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나의 증여재산 평가하기

  • 2020.04.23(목) 12:29

부모로부터 주택을 증여받은 경우에는 증여세를 신고납부해야 하는데요. 이 때 물려받은 재산의 가치를 평가하는 일이 무엇보다 중요합니다. 얼마를 증여받았는지를 알아야 증여세를 계산할 수 있으니까요. 

그런데 문제는 주택 등 부동산의 경우 예금이나 상장주식처럼 가치가 명확하지는 않다는 점입니다. 물려받은 것이지 대가를 주고 산 것은 아니기 때문에 정해진 가치를 알기 어렵거든요.

따라서 주택의 증여세를 내기 위해서는 몇가지 순서에 따라 가치를 평가하는 절차를 거칩니다. 

가장 우선적으로는 시가를 찾아보는데요. 증여일 전 6개월과 후 3개월 사이에 해당 주택에 대해 시가로 볼만한 거래가 있었다면 그 가격을 증여가액으로 평가하게 됩니다.

여기서 시가로 볼만한 거래는 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 해당하는데요. 예컨데 아버지가 1월에 구입한 아파트를 7월이 되기 전에 아들에게 증여했다면 아버지가 구입할 때의 매매가가 아들이 받은 증여가액이 되는 것입니다.

마찬가지로 같은 기간에 해당 주택에 대해 감정평가가 이뤄졌거나 도로공사로 주택이 수용되거나 경매, 공매가 이뤄진 경우에도 증여가액으로 인정될 수 있겠죠. 

만약 시가로 볼만한 거래가 둘 이상이라면 증여일에 가장 가까운 때에 발생한 시가를 증여가액으로 보면 됩니다. 위 사례에서 아들이 증여받은 후 3개월 이내에 감정평가를 받는다면 아버지의 구입가격이 아닌 아들의 감정평가액이 증여가액이 될 수 있다는 뜻이죠.

그런데 해당 주택에 대해 이러한 시가로 볼만한 거래가 없는 경우에는 주변에서 비슷한 주택의 거래사례를 찾아서라도 세금을 계산해야 합니다. 세법에서는 유사매매사례라고 부르는데요.

아파트의 경우, 같은 단지의 같은 동에서 최근에 팔린 집이 있으면 그 금액을 유사매매사례가액, 즉 증여가액으로 보고 세금을 신고납부해야 한다는 것이죠.

유사매매사례는 증여일 전 2년 이내의 기간, 증여세 신고기한 후 6개월까지 사이에만 있으면 증여재산평가액으로 인정받을 수 있는데요. 공정성을 위해 납세자나 세무서장이 재산평가심의위원회에 심의를 신청하고 위원회가 시가로 인정하는 절차를 거칩니다.

이 때에도 증여주택과 면적, 위치, 용도 및 기준시가가 동일해야 유사매매사례로 인정받기 쉬운데요. 문제는 납세자가 유사매매사례를 찾는 게 결코 쉬운 일은 아니라는 겁니다.

주변 아파트나 주택 중에서 면적이나 위치가 비슷한 아파트가 언제 어떻게 팔렸는지 찾기가 어렵기 때문이죠. 아파트가 아닌 주택이라면 더욱 사례를 찾는 일이 힘들테고요.

다행히 국세청에서는 '상속증여재산 스스로 평가하기' 서비스를 제공하고 있는데요. 이 서비스를 이용하면 유사매매사례를 납세자가 직접 수월하게 찾을 수가 있고, 증여재산을 평가해서 세금을 미리 계산해볼 수도 있습니다.

'상속증여재산 스스로 평가하기'는 국세청 홈택스에 로그인 후에 이용할 수 있는데요. 주택의 종류와 평가기준일, 주택의 소재지 등을 입력하면 증여받은 주택 주변에서 유사매매사례가 될 수 있는 주택거래가액 목록을 모두 띄워줍니다.

국세청 홈택스 홈페이지 갈무리

만약 여러가지 매매사례가 조회될 경우 납세자는 세금을 줄이기 위해 최대한 낮은 금액의 매매사례를 선택하기 마련인데요. 따라서 이렇게 신고납부한 세금은 세무서에서 처리할 때 다른 평가액으로 결정될 수도 있다는 점을 알고 있어야 하겠습니다. 스스로 찾기는 가능하겠지만 세금을 낼 때에는 전문가와 상담하는 것이 필요한 이유이죠.

만약 시골 주택처럼 유사매매사례조차 찾기 어려운 경우라면 국토교통부에서 공시한 기준시가로 세금을 신고하면 되는데요. 이 선택 역시 나중에 국세청이나 세무서에서 유사 매매사례를 찾아낸다면 기준시가를 통한 납세자의 신고납부액이 인정되지 않고, 새롭게 과세가 될 수 있어요.

국세청 홈택스 홈페이지 갈무리

 

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