주택을 상속받는 경우, 전문가들은 집값의 감정평가를 받은 후 상속세를 신고하라고 조언합니다.
이는 상속세 절세를 위한 절세팁이 아니라 이후 상속주택을 양도 할 때 양도소득세를 줄이기 위한 절세팁인데요. 감정평가가 왜 절세에 도움이 되는지, 구체적인 감정평가방법은 무엇인지 좀 더 알아봤습니다.
감정평가 절세플랜이란
상속받은 주택은 상속가액이 주택의 취득가액이 되는데요. 그 금액이 낮으면 상속세나 증여세 부담은 적지만, 나중에 양도차익이 커져서 양도세 부담이 늘어나는 문제가 있죠. 반대로 같은 조건에서 상속가액이 높으면 추후 양도세 부담이 줄겠지만, 상속세 부담을 늘 수 있습니다.
문제는 상속세 신고 때 대부분 상대적으로 낮은 가격으로 신고를 한다는 것입니다.
상속받은 주택은 실제 '거래'된 것이 아니기 때문에 시가를 확인하기 어렵고, 따라서 상대적으로 낮은 평가금액인 기준시가(공시가격)를 취득가액으로 신고하는 경우가 많은 것이죠. 세법에서도 상황에 따라 기준시가를 상속가액으로 인정해주고 있으니 상속인 입장에서는 당장의 상속세 부담을 덜기 위해서라도 낮은 평가금액이 필요하고요.
일반적으로 주택가격이 꾸준히 상승해 왔다는 점을 고려하면 결국은 양도세 부담이 커질 수 밖에 없는 구조입니다.
하지만 이 때 감정평가를 통해 실거래가에 가까운 금액으로 상속가액, 즉 취득가액을 올려서 신고해둔다면 추후 양도세 부담을 획기적으로 줄일 수 있다는 것이 감정평가 절세팁의 핵심입니다.
예를 들어 공시가격 5억원인 주택을 상속받았고, 5년 뒤 실거래가 15억원에 양도한다고 가정해 볼게요. 5억원을 상속가액(취득가액)으로 신고하면 5년 뒤 양도차익이 10억원이 됩니다. 그런데 이 주택을 감정평가를 통해 상속당시 실거래가와 유사한 10억원에 신고한다면 양도차익은 5억원으로 줄어들죠.
상황에 따른 유불리 존재
감정평가를 통한 절세법은 모든 상속주택에 해당되지는 않습니다. 상속받은 주택이 너무 고가여서 상당액의 상속세 납부가 불가피한 경우에는 차라리 상속가액이 낮은 것이 유리할 수도 있으니까요.
또 상황에 따라 추후 양도소득세 부담을 생각하기보다는 당장의 상속세를 줄이는 것이 시급할 수도 있고요.
기본적으로는 상속공제액을 고려해서 상속·증여세 부담을 예측해본 다음, 추후 양도세까지 영향을 주는 감정평가 여부를 판단하는 것이 좋습니다.
상속의 경우 배우자공제로 5억원, 자녀공제로 자녀 1인당 5000만원을 상속재산에서 공제할 수 있는데요. 감정평가로 신고가액, 즉 취득가액을 높이더라도 이런 각종 상속공제를 활용해 상속세 부담이 줄거나 사라진다면 감정평가 절세플랜은 충분히 활용할 가치가 있습니다.
하지만 공제를 적용하고도 당장의 상속세나 증여세 부담이 너무 크다면 감정평가 절세법은 사용하지 않는 것이 낫겠죠. 미래의 불확실한 절세보다는 당장의 확실한 절세를 선택하는 것입니다.
감평수수료는 상속공제 가능
감정평가는 감정평가법인에 의뢰해서 받으면 되는데요. 만약 감정평가를 받을 주택의 공시가격이 10억원이 넘는다면 감정평가기관 2곳에서 각각 감정평가를 받은 후 그 평균값을 신고해야 합니다.
이 때 감정평가사도 이익을 도모하는 사업자이기 때문에 잘 협의한다면 평가금액을 마음대로 바꿀 수도 있다고 생각할 수 있는데요. 잘못된 감정에 따른 평가금액은 국세청이 인정하지 않을 수도 있다는 점을 기억해둬야 합니다.
감정평가 수수료부담도 고민하지 않을 수 없는데요. 감정평가 수수료는 공인중개사 중개수수료처럼 평가금액을 기준으로 정해져 있습니다.
평가금액이 5억원 이하이면 20만원+5000만원 초과액의 0.11%, 10억원 이하이면 69만5000원+5억원 초과액의 0.09%, 50억원 이하이면 114만5000원+10억원 초과액의 0.08%가 기준수수료에요. 물론 개별적인 수수료 협상은 가능할테지만요.
상속주택인 경우 감정평가수수료를 상속재산에서 공제할 수 있다는 것도 알아두면 좋습니다. 부동산 감정평가수수료는 500만원 한도로 상속재산에서 공제가 가능합니다.
