상가주택은 주로 아래층은 상가나 사무실이고 위층은 주택으로 이뤄져 있어 주위에서 흔히 볼 수 있는 건물인데요. 올해 초부터 상가주택에 대한 양도세 기준이 달라졌습니다. 고가주택을 판단하는 매매가액 기준도 9억원에서 12억원으로 상향됐죠. 상가주택의 과세 기준이 어떻게 달라졌고 주의해야 할 점은 무엇인지 안주원 세무사(세무회계 비앤택스)에게 물었습니다.
Q 주택을 양도할 때 주택과 상가의 면적에 따른 과세 차이는
일반주택의 경우 주택면적이 상가면적보다 더 큰 경우에 상가와 주택 전체를 주택으로 봐 비과세를 적용받습니다. 실지거래가액이 12억원 이상인 고가주택의 경우 2022년 1월 1일 이후부터 주택 면적이 더 크더라도 주택만 주택으로 봐 비과세 대상이 되도록 세법이 개정됐습니다. 이제 고가주택은 면적에 따른 과세 차이가 크게 발생하지 않게 됐습니다.
상가와 주택의 면적은 과세에도 큰 영향을 미치므로 면적을 구분하는 것이 실무에서도 중요합니다. 주택면적인지 아닌지는 형식이 아닌 '실질'에 따르게 돼있습니다. 공부상 용도가 주택 외로 돼있거나 공부상에는 나타나 있지 않더라도 실제 주택으로 사용했다면 주택으로 인정받을 수 있는 것입니다. 사실상 주택으로 사용한 것이 입증되면 비과세 면적이 커지게 돼 절세가 가능합니다.
Q 3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제를 받을 수 있다고 하던데
2018년 9월 13일 이전에는 1세대 1주택자가 3년 이상의 보유 요건만 충족해도 최대 80%까지 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있었습니다. 하지만 2018년 9월 13일 부동산 대책으로 인해 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 보유기간을 충족하면서 2년 이상 거주해야 하는 요건이 추가됐습니다. 이렇듯 3년 이상 보유하는 것뿐만 아니라 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 장기보유특별공제율을 적용받게 되는 것입니다.
2년 이상 거주 요건을 충족하지 못했다면 1세대 1주택자라고 하더라도 최대 80%의 장기보유특별공제율을 적용받을 수 없고 최대 30%의 일반 장기보유특별공제율만 적용받게 되는 것입니다. 장기보유특별공제율을 30% 받는 것과 80% 받는 것은 세금 차이에 큰 영향을 미치므로 반드시 처분 전에 요건을 따져보고 전문가와 상의하는 것이 좋겠습니다.
Q 1세대 1주택이며 10년 보유·거주한 상가주택의 양도가액이 25억원일 때 양도소득세는
양도가액 25억원이면 고가주택으로 분류돼 주택만 주택으로 봐 과세합니다. 주택이 15억원, 상가가 10억원이고 주택의 취득가액과 필요경비는 6억원, 상가는 4억원이라고 안분해 가정해봅시다. 그러면 주택의 양도차익은 9억원이고 상가의 양도차익은 6억원입니다.
주택은 12억원까지 비과세가 적용되므로 주택 양도차익 9억원 중에서 전체 양도가액 주택 15억원 중 12억원에 해당하는 금액까지 비과세입니다. 9억원 중 12억원/15억원의 비율만큼은 비과세, 12억원을 초과하는 3억원에 해당하는 [(15억-12억)/25억]의 비율만큼은 과세 대상이 됩니다.
따라서 주택의 양도차익 9억원에서 9억원x(12억원/15억원)을 계산한 값인 7억2000만원이 비과세 대상이고, 9억원x[(15억원-12억원=3억원)/25억원]의 값인 1억8000만원이 과세 대상입니다. 반면 상가는 비과세를 받을 수 없으므로 전액 과세 대상이 됩니다.
이제 장기보유특별공제율을 적용해 봅시다. 주택은 10년 이상 보유하고 거주했다면 최대 80%를 적용받을 수 있으므로 과세 대상인 1억8000만원의 80%인 1억4400만원이 공제됩니다. 상가의 경우도 10년 이상 보유했다면 최대 20%를 적용받아 6억원의 20%인 1억2000만원이 공제됩니다.
과세표준 금액에 세율 42%를 곱하고 이 값에 누진공제액 3540만원을 빼주면 결과적으로 산출세액은 1억8027만원입니다.
Q 상가주택을 양도할 때 주의할 점이 있다면
상가주택을 양도할 때 주의할 점은 최근 유권해석이 변경됐다는 것입니다. 2021년에서 2022년 사이에는 취득세 중과 규정으로 인해 취득세 절세를 위해 계약 시 매수자의 요청에 따라 양도 이전에 용도 변경 또는 멸실의 매매 특약을 체결하는 전략을 사용했었습니다.
이렇게 매매 특약이 있는 경우 양수자는 절세할 수 있고 양도자는 1세대 1주택 판단일을 매매계약일을 기준으로 인정하기 때문에 양도 당시 주택이 아니거나 주택이 멸실된 경우에도 1세대 1주택 요건을 만족하면 양도세 비과세를 적용받을 수 있었습니다.
그러나 2022년 10월 21일 기획재정부에서 '주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매계약 특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도 변경한 경우 22년 10월 21일 이후 매매계약 체결분부터 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도 물건을 판정함'이라는 새로운 해석을 내놓았습니다.
이제 1세대 1주택 판단일은 '매매계약일'이 아닌 '양도일(잔금청산일)'입니다. 2022년 10월 21일 이후 양도분부터 이 기준이 적용되므로 그 이전에 계약을 체결했다고 하더라도 잔금청산일 또는 등기 이전이 2022년 10월 21일 이후에 진행된다면 비과세를 적용받지 못할 수 있다는 점을 주의해야 합니다.
상가주택을 양도할 때 기억해야 할 만한 절세 팁이 있다면
1세대 1주택 비과세 규정과 장기보유특별공제율 80% 적용받는 것입니다. 비과세 규정과 장기보유특별공제는 양도소득세에 있어 가장 중요한 절세 포인트 중 하나입니다.
2017년 8월 2일 부동산 대책으로 인해 상가주택 양도분의 비과세 요건에 2년 이상 거주해야 하는 요건이 추가했습니다. 따라서 부동산 대책 이전에 취득한 주택만 거주 요건 없이 보유 요건만 충족한다면 1세대 1주택 비과세 대상에 해당합니다.
이때 비과세 적용 대상에 해당하는 분들이 혼동하시는 것이 있는데요. 1세대 1주택 비과세 적용되면 당연히 장기보유특별공제에 대해서도 1세대 1주택 장기보유특별공제율을 적용 받아 최대 80%까지 공제받을 수 있다고 생각하는 것입니다.
그러나 1세대 1주택자가 비과세가 된다고 하더라도 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택의 경우 2년 이상 보유 요건과 보유 기간 동안 2년 이상 거주하는 요건을 충족하지 못했다면 일반 장기보유특별공제율을 적용받아 최대 30%까지만 비과세가 됩니다.
1세대 1주택 비과세 요건과 1세대 1주택 장기보유특별공제율은 각각의 요건이 있으므로 다르게 판단해야 하는 것이죠. 두 가지 모두 적용받을 수 있게 계획을 짜는 것이 중요한 절세 방법 중 하나입니다.
