2022년 5월 10일부터 유예되고 있는 다주택자 양도소득세 중과 규정이 소득세법 시행령의 개정으로 일부 보완을 거쳤으나 올해 5월 10일부터 부활합니다.
5월 9일 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 받으면, 잔금일이나 등기 접수일이 5월 10일 이후에 도래하더라도 중과 적용을 배제하는 등 보완 규정이 신설됐습니다.
그럼에도 결국 중과 규정이 부활합니다. 다주택자 양도세 중과 규정이 부활되면 양도세 계산 방법, 주택 수 계산 방법, 중과세율이 적용되지 않은 주택은 어떤 것들이 있는지를 자세히 알아보겠습니다.
1. 다주택자 양도세 중과 연혁
2016년부터 본격적으로 상승하던 집값의 상승폭이 2017년 들어 확대되자 정부는 같은 해 8월 2일 여러 부동산 대책을 발표했습니다.
핵심 내용은 조정대상지역에 위치한 주택이 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면, 보유 기간 중 2년 이상 거주 요건이 신설된 것입니다.
2018년 4월 1일부터는 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔면 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트를 기본세율에 더해 세금을 냅니다. 이후 2021년 6월 1일부터 추가과세 세율이 2주택은 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트로 상향됐습니다.
정권 교체와 부동산 가격 안정으로 다주택자 양도세 중과가 1년 단위로 유예됐지만, 올해 5월 10일부터 다시 적용됩니다.
2. 다주택자 양도세 중과 규정 개요
다주택자 조정대상지역에 위치한 주택을 양도하면 기본세율 6~45%에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 소유자는 30%포인트를 가산해서 양도세를 과세합니다.
기본세율로 계산한 세액에 20%나 30%를 추가하는 것이 아니라, 과세표준 구간별 세율 자체를 20%포인트, 30%포인트씩 올립니다.
3주택 이상 보유자가 10억원 넘는 이익을 내면 최고 75% 세율이 적용됩니다. 또한, 중과 규정이 적용되면 장기보유특별공제도 받을 수 없어 세금 부담이 크게 늘어납니다.
3주택 이상 보유한 1세대가 양도차익이 10억원, 보유기간이 10년인 아파트를 올해 5월 9일 이전에 양도하여 기본세율이 적용되면 지방소득세 포함 약 3억2891만원의 세부담이 발생합니다.
만약, 5월 10일 이후 양도하여 중과 규정이 적용되면 7억5048만원의 세부담이 발생하여 차익의 75%를 세금으로 납부해야 합니다.
3. 중과 규정 부활에 따른 보완 조치
정부는 중과 규정이 갑자기 부활하는 점을 고려해, 5월 9일 이전에 매도계약을 맺고 계약금을 받은 경우 기존 조정대상지역(강남 3구, 용산구)은 4개월, 신규 조정대상지역(서울 강남 3구·용산구 외, 경기 12곳)은 6개월 안에 양도하면 중과세율을 적용하지 않기로 했습니다.
따라서 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 5월 9일 이전에 매도계약을 하고 계약금을 받은 이후 4개월(신규 조정대상지역 지정된 곳의 주택은 6개월) 이내에 잔금을 수령하거나 잔금을 수령하지 못했더라도 등기를 이전하면 중과 규정을 피할 수 있습니다.
한편 현재 토지거래허가구역으로 지정된 지역의 아파트들은 임차인이 있는 상태에서는 5월 9일 이전에 매매 계약을 체결하더라도 토지 거래 허가를 받을 수 없는 점을 감안하여 아래의 요건을 모두 충족하면 계약일 현재 존재하는 임대차 계약의 임대 기간 종료일(최대 2년)까지 매수인의 실거주 의무와 주택 담보 대출 전입 신고 의무를 유예해 주기로 했습니다.
① 매도하는 주택이 양도소득세 중과 대상 주택일 것
② 매수인이 무주택자일 것
실거주 의무 유예를 받으려면, 양도하는 주택이 중과세율이 적용되는 주택이어야 합니다. 장기임대주택, 조특법상 감면주택, 상속개시 5년 이내 양도 주택 등 중과배제 또는 비과세 주택은 유예가 적용되지 않습니다.
4. 다주택자가 비조정대상지역 내 주택을 팔아도 중과세율이 적용되는지?
다주택자 양도세 중과세율은 조정대상지역 주택을 팔 때만 적용됩니다. 비조정대상지역 주택을 팔 때는 중과세율이 적용되지 않습니다. 2025년 10월 16일 이후부터 현재까지 조정대상지역 지정 현황은 다음과 같습니다.
또한, 조정대상지역 지정 전에 매도계약을 맺고 계약금을 받았다면, 이후 그 지역이 조정대상지역으로 바뀌어도 중과세율이 적용되지 않습니다.
5. 다주택자가 조정대상지역에 위치한 조합원입주권을 양도해도 중과세율이 적용되는지?
재개발이나 재건축 구역의 조합원입주권을 팔 때도 중과세율이 적용되는지 궁금해하는 분이 많습니다.
다주택자 양도세 중과세율은 조정대상지역 주택을 팔 때만 적용됩니다. 조합원입주권은 주택이 아니라 권리이므로, 이를 팔 때는 중과세율이 적용되지 않습니다.
단, 조합원입주권을 산 후 2년 이내에 팔면 단기 양도 중과세율이 적용될 수 있으니 주의해야 합니다.
1. 다주택자 중과 규정 적용 시 주택 수 계산
다주택자 양도세 중과 규정을 적용할 때 주택 수는 인별로 계산하지 않고 세대별로 합산해 계산합니다.
이 때 배우자는 세대를 달리하고 있어도 같은 세대로 보며, 30세 미만의 미혼 자녀는 부모와 세대를 달리하고 있어도 원칙적으로 같은 세대로 보지만 연간 중위소득의 40% 이상의 소득이 있고 부모와 세대를 달리하고 있다면 별도 세대로 인정됩니다.
다주택자 양도세 중과 규정을 적용할 때 조합원 입주권, 분양권, 주거용으로 사용 중인 오피스텔, 부동산 매매사업자의 재고자산에 해당하는 주택, 무허가 주택, 공부상 근린생활시설이지만 실제 주거용으로 사용되는 건물도 주택 수에 포함됩니다.
예를 들어 주택 2채와 조합원입주권을 1개 소유한 1세대가 조정대상지역에 위치한 주택을 5월 10일 이후 양도할 경우 조합원입주권도 주택수에 포함되므로 2주택 중과세율이 아닌 3주택 중과세율이 적용됩니다.
2. 중과규정 적용 시 장기임대주택의 주택 수 포함 여부
2년 이상 거주한 주택과 소득세법 시행령에 따른 장기임대주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도하고 그 주택의 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때 장기임대주택은 주택수에서 제외되어 거주주택은 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.
※ 장기임대주택은?
지자체와 세무서에 임대사업자 등록을 하고 임대주택 등록 당시 기준시가 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하 요건을 충족한 주택
다주택자 양도세 중과 규정을 적용할 때도 장기임대주택 주택수에서 제외되는지 문의하는 분들이 많은데, 장기임대주택은 다른 주택의 중과 여부를 판단할 때 주택수에서 제외되지 않으니 유의해야 합니다.
만일 일반주택 2채와 장기임대주택 1채를 보유한 자가 5월 10일 이후 조정대상지역에 위치한 일반주택을 양도하면서 그 주택의 중과 여부를 판단할 때 장기임대주택은 주택수에서 제외되지 않으므로 2주택 중과세율이 아닌 3주택 중과세율이 적용됩니다.
3. 중과규정 적용 시 주택수에서 제외되는 주택
다주택자 양도세 중과규정은 다주택자가 조정대상지역에 위치한 주택을 팔았을 때 적용되므로 주택 수 계산이 매우 중요합니다.
다주택자 양도세 중과규정을 적용할 때 주거용으로 사용되는 건축물은 모두 주택수에 포함하지만 다음에 해당하는 주택들은 주택수에서 제외하고 중과규정을 적용합니다.
① 수도권 등 외 지역의 저가 주택
수도권 ․ 광역시 ․ 세종시(이하 수도권 등) 외 지역에 위치한 기준시가 3억 이하의 주택과 수도권 등의 읍면지역에 위치한 기준시가 3억 이하 주택은 다른 주택의 다주택자 양도세 중과 여부를 판단할 때 주택수에서 제외됩니다.
예를 들어 서울에 1주택을 소유한 자가 평택시 향남읍과 충북 청주시에 기준시가 3억 이하 주택을 각 1채씩 소유한 상태에서 서울에 위치한 주택을 양도할 경우 1세대1주택 비과세가 적용되지 않으므로 양도세 중과 여부를 판단해야 하는데요. 평택시 향남읍 주택은 수도권 읍면지역 소재 기준시가 3억 이하 주택이고 청주시 주택은 수도권 밖 기준시가 3억 이하 주택으로서 다주택자 양도세 중과 여부를 판단할 때 2채 모두 주택수에서 제외되므로 서울 소재 주택은 중과세율이 적용되지 않습니다.
② 수도권 등 외 지역의 저가 입주권 및 분양권
조합원입주권과 분양권은 다른 주택의 비과세 여부 및 중과 여부를 판단할 때 주택수에 포함되지만, 수도권 등 외 지역과 수도권 등 읍·면지역에 있는 감정가액 3억 이하 조합원입주권, 분양가액(옵션 제외) 3억 원 이하 분양권은 다른 주택의 양도세 중과 여부를 판단할 때 주택수에 포함되지 않습니다.
③ 공동상속주택 소수지분
주택을 공동으로 상속받는 경우 해당 공동상속주택은 다음의 순서에 따라 한 사람의 소유로 봅니다.
지분이 가장 큰 자 → 해당 상속주택에 거주하는 자 → 최연장자
한편 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 자 외의 자를 공동상속주택의 소수지분자라 하며 소수지분자의 지분은 다른 주택의 양도세 중과 여부를 판단할 때 주택수에 포함하지 않습니다.
④ 소형 신축주택과 지방 준공후 미분양 주택
신축된 전용면적 60㎡ 이하이고 취득가액 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하인 주택(아파트 제외), 2024년 1월 10일 ~2026년 12월 31일까지 기간 중 취득가액 6억원 이하이고 전용면적 85㎡ 이하인 수도권 밖의 준공후 미분양 주택(아파트 포함)의 경우 주택 수에서 제외됩니다.
다만 2024년 1월 10일 ~ 2027년 12월 31일까지 기간 중 취득해야 합니다.
⑤ 혼인신고 전 취득한 배우자의 주택
부부가 혼인신고를 하기 전 보유하던 주택을 양도하고 그 주택의 중과 여부를 판단할 때 혼인신고일 전 소유하던 배우자의 주택은 혼인신고일부터 5년 동안 주택 수에 포함되지 않습니다.
혼인신고를 하지 않았다면 중과세율이 적용되지 않는 미혼 남녀가 혼인으로 인해 양도세가 중과되는 부담 때문에 혼인을 늦추는 부부들을 배려하기 위함입니다.
다만, 혼인신고일 이후 5년 이내 추가로 주택을 취득했다면 주택 취득일 이후 양도하는 주택의 중과 여부를 판단할 때 배우자의 주택 수는 제외하지 않으니 유의해야 합니다.
다주택자 양도세 중과세율 미적용 주택
다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하더라도 항상 양도세가 중과되는 것은 아니고 다음의 주택은 양도세가 중과되지 않으며 더불어 장기보유특별공제도 적용됩니다.
① 수도권 등 외 지역의 저가 주택
수도권·광역시·세종시(이하 수도권 등) 외 지역에 위치한 기준시가 3억원 이하의 주택과 수도권 등의 읍·면지역에 위치한 기준시가 3억원 이하 주택은 주택 수에서 제외됩니다.
해당 주택이 조정대상지역에 위치하고 있더라도 중과세율이 적용되지 않습니다.
② 장기임대주택
지자체와 세무서에 임대사업자 등록을 하고 임대주택 등록 당시 기준시가 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하 요건을 갖춘 주택을 장기임대주택이라 합니다. 해당 장기임대주택을 임대의무기간 경과 후 양도하면 다주택자 양도세 중과 규정이 적용되지 않습니다.
만약 해당 임대주택이 폐지 유형(단기임대주택, 장기일반민간임대주택으로 등록한 아파트)에 해당하면 어떻게 될까요?
자진말소(민간임대주택법상 임대의무기간의 1/2 이상 임대한 경우로 한정)한 경우에는 말소일로부터 1년 이내, 임대의무기간(단기임대주택 4년, 장기일반민간임대주택 중 아파트 8년)이 경과하여 자동말소된 경우 양도시기에 관계없이 중과세율이 적용되지 않습니다.
다만 임대주택 등록 당시 기준시가 6억원(수도권 외 지방은 3억원) 이하 요건을 갖췄다고 모두 중과배제 규정이 적용되는 것은 아닙니다.
1주택 이상 보유자가 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 위치한 주택을 취득해서 임대주택으로 등록한 경우에는 해당 임대주택 등록일 현재 기준시가 요건을 충족했더라도 중과배제 규정이 적용되지 않으니 유의해야 합니다.
1주택 이상 보유한 상태에서 2018년 9월 13일 당시 주택에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우 2018년 9월 14일 이후 해당 주택을 취득하여 임대주택 등록을 하였더라도 그 주택이 장기임대주택의 요건을 갖췄다면 중과배제 규정을 적용받을 수 있습니다.
③ 조특법에 따라 양도세가 감면되는 주택
부동산 가격이 급격하게 하락하여 미분양 물량이 쌓이게 되면 부동산 경기 활성화를 위해 정부는 미분양 주택이나 신규 분양 주택을 취득하는 사람에게 세제혜택을 부여하는데 이러한 주택을 조특법상 감면주택이라 합니다.
IMF 외환위기 때나 리먼브라더스 파산 이후 찾아온 금융위기 당시 이러한 감면주택들이 많이 나왔습니다.
2013년 4월 1일 ~ 2013년 12월 31일까지 기간 중 취득한 신축주택, 미분양주택, 1세대 1주택자의 주택을 취득했을 때 세제혜택을 부여하는 조특법 99조의2 감면주택과 조특법 98조의3, 98조의3 내지 98조의9에 따른 미분양주택, 99조 내지 99조의3에 따른 신축주택이 대표적입니다.
그리고 조특법 97조, 97조의2, 98조에 따른 장기임대주택도 감면대상 주택에 해당합니다. 이러한 조특법상 감면 대상 주택은 다른 주택을 양도하고 그 주택의 비과세 여부를 판단할 때 주택 수에서 제외되며, 감면 대상 주택 자체를 양도할 경우 다주택자 양도세 중과 규정이 적용되지 않습니다.
만일 조특법상 감면대상 주택이 도시및주거환경정비법에 따른 재개발 혹은 재건축으로 멸실되어 새 아파트로 신축된 경우 해당 신축주택은 종전주택의 연속으로 보는 것이므로 마찬가지로 다주택자 양도세 중과세율이 적용되지 않습니다.
④ 상속받은 주택으로서 5년 이내 양도하는 주택
상속주택은 투기 목적으로 취득한 것이 아니라 피상속인의 사망으로 부득이하게 취득한 것이므로 상속개시일부터 5년 이내 양도 시 다주택자 양도세 중과 규정이 적용되지 않습니다.
만일 피상속인으로부터 2채 이상의 주택을 상속받았다면 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택(선순위 상속주택) 1채만 중과배제 규정이 적용되며 선순위 상속주택 외의 주택들은 다주택자 양도세 중과규정이 적용됩니다.
⑤ 공동상속주택 소수지분자의 주택
주택을 여러 상속인들이 공동으로 상속받은 경우 해당 상속주택은 주된 상속인(지분이 가장 큰 자 → 해당 상속주택에 거주하는 자 → 최연장자)의 주택으로 보며 나머지 소수지분자들의 지분은 상속개시일부터 5년이 지나 양도하더라도, 후순위 상속주택의 소수지분이더라도 다주택자 양도세 중과 규정이 적용되지 않습니다.
⑥ 소형 신축주택과 지방 준공후 미분양 주택
2024.1.10.~2027.12.31.까지 기간 중 신축된 전용면적 60㎡ 이하이고 취득가액 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하인 주택(아파트 제외)과 2024.1.10.~2026.12.31.까지 기간 중 취득가액 6억원 이하이고 전용면적 85㎡ 이하인 수도권 밖의 준공후 미분양 주택(아파트 포함)은 다른 주택의 중과 여부를 판단할 때 주택수에서도 제외되지만 해당 주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도세 중과 규정이 적용되지 않습니다.
⑦ 비과세 대상 고가주택의 양도차익 중 12억 초과분
일시적 2주택, 상속주택 과세특례, 혼인합가 및 동거봉양 합가 특례, 2년 이상 거주한 주택과 장기임대주택 보유자의 거주주택 양도시 비과세 특례, 조특법 99조의4에 따른 농어촌주택 과세특례 등 2주택 이상 보유자가 세법상 특례에 따라 1세대1주택으로 보아 비과세가 적용되는 경우가 있습니다.
이 경우 양도하는 주택이 12억원을 초과하는 고가주택이라면 전체 양도차익 중 양도가액 12억원 이하분은 비과세가 적용되지만 12억원 초과분은 양도세가 과세되며 이 때 해당 주택이 조정대상지역에 위치한 주택이더라도 12억원 초과분에 대해서는 양도세가 중과되지 않습니다.
⑧ 중과배제 주택 외의 나머지 1주택
1세대가 위에서 언급한 중과배제에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택을 '중과배제 주택 외의 나머지 1주택'이라 하여 중과세율이 적용되지 않습니다.
납세자가 세법상 장기임대주택과 상속받은지 5년이 경과하지 않은 상속주택, 2024년 1월 10일 이후 취득한 신축빌라로서 취득가액 6억원 및 전용면적 60㎡ 이하 주택을 소유한 상태에서 조정대상지역에 위치한 A주택을 중과규정 부활 후 양도할 경우 4주택 상태에서 양도한 것이므로 중과세율이 적용될 것으로 보이는데요.
B주택은 장기임대주택이므로 중과배제 대상이며 C주택은 상속개시일부터 5년 이내인 상속주택이므로 중과배제 대상이고 D주택은 신축 저가주택으로 중과배제 대상입니다. 이 A주택은 중과배제 주택 외의 나머지 1주택에 해당하므로 중과세율이 적용되지 않습니다. 중과배제 주택 외의 나머지 1주택 규정을 잘 활용하면 조정대상지역 내 다주택이더라도 중과규정을 피할 수 있습니다.
다주택자 양도세 중과규정 적용 시 절세 전략
다주택자 양도세 중과규정이 부활하면 다주택자는 주택 수를 줄이는 것을 우선 목표로 삼아야 합니다.
우선 중과규정이 적용되지 않는 비조정대상지역에 위치한 주택이나 조합원입주권 등을 먼저 양도해야 합니다.
그 다음 장기임대주택과 조특법상 감면대상 주택, 상속주택 등 중과세율이 적용되지 않은 주택을 양도한 다음 마지막으로 중과 대상 주택들 중에서는 양도차익이 작은 주택부터 순차적으로 판매하는 전략을 가지는 것이 좋습니다.
다주택자 양도세 중과 규정은 중간에 유예되었다가 다시 부활해서 많은 사람들이 과거 규정을 잊어버려 어려워하고 있습니다. 가급적 주택을 양도하기 전에 반드시 양도세 전문 세무대리인과 상담 후 의사결정을 하는 것을 추천합니다.
☞김호용 세무사는?
국세청과 기획재정부 세제실에서 14년간 근무한 전직 세무공무원이다. 공직 시절 양도소득세, 재산세 등 복잡한 세법 현안을 직접 다루며 현장 행정을 모두 경험했다. 퇴직 후에는 부동산 자산가와 세무사, 국세공무원 등을 대상으로 양도세·상속세·증여세 강의를 하고 있으며, 현재는 세무법인 화담 청담지점 대표세무사로 재직 중이다. '미네르바 올빼미'라는 필명으로 운영 중인 네이버 블로그는 구독자 10만명을 넘어섰으며, 복잡한 세법을 쉽게 풀어내는 콘텐츠로 세무업계는 물론 투자자들 사이에서도 큰 신뢰를 얻고 있다. 국세공무원교육원의 양도소득세 전문가 과정, 전국 구청 및 대기업·부동산 커뮤니티 강의 등에서 활발히 활동하며, 자산 과세 분야의 실무 해석과 절세 전략에 있어 현실적인 조언자로 꼽힌다.
