주택임대사업자의 의무위반 자진신고기한이 코앞으로 다가왔다. 국토교통부는 올해 3월부터 6월말까지 임대사업자의 공적 의무 위반 사실에 대해 자진신고를 받고, 오는 7월부터는 국세청과 전국 299개 시·군·구 등 관계기관과 합동으로 전수조사를 실시한다. 월임대료나 보증금 등 임대사업자 관리를 위한 기초자료 확보 방안이다.
기간 내에 자진신고를 하면 일부 과태료를 면제받을 수 있지만, 전수조사로 적발이 되는 경우에는 과태료 부과는 물론 경우에 따라 세제혜택이 환수조치되고 임대사업자등록이 말소될 수도 있다.
하지만 오래 전 위반사실에 대해 스스로 파악해서 신고하는 것이 결코 쉽지는 않은 상황이다. 임대사업자의 공적의무는 무엇이고, 7월이 오기 전에 위반사실을 자진신고해야 하는 대상은 누구이며, 자진신고를 하지 않는 경우는 어떻게 되는 것일까.
9가지 공적의무
민간임대주택법에 따라 등록한 개인 임대사업자는 세제혜택 등 다양한 혜택을 받는 대신 여러가지 지켜야 하는 의무사항들도 많다. 임대사업자의 공적 의무다.
공적 의무는 크게 9가지로 요약된다. 우선 임대차 계약 단계에서는 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액제한, 임대주택 권리관계 등에 대해 ▲설명해야 할 의무가 있다.
또 임대차계약을 할 때에는 법에서 정한 ▲표준임대차계약서 양식을 사용해야 하며, 계약을 하고 나면 임대기간, 임대료 등 ▲계약사항을 반드시 관할 지자체에 신고해야 하는 의무도 있다. 재계약이나 묵시적 갱신도 마찬가지다.
임대차계약 이후에는 가장 중요한 ▲임대료 증액제한 의무가 있다. 임대보증금이나 월임대료는 5% 범위를 초과해서는 안되며, 한번 약정한 후에는 1년 이내에 증액하는 것도 제한된다.
등록 임대사업자는 4년이나 8년 중 하나로 의무임대기간을 설정하는데, 이 때 정한 ▲의무임대기간도 꼭 준수해야 한다. 아울러 임차인에게 특별한 귀책사유가 없는 한 임대계약을 해지·해약할 수 없도록 하는 ▲임대차계약 유지의 의무도 있다.
그밖에도 임대사업자는 ▲임대사업 목적 유지의 의무 ▲임대보증금 보증 의무 ▲관리관청에 대한 보고·검사 협조의 의무가 있다.
위반하면 과태료 부과
공적 의무를 위반하는 경우에는 과태료가 부과된다. 임대사업자 설명의무 위반시 500만원 이하, 표준임대차계약서 사용의무 위반과 임대차계약 신고의무 위반, 임대차계약 유지의무 위반 등은 각각 1000만원 이하의 과태료가 부과된다.
임대료 증액제한 의무 위반과 임대의무기간 위반시에는 각각 3000만원의 무거운 과태료가 부과되며, 위반 임대주택이 여러채인 경우 각 임대주택당 과태료가 부과되어 과태료의 무게는 훨씬 불어난다.
이달말까지 시행되는 자진신고기간에 의무 위반사실을 자진신고하는 경우에는 과태료 면제 혜택이 주어지지만, 모든 과태료가 면제되는 것은 아니다.
가벼운 위반사항인 임대차계약 신고의무 위반과 표준임대차계약서 사용의무 위반에 대해서만 과태료 면제 혜택을 주며, 임대의무기간 위반, 임대료 증액제한 위반 등에 대해서는 정상적인 과태료가 부과된다.
임대등록·계약시기 반드시 확인
임대사업자로 등록은 했지만 임대차 계약에 대해 신고나 변경신고를 하지 않은 경우 그 임대차 계약이 신고대상이다.
구체적으로는 임대차계약 신고의무가 도입된 2012년 2월 5일 이후에 계약한 모든 임대계약건이 해당된다. 다만 신고의무 도입 이후의 계약건이라고 하더라도, 묵시적인 갱신계약의 경우에는 2019년 2월 27일 이후에 갱신된 계약만 신고대상이 된다.
또 임대주택 등록 시점이 2019년 10월 24일 이후인 경우에는 등록 이전에 계약한 임차인과의 계약내용도 신고해야만 한다.
신고는 렌트홈 온라인 홈페이지나 임대주택의 소재지 지자체 방문을 통해 할 수 있다. 자진신고서는 등록임대주택당 하나씩 작성해야 하며, 임대차계약 신고서와 표준임대차계약서를 구비해야 한다. 구비서류가 없는 경우 자진신고기간 동안 한시적으로 일반계약서나 전월세 확정일자부로도 신고가 가능하다.
전수조사 끝나면 칼바람
자진신고는 6월말까지만 받으며 7월부터는 임대사업자에 대한 전국적인 전수조사가 연말까지 실시된다.
신고자료는 물론 기관별로 확보된 자료를 바탕으로 등록된 물건 전체를 조사하게 되며, 위반사실이 적발되면 과태료 부과와 함께 그동안 임대사업자가 받은 세제혜택 등이 환수조치 된다.
