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부부 공동명의는 정말 절세에 유리할까

  • 2020.09.03(목) 09:20

[구종환 변호사의 '쉽게 보는 法']
김앤장 법률사무소 조세팀

많은 사람들이 주택을 취득할 때 부부 중 1인의 단독명의로 취득할 것인지 또는 부부 공동명의로 취득할 것인지를 고민한다. 

보통 부부 공동명의가 세금부담 측면에서 유리하다는 조언이 많기 때문에, 최근 몇년간 부부 공동명의 주택은 크게 증가하는 추세이다. 

특히 부부간의 증여는 6억까지는 증여가액에서 공제되어 증여세가 과세되지 않으므로, 주택을 공동명의로 취득하는 경우가 많았다. 

그런데, 부부 공동명의는 분명히 절세에 유리한 측면이 있지만, 반드시 그런 것은 아니다. 공동명의의 장점과 단점을 함께 살펴볼 필요가 있다.

먼저 부부 공동명의 주택의 장점은 미래에 부동산을 처분할 때 양도소득세가 단독명의 주택에 비해 낮을 수 있다는 점이다. 

양도소득세는 개인별로 발생한 양도차익에 대해 누진세율로 과세된다. 공동명의의 경우 양도차익이 개인별 주택지분에 따라 나누어지므로, 단독명의에 비해 더 낮은 세율이 적용되어 양도소득세 부담이 감소할 수 있다. 

다만, 개별적인 상황에 따라 다르지만 만약 단독명의여도 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건에 해당할 수 있는 경우라면, 이 부분은 공동명의의 실익이 없을 수도 있다. 

임대소득세의 경우도 양도소득세처럼 개인별 누진세율이 적용되므로 공동명의와 단독명의의 세금 부담이 달라질 수 있다.

또 다른 장점은 주택 보유단계에서의 종합부동산세가 절감될 수 있다는 점이다. 

종합부동산세는 개인별 부동산 공시가격을 기준으로 과세된다. 그런데 개인별 부동산 공시가격에서 공제되는 금액이 단독명의 1세대 1주택자는 9억원이나, 공동명의시에는 부부 1인당 6억원으로 총 12억원을 공제받을 수 있다. 

예를 들어 1세대 1주택자의 부동산 공시가격이 12억원인 경우, 단독명의의 경우 9억이 공제되어 종합부동산세를 부담하지만, 공동명의의 경우 12억이 공제되어 종합부동산세를 부담하지 않는다. 또한 종합부동산세 과세표준이 부부 개인별로 분산되어 낮은 종합부동산세 세율이 적용된다.

그런데 종합부동산세 측면에서 공동명의는 장점만 있는 것이 아니라 단점도 있다.
 
1주택의 경우 종합부동산세에 대해 고령자 공제, 장기보유 공제 제도가 있다. 만 60세 이상의 사람이 단독명의로 1주택을 보유하고 있으면 종합부동산세를 10~30%(내년에는 20~40%) 공제해주고, 보유기간이 5년 이상이면 보유기간에 따라 종합부동산세가 20~50% 감면된다. 

올해는 고령자 공제와 장기보유 공제를 합쳐 70%까지, 내년에는 80%까지 종합부동산세가 감면될 수 있다. 

그런데 현재 공동명의의 경우 이러한 종합부동산세의 고령자 공제와 장기보유 공제를 적용받을 수 없고, 단독명의 1주택에만 적용이 가능하다. 오히려 단독명의보다 공동명의가 종합부동산세 측면에서 불리할 수도 있는 것이다. 

특히 최근 부동산 공시가격이 상승하는 추세이고, 내년에는 종합부동산세의 세율이 인상되기 때문에, 고가 주택의 경우 공동명의가 단독명의보다 종합부동산세를 오히려 더 많이 부담하는 경우도 발생할 수 있다. 

또한 단독명의를 공동명의로 변경하는 것에는 유의할 부분도 있다. 

이미 부부 중 1명의 명의로 주택을 보유하고 있는 경우라면, 부부의 공동명의로 변경하는 과정에서 취득세를 다시 부담해야 하고, 부동산 지분의 증여에 따라 10년간 증여가액 6억을 초과하는 금액에 대해서는 증여세를 부담해야 할 수도 있기 때문이다.

부동산은 취득, 보유, 처분 각 단계별로 여러가지 세금을 부담해야 하고, 부부 공동명의와 단독명의는 각 단계별 세금부담에 있어서 많은 차이가 있다. 

다주택 여부, 주택의 가액 등에 따라서 부부 공동명의와 단독명의의 유불리는 달라질 수 있다. 

따라서, 부동산에 대해 단독명의나 공동명의를 결정해야 할 때는 전문가로부터 각 상황에 따른 면밀한 검토를 받고 결정하는 것이 좋다.

 

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