종부세 고지서 받으면 꼭 확인할 것들

종합부동산세(종부세)는 국세청이 세금을 계산해서 납세자에게 고지서를 보내주는 고지납부(신고납부도 가능) 세금입니다. 소득세처럼 납세자가 스스로 세금을 계산해서 신고납부하지 않아도 되니 어떻게 보면 편리한 세금이죠.

그런데 국가기관인 국세청이 계산해서 보내주는 고지서를 무조건적으로 100% 신뢰할 수는 없다는 문제가 있습니다. 

실제로 2020년의 경우 국세청 종부세 고지서에 오류가 발견돼 이의신청했다는 납세자가 적지 않았는데요. 세금계산은 대부분 전산화 됐지만, 세법이 복잡한데다 세율과 과세기준 등이 자주 바뀌면서 기초 입력값이 현실을 제대로 반영하지 못할 수 있기 때문입니다.

특히 종부세 기초자료인 재산세 과세자료는 국세청이 납세자에게서 직접 수집하는 것이 아니라 전국 지방자치단체와 행정안전부가 수집해서 국세청에 제공하고 있습니다. 재산세 과세자료에 오류가 있는 경우 종부세도 오류가 나게 되는 것이죠.

따라서 종부세 고지서를 받은 후에는 세액계산을 위한 항목별로 실제 현황이 제대로 반영됐는지를 꼭 따져볼 필요가 있습니다.

당신도 1세대 1주택은 아닌가요

2021년부터 1세대 1주택자는 종부세 과세기준금액 9억원이 아닌 11억원을 적용받습니다. 동시에 만 65세 이상의 고령자세액공제와 5년 이상 보유에 따른 장기보유세액공제까지 최대 80%를 추가로 받을 수 있죠.

다주택자 과세기준인 6억원에 비해 5억원이나 많은 과세기준금액이 적용되고, 추가세액공제까지 받을 수 있는 파격적인 혜택이 1세대 1주택자에게만 예외적으로 주어지는 것입니다. 그만큼 1세대 1주택 적용여부는 중요하죠.

그런데 종부세는 재산세처럼 각 보유주택별로 세금을 매기지 않고 합산하면서도 세대별로 합산하는 것이 아니라 각 개인별로 합산한다는 특징이 있습니다. 배우자 등 가족이라도 각각 자기 명의로 된 주택에 대한 종부세만 각각 부담하면 되는 것이죠.

과세기준일(6월 1일) 현재 혼인이나 부모 등 동거봉양 합가로 인해 부득이하게 2주택이 된 경우에도 혼인일부터 5년 동안, 동거봉양 합가일로부터 10년간은 2주택이라도 1세대1주택으로 보는 규정이 있죠.

따라서 이 규정들이 적용되는 납세자는 본인이 1세대 1주택 적용대상은 아닌지, 해당 세액공제는 제대로 적용됐는지를 꼭 확인해 볼 필요가 있습니다.

합산배제주택은 정말 제외됐나요

종부세 규정에는 특정 주택은 합산하지 않아도 되는 합산배제대상도 정하고 있어요. 요건을 갖춘 임대주택이나 사원용 주택, 가정어린이집 등은 여러 채를 보유하더라도 합산하지 않는 규정입니다.

합산배제주택을 제외하면 1세대 1주택에 해당하거나 세부담이 크게 줄어들 수 있으니 합산배제주택인데 혹시 합산되지는 않았는지 꼭 챙겨봐야 하죠.

특히 주택임대사업자의 임대주택은 2018년 이후 합산배제요건이 수차례 개정됐기 때문에 임대등록 시기에 따라 합산배제요건 적용여부가 달라져서 오류의 가능성이 높은 부분입니다.

합산배제주택은 합산배제신청기간(9월 16일~9월 30일)에 최초 한 번만 배제신청을 하면, 이후에는 매년 자동으로 적용되는데요. 하지만 변동사항 등이 발생한 경우 그동안 합산배제되던 주택이 갑자기 합산되기도 합니다.

실수로 본인이 합산배제 신청을 누락할 수도 있고, 과세관청에서 오류가 발생할 수도 있죠. 종부세는 조정대상지역 2주택이거나 3주택 이상인 경우 높은 세율(1.2~6%)과 높은 세부담상한(300%)을 적용받기 때문에, 합산배제를 통한 주택수 확인은 아주 중요합니다.

종부세 고지서를 보면, 과세대상물건 리스트가 있는데요. 임대주택 등 합산배제주택이 제대로 합산배제 적용됐는지를 체크해 볼 수 있습니다.

부부 공동명의라면 유리한 쪽으로 선택됐나요

종부세는 인별합산 과세방식이어서 1세대 1주택이라도 부부가 공동명의로 주택을 보유한 경우 각각 1주택을 보유해 1세대 2주택을 보유한 것과 같은 종부세가 부과됩니다.

하나의 주택에 대해 부부가 각각 과세기준금액 6억원까지 공제를 받고 세금을 내기 때문에 공동명의가 종부세 절세방법으로 떠오르기도 했죠. 대신에 1세대 1주택자에게만 주어지는 고령자세액공제와 장기보유세액공제를 받지 못한다는 불리함도 공존했습니다. 

그런데 1세대 1주택 세액공제 혜택이 확대되면서 공동명의자가 차별받는다는 비판이 제기됐는데요. 그래서 2021년부터는 1세대 1주택 부부공동명의자에 대해 둘 중 유리한 쪽으로 세금을 낼 수 있도록 선택권이 부여됐습니다.

부부가 각각 6억원씩 12억원을 공제받고 세금을 낼 것인지, 부부 중 한 명(지분이 큰 사람, 동일지분인 경우 합의된 사람)을 납세의무자로하는 1세대 1주택 과세방식으로 11억원까지 공제받고 추가 세액공제까지 받을 것인지를 정하는 것입니다. 고령이거나 장기보유한 경우 후자가 유리하겠죠.

부부 공동명의 1주택자의 계산방식 선택특례는 종부세 합산배제신청 기간인 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 신청하도록 돼 있는데요. 하지만 이 때를 놓쳤더라도, 정기 신고기간인 12월에 신청해서 유리한 쪽으로 세금을 낼 수도 있습니다.

오류가 확인되면 이의신청하세요

고지서를 꼼꼼히 체크하다가 오류가 확인된다면 세금계산이 잘못됐다고 이의신청을 해야 합니다.

고지서를 받은 날로부터 90일 이내에 주소지 관할 세무서장에게 이의신청서를 제출하면 되는데요. 여기서 중요한 것은 일단 고지된 세금은 납부한 후에 이의신청을 진행해야 한다는 것입니다.

세무서에서 오류 내용을 확인한 후, 오류가 명백하다면 과다납부한 종부세를 환급해 주는데요. 만약 납세자가 오류로 판단한 것이 오류가 아니라면 기한 내에 납부하지 않은 이유로 가산세까지 물 수 있기 때문이죠.

또한 이의신청 기간을 넘기는 경우에는 오류가 확인되더라도 구제받기가 어려우니 신청기간을 잘 지키는 것도 중요합니다.