강남에 A 아파트 1채(공시가격 약 34억원)를 보유하고 있는 부부입니다. 아이들이 크면서 학군이 좋고 규모가 큰 아파트로 이사 갈 필요성을 느끼던 중 전세를 낀 B 아파트 1채(공시가격 약 36억원)를 더 사게 됐는데요. 기존에 살고 있던 아파트는 남편 단독명의로, 두 번째 아파트는 절세를 위해 부부 공동명의로 구매했어요. 공동명의로 구매하면 절세가 될 것이라 믿고 있던 부부는 종합부동산세 고지서를 받고 깜짝 놀랐는데요. 남편과 아내의 종부세액 차이가 어마어마했기 때문이에요. 남편과 아내가 각각 1억5000만원과 900만원의 세액을 부과 받았거든요. 이렇게나 세액이 크게 차이 나는 이유는 뭘까요.
부부의 종부세 고지서를 본 세무사는 남편의 경우 조정대상지역의 2주택자로 분류돼 과세표준이 12억원이 넘어 3.6%의 세율을 적용받았고, 아내의 경우 1주택자로 과세표준이 6억원이 넘어 1.2%의 세율을 적용받은 거라고 설명했는데요. 종부세는 인별로 각각 과세되기 때문에 남편의 세액이 매우 높게 나온 것이죠.
만약 남편과 아내의 주택 보유 지분 비율이 달랐다면 종부세액은 어떻게 달라졌을까요. 네 가지 사례를 들어 세무회계여솔의 박지연 세무사와 종부세를 적게 내는 최적의 지분 비율을 계산해 봤습니다.
①번 사례입니다. 남편이 2주택을 단독명의로 소유하는 경우인데요. 이렇게 되면 남편의 종부세 과세표준이 50억원이 넘어 5%의 세율이 적용됩니다. 이에 따라 남편이 총 납부해야할 세액은 2억4271만원이 되겠죠.
②번 사례가 바로 세무사에게 상담을 요청한 부부의 경우인데요. 앞서 언급한 것처럼 남편이 A 아파트 한 채를 단독명의로 가지고 새로 산 B 아파트를 부부가 각각 50%의 지분으로 소유한 경우, 남편이 내야하는 세금은 1억5401만원이고 아내가 내야 하는 세금은 959만원으로 총 1억6360만원의 세금을 내야합니다. 남편이 2채를 단독 소유하는 ①번 사례보다 7911만원을 절세할 수 있는 것이죠.
③번 사례로 부부가 A, B 아파트를 50% 지분씩 반반 소유하는 경우는 어떨까요. 이 경우 남편과 아내는 각각 8745만원의 세금을 부과받아 총 1억7490만원을 내야 하는데요. 남편이 A아파트를 단독으로, 부부가 B아파트를 나눠 소유한 두 번째 경우보다 오히려 1130만원을 더 내는 결과가 나옵니다.
그 이유는 남편과 아내 모두 2주택자로 간주되기 때문인데요. 각각 50%씩 소유하면 남편과 아내 모두 2주택자로 분류돼 둘 다 3.6%의 세율을 적용받게 됩니다.
마지막으로 ④번 사례는 남편이 A주택, 아내가 B주택을 각각 단독 소유하는 경우인데요. 인별로 과세하는 종부세의 경우 이렇게 1주택씩 각각 보유하는 게 최선입니다. 이 경우 부부 모두 1.6%의 세율을 적용받아 남편은 3519만원, 아내는 3733만원으로 총 7252만원의 종부세를 납부하면 됩니다.
이와 같이 부부가 명의와 지분을 어떻게 나누는지에 따라 종부세 부과세율이 크게 차이 나게 되는데요. 종부세의 경우 주택 수를 산정할 때 인별로 전국에 보유하고 있는 주택을 모두 따져보며 공동 소유 주택을 나눠 보유하더라도 각자 1개의 주택을 가진 걸로 봅니다. 따라서 인별 주택수를 줄이는 것이 가장 좋은 절세 방법이 되겠죠.
만약 ②번 경우에서 종부세 절세를 목적으로 부부가 각자 1주택자가 되기 위해 남편이 아내에게 B 아파트의 50%의 지분을 증여한다면 어떻게 될까요.
증여재산가액 기준시가가 18억원이라고 가정할 때 증여재산공제 6억원을 제하고 나면 1억원에 40%의 세율로 증여세가 부과됩니다. 계산해보면 3억2000만원정도의 세금이 나오는 건데요. 이게 다가 아닙니다. 이때 증여세뿐 아니라 취득세도 중과돼 최소 12.4%에서 최대 13.4%까지 과세되면서 2억4000만원 정도의 취득세가 부과됩니다. 증여를 한다고 해도 당장의 증여세와 취득세를 합해 5억6000만원이 넘는 세금을 내야 하기 때문에 부부간 증여도 쉬운 상황은 아니죠.
또한 추후 아파트를 양도할 가능성이 있다면 부부 공동명의의 유불리 여부는 종부세와 또 다른 문제가 됩니다. 양도세에서 중과 주택수는 인별로 따지는 종부세와 다르게 세대별로 합산하기 때문인데요. 따라서 양도세 측면에서 보면 아파트 두 채를 부부 공동명의로 소유하는 게 유리하기도 합니다. 공동명의의 경우 둘이 나눠가지게 되면 주택의 전체 양도차익이 분산돼 소득세율이 낮아지는 효과가 있기 때문이죠.
결론적으로 공동명의와 단독명의 중 어느 것이 낫다고 말할 수는 없습니다. 전체 세액을 따져보면 절대적으로 공동명의가 유리하거나 단독명의가 유리한 경우는 없으므로 주택 보유기간과 양도계획을 고려해 각자의 상황에 맞게 판단하는 것이 중요합니다.
