#아파트를 팔았을 뿐인데
"제가 왜 양도소득세 중과세율 60%에 가산세까지 내야 하나요?"
“아파트 외에도 오피스텔을 갖고 계시던데요. 3주택자입니다.”
이 씨는 몇 년 전 큰 결정을 내렸습니다. 오랫동안 살던 부산의 아파트를 정리하고, 서울로 이사하기로 한 건데요. 30년 넘게 근무하던 직장에서 퇴직을 앞두고 있었고, 자녀들도 모두 서울에 있어 서울에 자리를 잡기로 한 것이죠.
이 씨는 곧 서울에 새 아파트를 마련했고, 2년 후 부산 아파트를 매각했어요. 부동산에서 '일시적 2주택자는 3년 안에 기존 집을 팔면 양도소득세는 비과세 된다'고 했기 때문에, 그 말을 믿고 양도세 신고를 하지 않았습니다.
그런데 몇 년 뒤, 이 씨는 국세청에서 날아온 고지서를 보고 놀랐습니다. 이 씨가 1세대 3주택자이므로, 장기보유특별공제가 취소됐다는 내용이었어요. 게다가 양도세 중과세율 60%에 무신고 가산세까지 내야한다고 했죠.
이 씨는 뭔가 착오가 있겠지 생각하고 세무서를 찾아갔는데요. 하지만 국세청이 자신을 3주택자로 판단한 것은 확실했습니다.
문제의 세 번째 주택은, 오피스텔이었어요.
#문제의 오피스텔
"오피스텔은 업무용 시설인데, 주택 수에 포함한다니요."
"건축물대장에는 업무시설로 등록돼 있지만 실질적으로 주거용으로 사용됐습니다."
이 씨가 오피스텔을 구매한 적이 없다는 것은 사실이었습니다. 오피스텔의 주인은 그의 아내였거든요.
아내는 오래 전 서울에 오피스텔 한 채를 샀는데요. 국세청은 이 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 보고 주택 수에 포함시켰습니다. 아내 명의의 오피스텔이었지만, 세대로 주택 수를 판단하기 때문에 이 씨가 양도세 중과세 대상이 된 것이죠.
이 씨는 황당했습니다. 오피스텔은 건축물대장상 업무 시설이라, 주택 수에 포함될 것이라고는 생각도 못했거든요.
국세청은 단호했습니다. 문제의 오피스텔이 건축물대장에는 업무시설로 등록됐지만, 실질적으로 주거용으로 사용했으니 3주택자가 맞다고 했어요.
#국세청의 증거들
"투기 목적은 전혀 없었어요. 가산세까지 포함해 양도소득의 80%를 세금으로 내는 것은 너무해요."
"임차인이 오피스텔을 주거용으로 계약했다고 답변했습니다."
이 씨는 조세심판원에 심판청구를 했습니다. 업무용 오피스텔은 주택 수에 포함하지 않는다고 알고 있었고, 투기 목적은 전혀 없었기 때문에 가산세를 감면해달라고 했어요.
하지만 국세청은 이 씨가 3주택자라는 증거로 여러 자료를 제출했습니다. 그 중에는 오피스텔 임차인들 중 일부가 오피스텔을 주민등록지로 해 전출입한 국세청 전산자료와, 오피스텔 사업자등록 이력이 없다는 확인서 등이 포함됐습니다.
또, 일반적으로 업무 시설을 임대할 때는 부가가치세를 포함하는데, 임대차계약서에 '부가세 없음'이라는 내용이 있어 주거용으로 사용된 것이 맞다고 했어요.
결정적인 증거는 국세청 직원과 임차인의 전화 통화에서 나왔는데요. 직원이 임차인에게 오피스텔을 업무용으로 사용하고 있냐고 묻자, 거주용이라고 답한 통화 녹음이 있었습니다.
#뼈저린 교훈
"국세청 증거 자료들로 볼 때, 과세는 문제가 없습니다."
"설마하고 넘긴 게 이런 결과를…."
심판원은 국세청의 손을 들어줬어요. 국세청이 제출한 증거 자료들로 오피스텔이 실제로 주거용으로 사용됐다고 판단한 거죠.
가산세를 감면해야 한다는 이 씨의 주장도 받아들여지지 않았습니다. 이 씨의 아내와 임차인이 작성한 계약서에 '전입신고 불가', '사업자등록 신청 발급 불가' 특약이 있었는데요. 이를 통해서 이 씨의 아내가 처음부터 오피스텔을 사업용으로 임대할 생각이 없었다고 본 거예요.
이 씨는 국세청이 추징한 세금을 내기 위해 결국 오피스텔을 팔았는데요. 설마 문제가 될까 방심한 대가를 크게 치러야만 했습니다.
◆절세Tip
오피스텔도 실제 주거용으로 쓰이면 주택으로 간주될 수 있다. 일시적 2주택 비과세 혜택을 받으려면 오피스텔을 포함한 모든 주택의 용도를 철저히 확인해야 한다. 사전에 사업자등록을 해 업무용으로 사용했거나, 세입자의 사용 내역상 주거용 계약이 아닐 때만 주택 수에 포함되지 않는다.
