최근 주택임대사업자로 등록해야 하는지, 말아야 하는지 문의하는 집주인들이 상당히 많다. 이들이 망설이는 이유는 임대사업자에 대한 세법이 수시로 바뀌었기 때문이다. 임대사업자로 등록하기 전에 그동안 바뀐 세법의 흐름부터 이해할 필요가 있다.
한동안 급등하던 주택가격은 2017년 발표된 8·2 부동산 대책으로 잠시 주춤하는 모습을 보였다. 하지만 다주택자 양도소득세 중과세가 본격적으로 시행된 2018년 4월 1일 이후에도 수도권 주택 가격은 지속적으로 상승하고 있었다.
다주택자에 대해 중과세가 시행되고 있음에도 불구하고 주택가격이 안정되지 못한 것은 중과세 규정에 허점이 있었기 때문이다. 대표적인 허점 중 하나가 주택임대사업자에 대한 과도한 세제혜택이었다.
소득세법상 장기임대주택에 대한 세제혜택은 이미 시행되던 제도였다. 주택공시가격 6억원(수도권 밖은 3억원)이하인 임대주택에 대해서는 다주택자에 대한 중과세가 배제될 뿐 아니라 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 거주주택을 양도할 경우 장기임대주택으로 등록한 임대주택은 거주자의 주택수에도 제외됐다. 또한 종합부동산세법상 임대주택은 종합부동산세 계산시 거주자의 주택수에서 합산배제되는 혜택 또한 시행중이었다.
이러한 세제혜택으로도 주택임대사업이 활성화되지 않자 조세특례제한법에 추가혜택을 신설한 것이다. 국민주택 규모(85㎡) 이하인 주택을 2018년 말까지 취득한 후 3개월 이내에 장기일반민간임대주택으로 등록하고 10년 이상 임대사업을 한 경우에는 양도세를 100%(감면세액의 20%는 농어촌특별세로 납부) 감면받았다. (조세특례제한법 제97조의 5)
또한 국민주택 규모 이하의 기존주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우 보유기간 중 발생한 양도차익의 일정율(8년이상은 50%, 10년 이상은 70%)을 장기보유특별공제로 적용받을 수 있었다. (조세특례제한법 제97조의3)
따라서 서울지역에 있는 주택의 경우 시세에 불구하고 국민주택 규모 이하로서 주택임대사업자로 등록을 할 경우 주택가격이 20억원대에 이르는 주택도 조세특례제한법상 세제혜택(양도세가 100% 감면되거나 최대 70%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있는 혜택)을 받을 수 있게 됐다.
한편 소득세법상 장기임대주택에 대한 세제혜택도 주택공시가격이 6억원 이하인 주택으로 제한되기는 했지만 실질적으로 주택의 시세가 10억원을 넘은 주택들도 공시가격이 6억원에 미달하는게 일반적이었다. 따라서 고가주택 보유자들도 주택임대사업자로 등록할 경우 세제혜택이 주어져 과도한 혜택이라는 의견이 많았다.
임대주택에 대한 과도한 세제혜택은 다주택자 중과세 규정의 허점으로 드러나면서 주택에 대한 투기수요 억제라는 목표에 제대로 힘을 실어주지 못했다. 2018년 4월 1일 이후 다주택 중과세 규정이 본격적으로 시행되던 시기에 주택임대사업자수가 오히려 더 늘어나고 있었던 점에 비추어 보면 수도권의 주택가격이 더 오를 수밖에 없었던 이유를 알 수 있다. 주택에 대한 수요는 여전했으나 임대사업 등록에 따라 시장에 대한 주택공급이 대폭 감소했기 때문이다.
정부는 이러한 문제점을 뒤늦게 알아차리고 2018년 9월 13일 또 다른 대책을 내놨다. 9·13 대책의 핵심은 주택임대사업자에 대한 양도세 혜택을 줄이고 다주택자에 대한 종합부동산세의 과세를 강화하는 내용이었다. 9·13 대책이 시행되자 주택에 대한 수요는 눈에 띄게 줄어들었고 수도권의 주택 가격도 안정세로 접어들었다.
9·13 대책에서 주택임대사업자에 대한 세제혜택 축소는 두 가지였다. 조정대상지역에서 1주택자가 추가로 취득한 주택에 대해서는 소득세법상 세제혜택 중 다주택자 중과세 배제와 종합부동산세 합산배제 세제혜택을 없앴다. 1세대1주택 비과세규정 적용시 거주주택을 양도할 경우 장기임대주택을거주자의 주택에서 제외되는 세제혜택은 그대로 뒀다.
또한 조세특례제한법상 양도세를 감면했던 장기일반민간임대주택에 대해서도 요건이 강화됐다. 국민주택규모 이하인 임대주택은 주택가격이 얼마라도 양도세 감면혜택과 장기보유특별공제(50%, 70%)혜택을 주었던 것을 임대개시당시 주택공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원)이하인 주택에 한해 적용한 것이다.
2019년 2월 12일 이후부터는 임대주택을 보유 중 비과세되는 거주주택도 주택수에 상관없이 비과세 혜택을 주던 것을 평생 1회로 제한했다. 임대주택이 거주주택으로 전환될 경우 순차적으로 비과세 혜택을 주던 것을 마지막에 양도하는 임대주택에 한해서 직전 임대주택을 양도한 후 발생한 양도차익만 비과세를 받을 수 있도록 개정했다.
2019년 4월에는 임대의무기간을 위반 할 경우 과태료를 대폭 인상하는 민간임대주택에 관한 특례법도 개정됐다. 임대의무기간을 위반하는 경우와 임대료 증액기준을 위반하는 경우 부과하는 과태료를 현행 1000만원에서 3000만원으로 올렸다. 종전에 비해 과태료가 3배나 인상된 것이다. 개정법의 시행은 6개월 유예기간을 두고 올해 10월부터 적용될 예정이다.
임대사업자로 등록하기 전에 수시로 바뀐 감면 요건부터 파악하는 것이 매우 중요하다. 특히 임대사업자에 대한 세제혜택은 주택 취득시기에 따라 달라진다는 점을 주의해야 한다. 다음 편에서는 임대사업자로 등록하는 것이 유리한 주택에 대해 살펴보겠다.
