자금출처조사의 기본은 '증여 추정'입니다. 집을 사면 자금이 어디서 나왔는지를 밝히는 자금조달계획서를 써내야 하는데요. 스스로 대부분의 자금을 마련했다고 자금조달계획서를 써 내긴 했는데 국세청 입장에서 취득자의 나이나 소득을 고려해 봤을 때 그 정도 규모의 자금 마련이 어렵다고 판단되면 돈이 어디서 났는지를 묻게 되겠죠. 이때 그 출처에 대해 명확히 소명을 하지 못하면 기본적으로 증여로 추정하게 됩니다.
어렵게 주택을 구입했는데 예상치 못한 세무조사까지 마주하게 되면 상당히 곤혹스러울 텐데요. 소명 요구를 받게 되면 어디까지 소명을 해야 하는 건지, 내 자금 출처는 문제없이 인정될 수 있는 건지 등 자금출처조사와 관련해 자주 묻는 질문들에 대한 답을 국세청의 공식 답변을 바탕으로 세무회계화담의 이정근 세무사와 정리해 봤습니다.
▲자금출처조사는 누가 받는 건가요?
조사 대상자는 크게 탈세 제보가 있거나, 다른 세무조사에서 파생되는 경우 혹은 국세청 내 축적된 과세정보자료들로 인해 조사가 필요한 경우에 선정될 수 있습니다.
과세정보들은 다양한 방법으로 축적이 되는데요. 국세청은 PCI(소득-지출 분석) 시스템을 통해 자체 검증을 실시하기도 하고, 금융정보분석원(FIU)에서 고액거래(CTR)나 의심거래(STR)를 보고받아 활용하기도 합니다. 또한 국토교통부로부터 규제지역(비규제지역 6억원 이상) 내 주택 구입시 제출하는 자금조달계획서를 통보받아 활용하기도 하고요.
중요한 건 당장 조사가 개시되지 않았다고 해서 영원히 조사대상이 아닐 거라고 생각하지 않아야 한다는 겁니다. 조사 대상 선정경로가 다양한 동시에 재산 취득 과정에서 자금의 원천을 이미 어느 정도 포착할 수 있기 때문이죠.
▲소명 대상은 어디까지 포함되나요?
일반적으로 방문, 전화 혹은 서면 통보의 방법으로 취득 자금 원천에 대한 소명을 요청받게 되는데요. 소명대상이 되는 취득 자금은 해당 재산을 취득하기 위해 실제로 쓴 총 취득 자금을 의미합니다. 부동산을 취득하기 위해 낸 매매대금, 취득세, 등록세, 중개수수료 등을 포함하고요.
근로자라면 소득에 대한 증빙으로 원천징수 영수증이 있을 것이고, 상속이나 증여를 받았다면 신고된 소득이 있을 수 있습니다. 임대를 하고 있는 상황이라면 임대차 계약서를 준비하고, 상속이나 증여를 받았다면 상속세(증여세)신고서를 준비하면 됩니다.
이 때 세후 소득 총액에서 카드 사용료 등은 국세청 시스템으로 포착이 되므로 차감한 순액을 인정받을 것이고, 부모 등에게 빌린 자금은 원금 및 이자상환에 대한 기록이 있어야 자금 출처로 인정받을 수 있습니다.
▲사정상 부모님이나 남편의 명의로 대출을 받아 자금으로 썼는데 상환은 제가 하고 있는데 출처로 인정받을 수 있을까요?
세법은 실질을 우선시하기 때문에 금융기관으로부터 타인의 명의로 대출을 받았지만 원금 변제나 이자 지급을 재산 취득자가 사실상의 채무자로서 부담하고 있는 것이 확인 되는 경우라면 해당 대출금은 재산취득자금의 출처로 인정받을 수 있습니다.
이밖에 공동소유를 하고 있는 경우 공동소유자 중 한 명의 명의로 대출을 받아 부동산취득자금으로 쓴 경우가 있을텐데요. 실제 채무자가 해당 공동소유자로 확인이 되는 경우 각자가 부담하는 대출금은 각자의 자금출처로 인정이 됩니다. 따라서 자금출처 소명을 하면서 원금이나 이자 상환의 주체 그리고 지급 근거를 증명하면 출처 인정이 가능하죠.
▲공동명의로 토지와 건물을 공동 취득했는데 임대보증금은 지분대로 나누는 건가요?
토지와 건물을 공동으로 취득한 경우로서 공동취득한 해당 재산을 공동취득자 중 1인만이 임차계약을 맺고 받은 임대보증금으로 자신의 취득 자금으로 사용한 경우 1인만의 자금 출처로 인정됩니다.
따라서 공동명의자 각각의 지분만큼 인정받기 위해서는 임차계약의 당사자로 참여해 대금을 수령 관리해야 합니다.
▲부모님께 돈을 빌렸는데 차용증을 쓰면 문제가 없을까요?
원칙적으로 직계존비속 간의 소비대차는 인정되지 않지만 실제로 소비대차계약을 맺고 돈을 빌려 부동산 취득 자금에 쓰고 추후 이를 갚은 사실이 객관적으로 확인이 되면 이렇게 빌린 돈은 부동산 취득 자금으로 인정됩니다.
객관적으로 확인할 수 있는 자료로는 금융자료, 이자 지급과 관련한 증빙 및 담보 설정, 채권자 확인서 등이 있습니다. 또한 해당 자금거래가 차입이었음을 입증할 수 있도록 금융거래내역 상 적요란에 해당 사실을 기재하고 차용증을 작성해 공증이나 확정일자 등으로 거래발생사실을 확실히 준비해두는 것이 좋습니다. 차용증을 작성하는 특별한 방식이 있는 것은 아니나 일반적으로 작성일자, 원금 상환방법 및 변제시기, 이자의 지급 방법 및 지급 시기 그리고 이자율 등을 명시해 둘 필요가 있습니다.
▲생활비를 아끼고 모아 주택을 샀는데 자금 출처로 인정받을 수 있을까요?
사회통념상 인정되는 수준의 생활비,교육비 그리고 이와 유사한 것들은 증여로 보지 않는데요. 다만, '사회통념'이라는 모호한 기준을 가지고 있다보니 실무상의 해석이 필요한 경우들이 있죠.
예를 들어 생활비 또는 교육비 명목으로 받은 재산은 비과세입니다. 하지만 이후 그렇게 받은 재산을 예금 혹은 적금하거나 주택, 토지, 주택 등의 매입자금으로 사용하는 경우에는 증여세가 과세될 수 있습니다.
