내집을 갖고 있는 사람이 매년 부담해야 하는 세금이 있다. 재산세다. 주택의 재산세는 1년치를 반씩 나눈 고지서가 7월과 9월에 집주인에게 배달되는데, 고지서가 나오기 전에도 간단한 계산법만 알면 올해 재산세가 얼마인지를 미리 알 수 있다.
주택 재산세는 주택 공시가격과 공정시장가액비율이라고 하는 공시가격을 반영하는 비율, 그리고 세율만 알면 계산이 가능하다.
먼저 주택 공시가격은 국토교통부에서 운영하는 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr) 홈페이지에서 확인할 수 있다. 공정시장가액비율은 주택의 경우 40~80% 사이에서 대통령령으로 정하도록 하고 있는데, 현재는 60%가 적용된다. 즉, 공시가격의 60%가 세금을 부과하는 기준인 과세표준이다.
재산세율은 과세표준에 따라 0.1~0.4%를 차등해서 적용된다. ▲과세표준 6000만원 이하 0.1% ▲6000만원~1억5000만원 이하 0.15% ▲1억5000만원~3억원 이하 0.25% ▲3억원 초과 0.4%이다.
하지만 무조건 과세표준에 세율을 곱하면 안 된다. 재산세도 소득세와 같이 누진세율을 적용하기 때문에 정해진 세율구간에만 해당 세율이 적용된다. 과세표준이 1억원이라면 6000만원은 0.1%, 4000만원은 0.15%를 곱해야 하는 것이다.
구간마다 다른 세율을 곱하는 것은 복잡하기 때문에 각 구간에 해당하는 세금만 계산한 후에 누진세액을 더하면 계산이 쉽다. 누진세액은 ▲6000만원~1억5000만원 이하 6만원 ▲1억5000만원~3억원 이하 19만5000원 ▲3억원 초과 57만원이다.
이런 기준으로 공시가격이 4억원인 아파트의 올해 재산세를 계산해보면, 4억원의 60%인 2억4000만원이 이 아파트의 과세표준이고, 이 중 1억5000만원을 초과하는 9000만원에 대해 0.25%를 곱한 후에 누진세액 19만5000원을 더하면 된다. 이 아파트의 재산세액은 42만원(22만5000원+19만5000원)이다.
그런데 공시가격 4억원 아파트의 실제 재산세 고지서에는 42만원보다 훨씬 많은 금액이 찍힌다. 재산세에는 지방교육세(재산세액의 20%)가 붙고, 별도로 재산세 과세표준의 0.14%인 도시지역분도 더해지기 때문이다.
따라서 공시가격 4억원인 아파트는 42만원의 재산세액에 8만4000원의 지방교육세를 더하고, 과세표준 2억4000만원에 0.14%를 곱한 도시지역분 33만6000원까지 더해야만 실제 고지서 금액이 산출된다. 이 집의 소유주에 날아올 재산세 고지서 총액은 84만원(42만원＋8만4000원＋33만6000원)이 된다.
물론 고지서는 7월과 9월에 재산세액의 절반씩을 나눠서 나온다. 공시가격 4억원인 아파트는 7월에 42만원, 9월에 42만원을 내게 되는 것이다.
최근에는 공시가격만 입력하면 재산세를 계산해주는 앱이나 온라인 페이지도 많지만 이렇게 직접 계산해보면, 재산세가 어떻게 산출되는지 계산과정을 이해하는데 도움이 된다.
재산세는 때에 따라 과세기준일도 신경써야 한다. 재산세는 매년 6월 1일 현재 재산을 보유한 사람에게 부과하기 때문에 5월 31일에 집을 판 사람은 그 해 재산세를 낼 필요가 없고, 6월 2일에 집을 판 사람은 집을 팔았음에도 그 해 재산세 전부를 내야 한다는 특징이 있다.
집을 팔았는데, 잔금(등기이전)일이 6월 2일이라면 이미 팔아버린 집의 재산세를 부담해야한다. 이런 애매한 상황 때문에 5~6월 주택거래에서는 이전 주인과 새 주인이 재산세를 나눠 내는 합의사항을 계약서에 넣기도 하니 참고해 두자.
