잘 쓰면 약이 되고, 못 쓰면 독이 되는 절세법이 있다. 같은 해 양도한 자산에 대해서는 모두 더해서 과세하는 제도인 '합산과세' 제도가 그것이다.
합산과세는 1년(2020년 1월 1일~2020년 12월 31일)을 기준으로 365일 동안에 주택을 여러 채 팔면 여기서 발생하는 양도소득을 모두 더해 세금을 매기는 것이다. 양도소득이 높아지면 높아질수록 이를 모두 합산해서 과세하므로 누진세율이 적용돼 세금 부담이 늘어나게 된다.
부동산을 2회에 걸쳐 양도했는데, 양도차익이 각각 1억원씩 나는 경우를 살펴보자.
1억원에 해당하는 양도세 누진세율을 곱하면 2010만원(3500만원(1억원 과세표준 35%)-누진공제액 1490만원)의 산출세액이 나온다.
2회 양도분에 대해 각각 세금을 계산하면 4020만원이 되지만, 양도세 합산과세를 하게 되면 총 양도차익 2억원에 대해 38%의 세율을 적용해 5660만원(7600만원(1억5000만원 이상 과세표준 38%)-누진공제액1940만원)의 세금이 나오게 된다.
이런 경우, 양도세에 대해 합산과세된 금액인 2억원에 대해 세율이 적용되었기 때문에 1억원씩 2회 팔았음에도 불구하고 결과적으로 더 많은 세금을 내게 된다.
따라서 1년(동일 연도)에 두 채 이상 파는 것은 절세 측면에서 불리하기 때문에 합산과세로 인한 높은 세율 적용을 피하려면 해를 나누어 매도하는 것이 좋다. 예를 들면, 올해 가을에 한 채를 팔면 나머지 한 채는 내년 봄에 파는 것이다. 이렇게 하면 각각의 양도세를 따로 계산해 절세할 수 있다.
양도차익이 합산되는 점을 역이용할 수도 있다.
양도차익이 있는 주택과 양도차손, 즉 손실이 난 주택을 같은 해에 파는 것이다. 이렇게 하면 손익이 함께 계산돼 세금을 낼 양도차익을 줄이거나 없애는 효과를 볼 수 있다. 주의할 점은, 손실 본 자산의 양도차손은 해당 연도에만 합산 가능하기 때문에 내년으로 넘기지 않고 동일 연도에 함께 묶어 팔아야 한다는 것이다.
합산과세 대상으로 같이 묶일 수 있는 자산인지의 여부도 확인해야 한다.
합산과세 대상은 ①토지, 건물 및 부동산에 관한 권리(토지, 건물, 부동산 취득 권리, 지상권, 전세권과 등기된 부동산 임차권, 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 이용권, 회원권), ②주식, ③파생상품으로 나뉜다.
즉, 상가에서 손실이나고 주택에서 차익이 나면 같은 부동산의 영역이기 때문에 통산이 가능하다. 골프장 회원권, 고급 헬스클럽 회원권도 통산해 합산과세할 수 있다.
