어떻게 하면 개인별 상황에 맞춰 부동산을 처분할 때 절세할 수 있는지, 박재혁 위드세무회계 세무사를 만나 이야기를 들어봤다.
-부동산 세무상담의 최근 트렌드는 무엇인가
서울이나 수도권의 집값은 반등하고 있는데, 상대적으로 지방은 거래가 적다 보니 가격도 하락하는 추세다. 상담하러 오시는 분들은 '가격이 하락한 아파트가 있는데 어떻게 해야 하느냐'고 자주 묻는다.
최근에는 매도하려고 했던 집에 계속 살면서 증여하는 방식으로, 가족 간의 재산 증여가 많이 이뤄지고 있다. 집이 안 팔리니까 그럴 바에야, 본인 주택 수를 줄이고 자녀가 살 집도 마련해주자는 목적도 있었다. 이런 다양한 요인으로 주택을 이전하려는 수요가 생기고 있다.
-양도와 증여에 따라서 세금은 어떻게 달라지나
만약 가족 간 거래가 이루어진다면, 가족의 총 세금으로 판단하는 게 중요하다. 양도냐, 증여냐에 따라 세액의 합계가 달라지기 때문이다.
실제 컨설팅했던 사례를 보면, 어머니가 주택의 부수 토지를 딸에게 증여할 것인지, 사위에게 증여할 것인지를 고민했다. 주택 부지의 지분은 어머니가 30%, 사위가 70%를 보유했다. 증여공제의 경우 사위는 1000만원만 가능하고, 딸은 직계비속으로 5000만원의 공제를 받을 수 있다.
사위와 딸에게 나눠 증여할 때와 단독 증여할 때도 부담할 세금이 달라진다. 양도는 판 사람의 입장으로 보면 나눠서 하더라도 세금은 크게 달라지지 않는다.
하지만 취득세는 증여할 때와 양도할 때 세율이 다르다. 취득자가 무주택자인 경우는 양도보다 증여가 세율이 더 높다. 양도세는 주택 수에 따라 달라지기 때문에 어떻게 하느냐에 유불리가 달라진다. 앞에서 말한 사례는 나중에 팔면 토지의 평가금액이 달라져 증여가 더 나았던 경우였다. 양도와 증여는 부동산 시가 평가를 어떻게 하느냐에 따라 금액이 달라지기 때문에, 일률적으로 무엇이 유리하다고 말하기 어렵다.
-일반적으로 어떤 방법을 추천하는지
가족 상황이나 주택의 보유 수, 지역이 어디냐에 따라 세부담이 달라진다. 양도와 증여, 처분 방식에 따라 케이스가 모두 다르기 때문에 시뮬레이션을 해봐야 한다.
일반적으로 제3자에게 비싸게 팔면 좋다고 볼 수 있지만, 가족끼리 거래를 하다 보면 셈법이 복잡해진다.
-상속을 염두에 두고 컨설팅을 받는다면
예를 들어 아버지가 딸에게 주택을 증여한 뒤, 10년 내에 아버지가 돌아가시면 증여 재산이 상속 재산에 포함된다. 상속세를 과세할 때 증여세 기납부세액은 빼주기는 하지만, 상속 재산으로 합산되기 때문에 세율이 올라간다. 법이 그렇게 돼 있다.
만약 사전증여재산을 상속재산에 포함시키지 않는다면, 많은 사람들이 10년 이내에 모두 증여하려고 할 것이다.
증여한 사람이 돌아가실 경우에 대비해 상속 문제까지 연결해 생각해야 한다. 부동산 가격이 낮을 때 증여해놔야 10년 이내에 상속개시가 되더라도, 상속세 합산 금액이 적어져 세율도 낮아진다. 부동산은 일반적으로 시간의 흐름에 따라 가치가 상승하는 재산이라는 것을 상속세과 연결해 고려하는 것이 좋다.
배우자가 살아있다면 10억원까지 공제가 되기 때문에, 재산이 10억원 이하라면 걱정할 필요가 없다. 하지만 재산이 10억원이 넘어간다면 증여하면서 상속세가 합산과세 될 수 있으니, 하루라도 빨리 증여하는 것이 세금 측면에서 유리하다.
-증여할 때 또 다른 세금 이슈는 없는지
부동산을 증여받은 후 10년 이내에 팔았을 때, 이월과세라는 문제가 발생한다. 이는 취득가액을 무엇으로 보느냐의 문제다.
만약 가족한테 증여한 주택의 증여금액을 취득가액으로 본다면 많은 사람들이 자녀에게 주택을 증여하고, 제3자에게 곧바로 매도하는 방법을 쓸 것이다. 이렇게 해야 매매차익이 없어, 세금을 안 낼 수 있기 때문이다.
이를 방지하기 위해 법은 가족에게 10년 이내에 팔면 증여금액 대신 당초 취득가액을 기준으로 양도세를 계산하도록 하고 있다. 예를 들어 아버지가 2000만원에 취득한 주택을 아들에게 증여한 당시 시가가 1억원이라면, 증여금액은 1억원이다. 만약 아들이 10년 안에 주택을 판다면, 아버지가 주택을 취득했던 시점의 가격인 2000만원을 취득가액으로 보고 양도세를 계산하는 것이다.
증여받은 재산이 추후 상속세 합산과세 대상이 돼도 문제이지만, 양도해도 문제가 된다. 자녀가 그 집에 계속 살 것인지, 향후 팔 목적으로 증여받는지에 따라 세금이 달라진다. 사람마다 변수가 너무 많기 때문에 절세 방법도 다양할 수밖에 없다. 목적에 따라 가격 평가를 어떻게 할 것인지 전략을 세워야 한다.
-증여재산은 본인이 가치평가를 매기는데, 세금을 덜 내려고 스스로 가치를 낮게 평가하지 않을까
증여재산이 10억원을 넘어가면 두 명의 감정평가사에게 증여재산을 평가받아야 한다. 10억원 이하일 때는 한 명에게만 받아도 된다. 시가 범위를 과도하게 벗어나면 감정평가협회에서 도장을 찍어주지 않는다.
국세청에서도 도장을 찍어주지 않은 불인정 감정평가 기관을 따로 관리하고 있다. 제도적으로 편법을 방지하는 장치가 있다.
-양도할 때도 재산평가 방법이 같은지
양도세는 '부당행위계산 부인'이라고 해서 상속·증여세와 평가하는 방법이 다르다. 양도세는 특수관계자 간 거래가격이 부당한 가격인지를 판단 목적으로 둔다. 유사재산의 매매사례가액으로 시가를 평가해서, 시가보다 5% 넘어가면 부당하다고 본다. 상속·증여세는 금액을 평가해서 세금을 내게 되고, 양도세는 부당한 거래인지 여부를 판단해서 과세한다.
-부동산을 처분할 때 강조하는 세금 문제가 있다면
납부할 세금의 규모를 결정하는 변수에 대해 미리 파악하고 있어야 한다. 많은 분들이 먼저 처분을 해놓고 나중에 상담을 요청한다. 고객이 부동산을 팔고 나서 세금은 어떻게 되는지 문의하면 '차라리 팔기 전에 증여했으면 더 나았을 것'이라고 대답할 때가 많다.
고객 입장에서 세무사 상담 수수료가 부담스러울 수 있지만, 다른 건 몰라도 부동산 거래 만큼은 상담받는 게 훨씬 이익이라는 걸 아셨으면 좋겠다. 부동산 세금은 금액이 크기 때문에 앞으로는 돈을 벌고 뒤로는 세금으로 빠져나가는 경우가 많이 발생한다.
☞박재혁 세무사는?
국립세무대학(14기) 출신으로 국세청 16년, 기획재정부 세제실 8년, 조세심판원 3년 등 세금 관련 주요 부처를 모두 거친 불복청구 전문가이다. 현재 세종 지역에서 세무상담, 조사, 재산세제 신고, 기장 등 다양한 세무대리 업무를 수행하고 있다. 고려대학교 세종캠퍼스 세법 외래교수, 세종상공회의소 기업자문 위원, 나성동 지역사회보장위원회 등 사회환원 활동도 하고 있다.
