가상의 공간을 배경으로 한 드라마 '펜트하우스'가 높은 시청률을 기록하면서 실제 존재하는 주택 '펜트하우스'에 대한 관심도 뜨겁다.
주로 아파트나 주상복합 등 공동주택 최고층에 위치한 펜트하우스는 사생활 보호에 최적화된 최고급 시설을 갖춘 초호화 주택이다. 강남이나 용산 등 한강뷰를 기반으로 하는 서울 요지에 있는 펜트하우스의 경우 매매가만 수십억원에서 수백억원에 이른다.
하지만 누가 봐도 최고급 주택인 펜트하우스도 세금 앞에서는 고급주택이라는 이름표를 슬쩍 떼어 놓는다. 고급주택에게만 무거운 취득세를 부과하는 세법을 요리조리 잘 피해서 설계돼 있기 때문이다. 펜트하우스는 어떻게 세금을 피했을까.
현행 지방세법은 일정 면적과 금액기준을 모두 초과하는 경우 '고급주택'으로 구분해 높은 취득세를 내도록 하고 있다.
일반적인 주택의 표준 취득세율은 1주택자의 경우 1~3%, 2주택은 1~8%, 3주택은 8~12%로 구분돼 있는데, 고급주택은 여기에 8%p를 더해서 적용된다. 취득세율이 9%~20%로 껑충 뛴다.
예를 들어 다주택자가 서울 강남의 주택을 100억원에 취득하는 경우 취득세만 20억원을 내야 한다. 여기에 취득세에 부가되는 농어촌특별세와 지방교육세를 포함하면 주택 취득시에 부담해야할 세금은 더 불어난다.
하지만 고급주택 취득세율 중과는 면적기준과 금액기준을 모두 초과해야만 적용된다. 적게도 수십억원에 거래되는 펜트하우스는 시가표준, 즉 공시가격이 9억원 초과라는 금액기준은 쉽게 채울 수 있다. 그러나 면적기준은 좀 다르다.
아파트나 주상복합 등 공동주택이 고급주택 취득세 중과를 적용받기 위해서는 연면적(공용면적 제외) 245㎡가 넘어야 하고 복층인 경우에는 274㎡가 넘어야 한다.
그런데, 주요 펜트하우스의 실제 면적들을 확인해 보면 대부분 이 기준보다 살짝 좁다는 것을 알 수 있다. 설계 때부터 중과세율을 피할 수 있도록 고려했다는 것이다.
가수 지드래곤이 산다는 서울 용산 나인원 한남은 분양가만 90억원에 이르지만 전용면적은 244.34㎡로 0.66㎡가 부족해 취득세 중과 없이 매입이 가능하다.
실거래가가 190억원에 이르는 서울 반포 아크로리버파크는 지난해 공시가격이 58억으로 고가주택 금액기준에는 6배에 달하지만 면적은 234.97㎡로 고급주택 취득세 중과를 피했다.
복층 공동주택의 경우 고급주택 면적기준이 274㎡ 초과로 좀 더 여유있다. 하지만 대부분 복층형 펜트하우스 역시 이보다도 살짝 좁게 설계됐다.
나인원 한남의 복층형 펜트하우스는 전용면적이 273.94㎡로 손바닥 하나 정도인 0.06㎡차이로 고급주택이 아니다. 청담동 에테르노청담의 복층형 펜트하우스(273.96㎡)는 이보다도 적은 0.04㎡차이로 고급주택 중과세를 면했다.
성수동 아크로 서울 포레스트 복층형 펜트하우스 역시 전용면적 273.92㎡로 아슬아슬한 일반주택이며, 부산 해운대의 중동엘시티 펜트하우스의 경우 244.61㎡로 0.39㎡가 부족해 취득세 중과 없이 거래된다.
물론 이런 세금정도는 무시하는 수준의 펜트하우스도 존재한다. 서울 강남의 더펜트하우스청담은 모든 세대가 복층 270.60㎡이면서도 최고층 2세대는 전용면적 407.71㎡를 자랑한다. 더펜트하우스청담 최고층 펜트하우스는 올해 공시가격(공동주택)도 163억2000만원으로 전국에서 가장 높았다.
