다주택자가 조정대상지역에 보유한 주택을 팔게 되는 경우 양도차익에 대한 세금문제를 걱정하지 않을 수 없다. 2주택을 보유한 경우(일시적 2주택 제외) 양도소득세를 계산할 때 기본세율에 10%p를 가산하고, 3주택 이상을 보유하고 있다면 기본세율에 20%p를 더해야 하기 때문이다.
특히 조정대상지역은 서울과 수도권 등 대부분 주택가격이 높고 가격 상승폭도 큰 지역이어서 양도차익에 따라 최고 62%(소득세 최고세율 42%+중과세율 20%)의 고세율로 양도세를 부담해야하는 경우도 발생한다.
뿐만 아니라 조정대상지역의 주택은 양도시 보유기간에 따른 장기보유특별공제(장특공제)도 받을 수 없다. 다주택자라도 3년 이상 보유하면 6%에서 최대 30%까지 장특공제를 적용해 양도차익을 줄일 수 있지만, 조정대상지역에서는 그 적용이 배제된다.
그런데, 올해 6월 말(2019.12.17~2020.6.31)까지 이 모든 규제가 일시적으로 전격 해제됐다. 양도시점을 저울질하던 다주택자라면 마음이 흔들리지 않을 수 없다. 중과세율이 아닌 일반세율로 세금을 계산해주고, 보유기간에 따른 장특공제까지 받을 수 있다니 말이다.
다만 모든 주택이 대상은 아니다. 다주택자들이 조정대상지역 주택을 팔 때 꼭 챙겨봐야할 것들은 또 무엇이 있을까.
# 취득시점과 보유기간
오는 6월 말까지 적용되는 다주택자의 조정대상지역 양도세 중과배제와 장특공제 허용 혜택은 10년 넘게 장기보유한 주택만 해당된다.
정확하게 올해 6월 31일에 집을 팔아 등기이전을 완료한다고 가정하면, 최소 2010년 7월 1일 이전에 취득한 주택이라야 이번에 던져진 당근을 챙길 수 있다.
더구나 장특공제는 10년 보유한 경우 공제율이 20%이지만 15년 보유한 경우는 30%로 늘어난다. 다주택자가 15년 이상 보유한 주택은 올 6월말까지 양도하면 최대 혜택을 누릴 수 있다.
꼭 이번 혜택을 적용받기 위해서가 아니더라도 주택의 취득시점은 중요하다. 보유기간이 1년 미만인 단기보유 주택은 양도차익이 아주 적더라도 40%의 높은 세율을 적용받기 때문이다.
특히 다주택자는 조정대상지역에서 1년 미만으로 보유한 주택을 양도하는 경우 '40%'와 '기본세율+20%p(2주택은 10%p)' 중 무조건 산출세액이 큰 쪽으로 세금을 부담해야 한다.
단기보유에 대한 일괄적용 세율은 현재 40%에서 2021년 이후 양도하는 주택부터는 50%로 오른다는 점도 기억해 둬야한다.
# 임대등록여부와 등록시점
대부분 다주택자가 임대사업을 하고 있지만, 주택임대사업자로 등록하지 않은 경우가 있다. 문제는 임대주택이 조정대상지역에 있는 경우 임대사업등록 여부가 양도세에 큰 차이를 발생시킨다는 점이다.
조정대상지역에 대한 다주택 양도세 중과규정은 2017년 8월 2일부터 도입됐는데, 이 때 등록된 주택임대사업자의 임대주택은 양도세를 중과하지 않는 예외규정을 뒀다.
의무임대기간이 4년인 단기임대주택이나 의무임대기간이 8년인 장기임대주택으로 등록하면 해당 임대주택을 양도할 때에는 양도소득세 중과를 하지 않는 혜택이다.
그런데 이 혜택은 곧장 조정됐다. 2018년 4월 1일 이후 등록하는 경우는 8년 장기임대주택에 대해서만 혜택을 주도록 제한됐고, 2018년 9월 14일 이후 등록분부터는 장기임대주택조차도 중과배제혜택을 더이상 받을 수 없도록 규정이 바뀌었다.
정리하면, 다주택자가 조정대상지역에 보유한 임대주택은 주택임대사업자로 등록된 경우에 한해 중과배제 혜택을 받을 수 있지만, 등록시기를 잘 확인하고 양도해야 한다.
물론, 이와 별개로 10년 넘게 보유한 주택은 올해 6월말까지 양도하면 중과배제 혜택을 받는다.
