[절세꿀팁]"분양권, 부부 공동명의가 불리할 수도 있다"

'청무피사(청약은 무슨 프리미엄 주고 사)'라는 말이 유행할 정도로 분양권 거래가 활발합니다. 그만큼 청약 당첨은 어렵고 차라리 웃돈 주고 분양권을 사는 게 낫다는 현 상황을 반영한 말일텐데요.  

하지만 이렇게 활발한 분양권 거래를 바라보는 정부의 시선은 곱지 않습니다. 시세차익이 발생하는 분양권 거래가 집값을 상승시키는 요인 중 하나라고 보고 분양권 전매를 제한하고, 분양권 양도 거래에 있어서 세율을 중과하는 등의 제동을 걸고 있죠.

그렇다면 분양권을 가지고 있고, 향후 양도하려는 계획을 가지고 있다면 어떻게 해야할까요? 분양권 세금이 얼마나 강화됐고 어떻게 대처하면 좋을지 세무법인 다솔 본점의 이지혜 세무사에게 물어봤습니다. 

분양권 관련 세금이 강화됐다는데 얼마나 올랐나요? 

2021년 5월 31일 이전까지는 지역에 따라 분양권 양도세율에 차이가 있었습니다. 비조정대상지역 분양권의 경우 1년 미만 보유하면 50%, 2년 미만 보유하면 40%, 2년 이상 보유하면 기본세율을 적용받았었고, 조정대상지역 분양권의 경우 보유기간에 관계없이 50%의 분양권 중과세율이 적용됐어요.

하지만 2021년 6월 1일 이후 양도하는 주택 분양권은 지역에 관계없이 1년 미만 보유하면 70%, 1년 이상 보유하면 60%의 분양권 중과세율이 적용됩니다. 이제부터는 주택 분양권을 양도하면서 기본세율을 적용받을 수 없게 됐다는 얘기죠. 양도차익의 60~70%는 무조건 양도세로 납부해야 한다고 생각하고 처분해야 합니다.

예를 들어 양도차익이 2억원인 분양권의 경우, 5월 31일에 처분했다면 조건에 따라 최소 5700만원에서 최대 1억원의 양도소득세가 발생하지만, 6월 1일에 처분했다면 최소 1억2000만원에서 최대 1억4000만원의 양도소득세를 부담해야 합니다. 세부담이 갑절 수준까지 커진 셈이죠.

분양권은 언제부터 주택 수에 포함되나요? 

분양권의 주택 수 산입시기는 취득세법과 양도세법에서 다르게 규정하고 있는데요.

취득세의 경우 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 포함됩니다. 다만 분양권은 분양권을 취득한 시점이 아닌 주택으로 완공된 시점에 취득세를 납부하게 되는데, 그 취득세율이 '신축 주택 취득 시점'이 아닌 '분양권 취득 시점'에 결정된다는 사실에 유의해야 합니다. 즉, 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권부터는 취득세 납부 시점과 취득세율 결정 시점이 달라지는거죠. 

취득세와는 다르게 양도세는 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 포함됩니다. 이는 주택으로 간주되는 것이 아니라 주택 수에 포함되는 것인데요. 주택 비과세 특례규정이 아닌 분양권 비과세 특례규정이 적용되고, 중과세 대상은 아니지만 중과 대상 주택 수 계산에는 포함됩니다.

기존에는 1주택과 1분양권을 가지고 있다가 주택을 양도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있었지만, 이제부터는 일시적 2주택 등 법에서 별도로 규정한 경우가 아니면 비과세를 받기 어려워진 겁니다. 

분양권의 일시적 2주택 기준은 어떻게 되나요?

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 조합원 입주권과 마찬가지로 주택 수에 포함되기 때문에 분양권의 일시적 2주택 특례 규정은 입주권 관련 특례 규정과 동일하며 일시적 2주택 요건을 충족한 경우에는 기존 주택에 대해 비과세가 가능합니다. 

첫째로, 먼저 종전주택을 취득하고 1년 이상 지나 분양권을 취득한 후, 분양권 취득일로부터 3년이내 종전주택을 양도하는 경우에는 종전주택에 대해 비과세를 적용받을 수 있습니다. 공사가 길어져 3년 이내에 처분하지 못할 때는 신축주택이 완공된 후 2년 이내 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하고, 신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 2년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.  

분양권, 6월 전에 팔지 못했다면 어떻게 해야 하나요? 

무주택자라면 준공 후 2년 이상 보유하다가 비과세 규정을 적용받고 양도하는 방법을 추천합니다. 유동자금이 필요하다거나 프리미엄이 많이 붙어 60~70%의 세금을 감수하고 처분할 수도 있지만, 무주택자가 양도세를 절세할 수 있는 가장 좋은 방법은 비과세 규정을 적용받는 겁니다.

예를 들어 5억원에 구입한 분양권이 프리미엄이 붙어서 7억원이 된 경우, 분양권으로 처분할 땐 양도세로 1억2000만원을 납부해야 하지만, 준공 후 비과세 요건을 충족하면 양도세는 0원입니다. 준공 시 부담할 취득세와 이후 부담할 보유세를 고려하더라도 주택으로 준공된 후에 처분하는 게 절세 측면에서는 훨씬 유리합니다.

다주택자라면 분양권으로 처분하는 경우와 주택으로 준공 후 처분하는 경우의 세금을 비교하는 게 중요합니다. 2021년 6월 1일부터는 분양권 중과세율 뿐만 아니라 다주택자에 대한 중과세율도 인상돼서 최대 75%의 세율을 적용받을 수 있으니까 꼭 비교해서 결정해야 합니다.

분양권을 부부 공동명의로 변경하는 게 유리할까요?

모든 상황에서 부부 공동명의가 유리하다고 할 수는 없습니다. 보통 양도세의 경우 대부분 공동명의가 유리하고, 분양권 상태에서 명의 변경 시에는 취득세가 발생하지 않기 때문에 분양권 상태일 때 공동명의로 변경하는 게 유리하다고 생각할 수 있는데요. 

하지만 분양권과 관련해 세율이 강화된 지금 시점에 분양권을 공동명의로 변경하는 경우 2020년 8월 12일 이후 새롭게 취득한 분양권이 되기 때문에 오히려 과한 세금을 부담하게 될 수 있습니다. 

2주택을 소유하던 A씨가 2020년 1월 1일 조정대상지역의 분양권을 취득하고 시세차익이 클 것으로 예상해 2021년 1월 1일 분양권을 부부 공동명의로 변경했다고 가정해보겠습니다. 분양권의 취득세는 분양권을 취득한 시점이 아닌 주택으로 완공된 시점(주택 취득 시점)에 납부하기 때문에 공동명의로 변경할 당시에 납부할 취득세는 없겠죠. 

이후 A씨가 2021년, 2022년 순차적으로 보유하던 2주택을 양도하고 2023년 12월 31일 분양권이 완공되어 취득세를 납부하는 시점이 됐을 때 납부할 취득세는 세율이 매우 올라갑니다. A씨는 취득세를 납부하는 시점에 1주택자였기 때문에 일반 취득세를 납부하겠지만, A씨의 아내는 2020년 8월 12일 이후 분양권 지분을 취득했기 때문에 취득세율이 분양권 취득 시점에 결정됩니다. 납부시점에 1주택자이더라도 분양권 지분을 취득한 시점인 2021년 1월 1일에는 3주택자이기 때문에 12%의 중과세율을 적용받아 취득세를 납부하게 됩니다. 

단독명의에서 공동명의로 바꾸게 되면 양도세, 취득세 뿐만 아니라 증여세, 보유세 나아가 상속세까지도 영향을 미칠 수 있으니 잘 비교하고 결정하는 것이 좋습니다.