1주택자도 종부세 납부대상이 될 수 있다
우리나라 주택 보유세로는 대표적으로 재산세와 종합부동산세(종부세)가 있다. 재산세는 지방자치단체가 부과하는 지방세로써 주택공시가격 전체금액에 대해 세금이 부과되며, 인별로 합산하지 않고 주택별로 '개별분리과세'한다.
이에 반해 종부세는 세무서장이 부과하는 국세로써 일정 기준금액(과세기준금액)을 초과하는 금액에 대해서만 세금이 부과되며, 개인이 소유한 모든 주택을 합산해 '인별합산과세'한다. 여기서 과세기준금액은 6억원을 의미하며, 1세대 1주택자에 한해 11억원(2020년 부과분까지는 9억원)을 적용한다.
종부세가 신설된 초장기에는 종부세를 '부자세'라 불렀다. 개인별로 주택을 여러 채 소유하고 있거나 주택공시가격이 높은 주택을 소유하고 있어 과세기준금액을 초과한 자만이 종부세를 납부할 수 있었기 때문이다.
하지만, 종부세가 시행된지 15년이 넘어가는 현 시점에서 상황은 완전히 바뀌었다. 주택공시가격의 급상승으로 1주택만을 소유하고 있다 할지라도 종부세 납부해야 하는 대상자들이 대폭 증가했다.
부부 공동명의 1주택자 납세의무 특례신설
종부세는 원칙적으로 개인별 합산과세제도를 취하고 있기 때문에 1주택을 공동으로 소유하고 있다 할지라도 개인별 지분비율에 해당하는 주택공시가격을 기준으로 세금을 계산한다.
예를 들어, 주택공시가격이 20억원인 1주택을 남편과 부인이 50% : 50%로 소유하고 있다면 남편은 본인의 지분비율에 해당하는 10억원을 기준으로 과세기준금액 6억원을 차감하여 종합부동산세를 계산한다.
하지만, 2021년 부과분부터 부부 공동명의 1주택자는 각자 지분비율에 해당하는 주택공시가격을 기준으로 종부세를 계산(개인별 과세방식)하지 않고, 부부 중 1인이 1주택을 소유한 것으로 보아 종부세를 계산(1주택자 과세방식)할 수 있다.
즉, 부부 공동명의 1주택자는 2가지 과세방식 중 더 유리한 방법으로 종합부동산세를 선택하여 납부할 수 있게 됐다.
1주택자 과세방식은 전체 주택공시가격을 가지고 종합부동산세를 계산하지만 6억원이 아닌 11억원의 과세기준금액을 적용받고, 산출세액에 대해 세액공제(고령자세액공제 및 장기보유자세액공제)를 적용받을 수 있다.
얼핏보면, 지분별 주택공시가격에서 각자 6억원(부부합계 12억원)의 과세기준금액을 차감하여 종합부동산세를 계산하는 것이 전체 주택공시가격에서 11억원의 과세기준금액을 차감하는 것보다 훨씬 유리한 것처럼 보인다.
하지만, 해당 주택을 오랫동안 보유했거나 주택 소유자의 나이가 많은 경우에는 세액공제(고령자세액공제 및 장기보유자세액공제)를 적용받을 수 있기 때문에 1주택자 과세방식을 선택하는 경우 오히려 세부담이 더 낮아질 수 있다.
1주택자 과세방식에서만 적용받을 수 있는 세액공제
1주택자 과세방식을 적용할 경우에는 고령자세액공제와 장기보유자세액공제를 적용받을 수 있다. 먼저, 고령자세액공제는 주택 소유자의 나이가 60세 이상인 경우 나이에 따라 20%~40%(60세 이상~65세 미만 20%, 65세 이상~70세 미만 30%, 70세 이상 40%)를 산출세액에서 공제해준다.
장기보유자세액공제는 주택 보유기간이 5년 이상인 경우 보유기간에 따라 20%~50%(5년 이상~10년 미만 20%, 10년 이상~15년 미만 40%, 15년 이상 50%)를 산출세액에서 공제해준다.
만약, 나이가 60세 이상이면서 주택 보유기간이 5년 이상이라면 고령자세액공제와 장기보유자세액공제를 중복해서 적용받을 수 있다. 다만, 중복적용시에는 80%의 공제한도가 적용됨에 유의해야 한다.
예를 들어, 종부세 산출세액이 1000만원이 발생했는데 소유자의 나이가 70세 이상이면서 주택을 15년 이상 보유했다면 80%의 세액공제가 적용되어 종부세를 200만원만 납부하면 된다. 세액공제는 산출세액에서 바로 차감되는 항목이기 때문에 그 혜택이 상당히 크다.
'개인별 과세방식' or '1주택 과세방식' 뭐가 유리할까
개인별 과세방식은 개인의 지분비율에 해당하는 주택공시가격을 산정한 후 과세기준금액 6억원을 차감하고, 그 초과분에 대해 세금을 계산한다.
따라서, 남편과 부인이 주택을 50% : 50%로 소유하고 있다면 주택공시가격이 12억원 이하까지는 과세기준금액 초과금액이 발행하지 않기 때문에 개인별 과세방식이 유리하다.
하지만, 주택공시가격이 12억원을 초과한 경우로서 주택 소유자의 나이가 많거나, 해당 주택을 오래 보유했다면 과세기준금액 11억원을 적용받는다 할지라도 고령자세액공제 및 장기보유자세액공제를 적용받을 수 있어 1주택자 과세방식이 유리할 수 있다.
결국, 부부 공동명의 1주택자는 개인별 과세방식과 1주택자 과세방식 중 어느 방식이 세부담 측면에서 더 유리한지 그때 그때 종합부동산세를 계산해 보고 판단할 수 밖에 없다.
현재 홈택스(www.hometax.go.kr), 셀리몬(www.sellymon.com) 등의 종부세 세금계산기를 이용하면 손쉽게 세금을 비교해 볼 수 있다.
개인별 과세방식과 1주택 과세방식 계산사례[표]
1주택을 남편(65세)과 부인(60세)이 50% : 50%로 공동소유하고 있다고 가정해보자. 해당 주택의 2021년 기준 주택공시가격은 20억원이고 남편과 부인은 해당 주택을 15년 보유했다.
먼저, 개인별 과세방식으로 세금을 계산해 보면 과세기준초과금액 4억원(개인별 주택공시가격 10억원–과세기준금액 6억원)에 대해 세율을 적용하면 개인별 납부할 종부세 등(농어촌특별세 포함)은 163만8834원이 발생한다. 남편과 부인의 총부담세액(농어촌특별세 포함)은 327만7668원이 된다.
이것을 1주택 과세방식에 적용해 보면 과세기준초과금액 9억원(전체 주택공시가격 20억원–과세기준금액 11억원)에 대해 세율을 적용해 산출세액은 520만8000원이 발생한다.
하지만, 여기에서는 고령자세액공제(156만2400원) 및 장기보유자세액공제(260만4000원)를 차감해 총부담세액(농어촌특별세 포함)은 124만9920원이 된다.
위 사례의 경우 개인별 과세방식보다는 1주택자 과세방식이 훨씬 더 유리함을 알 수 있다.
1주택자 과세방식 신청 및 변경 그리고 절세꿀팁!
부부 공동명의 1주택자가 개인별 과세방식이 아닌 1주택자 과세방식으로 종합부동산세를 적용받고자 하는 경우에는 매년 종합부동산세 합산배제 신고기간(9월 16일~9월 30일)에 주소지관할 세무서에 '공동명의 1주택자 특례신청서'를 제출하면 된다. 제출은 홈택스, 우편, 세무서 방문 등 다양한 방법을 통해 할 수 있다.
최초 신청 이후 변동사항이 없을 경우에는 추가 신청없이 1주택자 과세방식을 그대로 적용받을 수 있으며, 다시 개인별 과세방식으로 전환하고 싶으면 적용받고자 하는 연도의 종부세 합산배제 신고기간에 다시 변경신청서를 제출하면 된다.
1주택자 과세방식을 적용할 경우 납세의무자는 원칙적으로 지분비율이 큰 자가 납세의무자가 된다. 만약, 지분비율이 동일한 경우에는 부부 중 1인을 선택할 수 있으며, 이때 선택한 납세의무자의 나이 및 보유기간에 따라 세액공제를 적용하면 된다.
따라서, 부부의 주택 보유기간이 동일하다면 부부 중 나이가 많은 사람을 납세의무자로 신청해야 고령자세액공제를 더 높게 적용받을 수 있어 유리할 것이다.
만약, 부부의 보유기간이 동일하지 않다면(주택 보유기간 중 배우자에게 지분 일부를 증여한 경우 등) 각자의 보유기간과 나이를 고려해 더 높은 세액공제를 적용받을 수 있는 자를 납세의무자로 신청하는 것이 유리할 것이다.
