다.
지난 1월 10억5000만원에 거래된 서울 도봉구 창동 리버타운 주공 19단지 아파트(84.9㎡)를 예로 들어보자. 이 아파트는 3년 전 매매가격은 4억9800만원이었고, 5년 전에는 3억2000만원으로 10년 전과 비슷한 가격에 거래됐다.
3년 전에 샀다가 10억5000만원에 팔면 양도차익은 5억5200만원이 되며, 1세대1주택자인 경우 양도세로 1197만원을 내게 된다. 9억원이 넘은 부분에만 양도세를 계산하기 때문에 과세대상 양도차익이 7885만원에 불과하고, 양도세율도 24% 수준으로 양호한 편이다.
서울에 집이 한 채 더 있는 2주택자라면 양도세는 2억5034만원으로 확 늘어난다. 조정대상지역 다주택자 중과세율 적용으로 인해 양도세율이 52%까지 올랐다. 3주택자의 양도세는 3억529만원으로 치솟게 된다. 중과세율이 최고 수준인 62%로 올라가기 때문이다.
이 아파트를 5년 전에 3억2000만원에 사서 거주하다가 판다면 1주택자의 양도세는 920만원으로 계산된다. 양도차익이 7억3000만원에 달하지만, 장기보유특별공제 40%를 적용하면서 실제 양도세 부담액은 1.2% 수준에 불과하다.
10년간 보유하고 거주한 1주택자라면 장기보유특별공제 80%를 적용해 실제 납부할 양도세는 167만원으로 크게 떨어진다. 반면, 2주택자의 양도세는 3억4290만원, 3주택자의 양도세는 4억1565만원으로 실제 양도차익의 절반 수준에 달하는 세금을 납부하는 것으로 계산됐다.
