주택은 여하의 다른 재화와 다르다. 생활의 기초가 되므로 반드시 필요하지만, 먹고, 입고, 사는 것 중에서 가장 비싼 재화다.
또한 공급의 제약으로 인해 누구나 쉽게 가지기 어렵고, 덕분에 투기의 용도로 자주 사용된다.
따라서 정책적으로도 주택은 특별하게 관리되는데, 세법에서는 실질적 담세력이나 정책상의 이유에서 주택의 수, 가격, 면적에 일정한 기준을 두어 달리 취급하고 있다.
특히 지방세법에서는 '고급주택'을 별도로 구분해서 취득세의 중과세율을 적용하고, 고급주택이 아닌 주택을 취득한 경우에도 5년 내에 고급주택의 요건을 갖추면 해당 주택 전부에 대해서 중과세율을 적용해 취득세를 추징하도록 하고 있다.
고급주택의 판정에는 연면적, 대지면적, 건축물의 가액, 엘리베이터나 수영장의 유무 등이 그 기준이 되는데, 아파트나 빌라와 같은 공동주택은 건축물 연면적이 245㎡(복층은 274㎡)를 초과하면 고급주택에 해당한다.
연면적은 공용면적을 제외한 전용면적 내지 주거전용면적을 말하며 1개층의 면적이 245㎡를 초과하는 것은 복층으로 보지 않는다.
그런데, 지방세법은 고급주택을 판단하기 위한 연면적이나 공용면적의 정의와 측정방법을 따로 두고 있지 않아, 실무상 논란의 여지가 있었다.
특히, 지방세법을 엄격히 적용하자면 245㎡(복층은 274㎡)에서 0.1㎡만 넘어도 고급주택이 되어 과세상 큰 불이익이 발생했다. 공동주택의 거래자 입장에서는 면적의 측정방법이 무척 중요한 환경이다.
이와 관련 최근 서울행정법원에서 눈에 띄는 판결이 나왔다. 전용면적 측정방법에 따른 고급주택 판정문제가 쟁점인 사건이다.
문제된 주택은 소규모 아파트의 제일 윗층 세대인데, 시행사가 분양할 때부터 옥탑에 올라갈 수 있는 실내 계단을 만들어 공급하면서, 다른 층과 마찬가지로 단층 전용면적 244.59㎡만 등기했다.
이 아파트를 분양받은 원고는 개방된 옥탑에 바람막이 유리창을 설치했고, 구청에서 이를 불법증축으로 보아 철거를 안내하자 바로 유리창을 자진철거했다.
그런데 구청이 1년도 훨씬 지난 다음, 주택이 원래 복층 주택이었고 불법증축으로 인한 전용면적 증가로 고급주택이 됐다며 취득세와 가산세를 추징했다.
구청은 외벽 중심선을 기준으로 주거전용면적을 판단해야 한다면서 원고가 주거전용면적 274.109㎡인 복층 고급주택을 취득한 것이라고 주장했다. 구청의 주장대로라면 이 주택은 지방세법의 기준(복층 274㎡)을 '신문지 반장' 정도(0.109㎡) 초과한 고급주택이 된다.
하지만 구청은 외벽 중심선을 기준으로 판단했기 때문에 시행사가 어떤 자재를 사용해 옥탑의 외벽을 만들었는지에 따라 달라질 수 있는 상황이었다.
이에 대해 법원은 고급주택에 해당되는 취득세율을 적용하기 위한 면적산정은 외벽 중간선이 아닌 내부선을 기준으로 삼아야 한다고 판단했다(2018구합62232).
외벽 두께를 고려하지 말고 실제 주거목적으로 사용되는 내부선 안쪽의 면적을 기준으로 고급주택을 판정해야 한다는 뜻이다.
이와 관련 주택건설촉진법 시행규칙 등은 공동주택의 전용면적을 산정할 때 외벽의 중심선을 기준으로 했던 것을 외벽의 내부선을 기준으로 하도록 1998년에 이미 개정된 바 있다.
법원은 주택건설촉진법 시행규칙 등의 개정취지는 외벽 두께에 따라 전용면적이 달라지는 불합리한 현상을 해소하는 동시에 주택자재의 표준화를 촉진하기 위해서이며, 고급주택 판정에 있어 기준이 되는 연면적 역시 이 취지를 고려해야 한다고 강조했다.
향후 고급주택 판정과 관련한 분쟁에서 선례가 될 수 있는 판결이다.
