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임대주택 과세때 주택수 계산법

  • 2020.01.10(금) 15:22

[절세꿀팁-in]임대소득세 신고와 절세법

사진 : 이명근 기자/qwe123@

주택임대사업을 한다고 해서 모두 과세되는 것은 아니다. 기본적으로 월세소득은 2주택 이상(기준시가 9억원 초과는 1주택도 과세), 전세 등 임대보증금은 3주택 이상(40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하 소형주택은 제외)인 경우에만 간주임대료로 임대소득을 환산해 과세한다. 임대사업자의 소득세 신고납부에서 보유주택수의 판단이 그만큼 중요하다는 뜻이다.

특히 주택수 계산방법은 주택의 종류와 보유형태, 임대형태 등에 따라 달라지기 때문에 주의가 필요하다.

먼저 부부가 각자 보유한 임대주택은 합산한다. 예컨데 부부가 각각 1채씩 주택을 소유한 경우 2주택으로 계산한다. 따라서 이 경우 월세 소득은 과세되고, 전세보증금에 대해서는 과세되지 않는다.

여러 사람이 지분을 나눠가진 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람이 그 주택을 소유한 것으로 주택수를 계산한다. 지분이 가장 큰 사람이 2인 이상이면 각각 1채씩을 보유한 것으로 된다. 지분이 가장 큰 사람이 2명 이상이지만 합의해서 1명을 주택임대수입 귀속자로 결정했을 때는 그 사람의 소유로 계산한다.

다만 부부가 절반씩 동일지분을 공동소유하고 있는 주택의 경우는 부부 합산규정으로 합의에 따른 둘 중 1명의 소유가 되도록 유권해석이 내려져 있다. 사실상 1주택이면서도 2주택으로 간주되지 않도록 하기 위한 것이다. 법규를 보다 명확히 하기 위해 현재 소득세법 시행령 개정이 진행 중이다.

또, 공동소유 주택의 지분이 적더라도 해당 지분의 임대수익(수입금액)이 연 600만원 이상이면 주택수에 포함된다. 공동소유 주택이 기준시가 9억원 초과 고가주택이라면 지분이 30%만 넘어도 주택수에 포함된다. 세법 시행령이 개정 절차를 밟고 있고, 2020년 2월 시행 예정이다

주택의 구조에 따라서도 계산법이 달라지는데, 다가구주택의 경우 1개의 주택으로 보지만, 구분등기가 됐다면 각각을 1개의 주택으로 계산한다.

임대한 주택을 다시 타인에게 임대해 임대소득을 올리는 경우도 있다. 이렇게 임차 및 전세받은 주택을 전대하거나 전전세 하는 경우에는 1차적으로 임차 또는 전세받은 주택 소유자의 주택수에 포함되며, 전대와 전전세를 주고 있는 임차인 및 전세받은 사람의 주택수에도 포함된다.

예를 들어 A씨의 주택을 B씨가 임차한 후 C씨에게 전전세로 내 준 경우, 이 주택은 A씨의 주택수에도 포함되고, B씨의 주택수에도 포함된다.

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