보유세 부담이 커지면서 자녀에게 주택을 증여하는 사람들이 늘고 있다. 한국부동산원 아파트 거래 현황에 따르면 지난해 전국 아파트 증여건수는 9만1866건으로 전년대비 43% 증가했다.
특히 실거래가 평균이 10억원을 넘는 서울의 아파트 증여건수는 지난해 2만3675건으로 전년(1만2514건) 대비 갑절 수준이다.
하지만 증여 역시 세금부담을 무시할 수 없다. 증여는 받는 사람이 증여세를 내야 하는데, 결국 받은 주택의 가격이 증여세를 결정한다.
그런데 주택의 경우 현금이나 상장주식처럼 가치가 명확하지 않다는 점이 문제다. 물려받는 것이지 대가를 주고 거래한 것이 아니어서 증여당시 주택의 정해진 가치를 판단하기 어렵다.
이 경우 우선 유사매매사례를 증여가액으로 보고 세금을 계산해야 한다. 매매가 잦은 서울 대단지 아파트의 경우 증여일 전후 3개월 이내에 이웃한 아파트의 매매사례가 있다면 그 매매가액이 증여가액이 될 수 있다.
지난 1월 10억원에 거래된 서울 금천구 롯데캐슬 골드파크 3차 59.9㎡ 아파트를 예로 들어보자.
30대 회사원 A씨가 아버지로부터 해당 단지 내 같은 면적의 아파트를 3월 중 증여받는다면 이 아파트의 증여가액은 유사매매사례와 같은 10억원이 될 수 있다. 물론 증여일 전후 3개월 이내에 또 다른 특별한 매매사례가 없다는 가정이다.
증여세는 증여일 전 동일인에게서 10년 이내에 증여받은 재산을 합산해서 계산한다. A씨가 골드파크 아파트를 증여받기 전 10년 내에 아버지로부터 증여받은 재산이 없다면 증여공제를 한 후 세율을 곱해 증여세를 계산하면 된다.
성인자녀인 A씨는 자녀공제로 5000만원을 뺀 9억5000만원이 증여세 과세표준이 된다. 여기에 5억원 초과~10억원 이하 증여세율 30%를 곱한 후 누진공제 (세율구간별) 6000만원을 빼면 2억2500만원의 증여세가 산출된다.
아울러 증여세 자진신고납부에 따른 3%의 신고세액공제 675만원을 더 빼면 2억1825만원이 실제 납부할 증여세로 계산된다.
하지만 주택의 증여세는 A씨의 사례와 같이 단순하지 않은 경우가 더 많다.
거래가 잦지 않거나 대단지 아파트가 아니어서 유사매매사례 가액을 찾기 어려운 경우에는 감정평가를 받거나 기준시가 등을 증여가액으로 신고해야 하는데, 납세자가 신고하는 금액이 국세청에서 그대로 인정된다는 보장이 없다.
또 물려받은 주택을 담보로 대출이 껴 있다면 부담부증여가 되어 채무를 제외하고 증여가액을 산출해야 한다.
