진행: 김작가 / 출연: 안수남(세무법인 다솔 대표세무사), 임명규(택스워치팀)
최근 몇 년 사이 주택거래에 대한 세금규제가 크게 강화됐습니다. 투기가 의심되는 지역(조정대상지역)에서의 거래시 세금부담이 아주 무거워졌고요. 주택이 1채만 있거나 임대사업자로 등록한 경우 등 세제혜택을 주던 부분에 대해서는 혜택을 받을 수 있는 요건을 까다롭게 바꿨죠.
차짓 규정을 잘 모르는 상태에서 주택을 거래했다가 큰 세금폭탄을 맞을 수 있는 상황입니다. 그래서 이번에는 대한민국 최고의 양도소득세 전문가인 안수남 세무사님과 함께 양도세 절세팁을 정리했습니다.
- 1주택이면 양도세 신고를 안해도 되나요
▲ 1주택자는 9억원 이하이면 양도세가 비과세입니다. 양도소득세 신고 의무도 없죠. 다만 본인은 1주택자라고 판단했지만 국세청이 볼 때에는 아닌 경우가 있을 수 있어요. 그 때에는 국세청이 추후 사실확인을 할 수 있으니 1주택을 증빙할 자료는 잘 챙겨둬야겠죠.
- 1세대 1주택 판단을 잘 하는 방법이 있을까요
▲ 1세대 1주택 판정을 일반인이 스스로 하는 것이 쉬운 일은 아닙니다. 본인이 판단하기에는 주택수에 포함되지 않는 부동산이라 하더라도 주택수에 포함되는 경우가 있거든요. 예를 들어 보통은 오피스텔을 구입하면서 오피스텔은 주택이 아니라고 판단하지만 오피스텔도 주거 목적으로 사용하면 세법에서는 주택으로 보고 주택수에 포함이 됩니다.
그 외 거주주택 외에 무허가주택이 추가로 있는 경우, 자녀와 함께 살면서 주민등록만 따로 해둔 경우 등 문제가 되는 경우는 다양합니다. 비과세 판단은 반드시 전문가에게 맡기시는 것이 좋습니다.
- 다주택자가 가장 주의해야 할 것은
▲ 다주택자가 조정대상지역에 보유한 주택을 파는 경우에는 양도소득세가 중과되니까 조심해야 합니다. 조정대상지역이 아닌 곳의 주택을 팔 때에는 중과세 되지 않지만, 중과가 되는 주택의 수를 계산할 때에는 조정대상지역에 있는 곳의 주택만 가지고 계산하지 않는 다는 것도 기억해야 하죠. 수도권, 광역시, 세종시는 모든 주택이 주택수에 들어가고, 그 외의 지역은 3억 초과주택만 중과 대상에 들어갑니다.
- 다주택자가 양도세를 줄일 수 있는 방법은
▲ 처분 순서가 중요합니다. 중과세 대상이 섞여 있으면 중과세를 받지 않는 주택부터 처분하는 것이 좋겠고, 우선은 주택수에 영향이 없는 주택부터 처분하는 것이 좋습니다. 예를 들어 조합원 입주권 같은 경우에는 중과가 되는 주택수를 계산할 때에는 포함되지만, 그 자체가 중과대상은 아닌데요. 이런 복잡한 사례를 다 따져봐야하기 때문에 처분 순서 역시 반드시 전문가 상담을 거치는 것이 좋습니다.
세무사를 찾으신다면 3명의 세무사는 만나봐야 정확하게 진단을 했다고 판단하실 수 있을 정도로 세법이 복잡하고 어렵게 돼 있어요. 잘 따져보고 처분하시기를 권합니다.
- 임대사업자 규정 많이 바꿔었다던데
▲ 그동안 등록 임대사업자에 대한 혜택이 어마어마했어요. 살 때 감면하고, 사업소득세 감면하고, 보유세도 감면하고, 팔 때 양도소득세도 빼줬죠. 특히 조정대상지역에서도 임대사업자 등록만 하면 중과세도 배제되고 종부세도 합산배제됐는데, 지난 9.13대책에서 그걸 없애버렸어요. 그래서 2018년 9월13일 이후에 조정대상지역에 주택을 사는 경우에는 다주택 중과대상에도 포함되고, 종부세 합산배제 혜택을 못 받게 됐습니다.
또 국민주택규모 주택을 8년 이상 장기임대하면 장기보유특별공제를 50%, 10년 이상 임대하면 70%까지 줬는데요. 여기에 가액규정이 없었는데 6억 이하, 지방은 3억이하인 경우만 혜택을 받을 수 있도록 바뀌었어요. 임대사업자의 거주주택의 양도세를 비과세 해주던 것도, 횟수에 제한이 없었는데, 평생 1차례만 비과세가 가능하도록 바뀌었죠.
- 임대사업자 등록을 꼭 해야하나요
▲ 2018년 9월 13일(9.13 대책) 이후 취득한 것과 2019년 2월 10일(시행령 개정) 이후 취득한 임대주택의 경우 세제혜택이 바뀌었으니까 그것을 알고 등록해야 하겠습니다. 다만, 그 이전에 취득한 주택은 세제혜택을 계속 받을 수 있는데, 이것이 등록일 기준이 아니라 취득일 기준이라는 것을 기억하셔야 겠습니다. 따라서 예전에 매입한 주택은 늦었더라도 등록을 하면 혜택을 받을 수 있습니다.
내가 언제 산 집인가에 따라 세제혜택이 다르니까 전문가에게 가서 받을 수 있는 세제혜택을 확인을 하고 등록여부를 판단하는 것이 좋겠습니다.
또 다주택자가 최고 68.2%의 높은 세율로 세금을 내고 집을 파는 경우는 드물 것입니다. 어쨋든 주택을 처분하지 않고, 제도나 시장 변화를 지켜보겠다는 입장이라면요. 무거워진 보유세 부담까지 지지 말고, 임대사업 등록을 해서 세제혜택을 받으면서 기다리는 것도 좋은 방법이 될 것으로 보입니다.
