진행: 김선경 / 출연: 임명규, 이상원(이상 택스워치팀), 김동우(투에이스)
요즘 부동산 세금에 대한 관심이 정말 뜨겁습니다. 정부 대책이 쏟아져 나오고 세법도 워낙 자주 바뀌기 때문에 최신 트렌드를 따라잡는 것이 중요한데요. 3년 연속 세금분야 베스트셀러 '부동산 절세의 기술'의 저자인 투에이스님과 함께 세금을 아낄 수 있는 특급 비법을 알아보겠습니다.
- 올해 시행된 임대소득 전면과세로 집주인들의 걱정이 많은데
▲ 임대수입 2000만원 이하도 과세가 되지만, 분리과세 방식이기 때문에 세부담이 크지 않습니다. 임대수입 2000만원인 임대사업자는 60%를 경비로 인정합니다. 그러면 경비를 공제한 소득은 800만원이죠. 다른 종합소득이 2000만원 이하면 400만원을 또 공제합니다. 400만원이 과세표준이 되죠. 여기에서 14%의 세율을 적용하면 56만원(지방소득세 별도)을 내게 됩니다. 8년짜리 장기일반민간주택을 등록하면 75%를 세액공제받습니다. 그러면 최종 세액은 14만원으로 떨어지게 됩니다.
- 임대사업자로 등록하지 않는 경우 세부담은
▲ 임대사업자에 비해 차등이 있습니다. 경비율이 50%로 떨어지고 200만원을 공제하죠. 임대수입 2000만원이면 800만원이 과세표준이 되고 여기서 14% 세율을 적용하면 세액은 112만원이 나옵니다. 연간 수입이 2000만원인데 세금은 한 달에 10만원도 안 되는 금액이죠. 임대사업자로 등록하지 않더라도 연간 임대수입 2000만원까지는 세부담이 크지 않습니다.
- 세금뿐만 아니라 건강보험료 부담이 커지지 않나
▲ 임대사업자로 등록했다면 연간 임대수입 1000만원 이하는 보험료 부담이 전혀 없습니다. 경비 60%와 공제 400만원 적용하면 임대소득세가 제로(0)입니다. 미등록자는 400만원 이하 임대수입에 대해 소득세가 없죠. 이런 경우 건강보험료도 신경쓸 필요가 없죠. 임대수입이 1000만~2000만원이라도 8년 임대사업자로 등록하면 건강보험료 80% 감면이 되기 때문에 실제 부담은 그렇게 많지 않습니다.
- 주택 임대사업자에 대한 또 다른 세금 혜택은
▲ 취득부터 보유, 양도까지 혜택이 많습니다. 신규분양의 경우 전용면적 60㎡ 이하 주택은 취득세의 85%를 감면합니다. 보유 단계에서도 재산세는 면적에 따라 세제혜택이 있습니다. 종합부동산세도 주택 공시가격을 기준으로 수도권은 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하면 합산배제가 됩니다. 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하여야 합니다. 양도소득세는 장기일반민간주택으로 8년간 유지하면 장기보유특별공제 50%를 받고, 10년이면 70%를 공제받습니다. 소득세는 누진과세이기 때문에 굉장히 큰 혜택입니다.
- 임대사업자들이 가장 주의해야 할 사항은
▲ 과태료 문제가 매우 중요합니다. 임대료 5% 상한을 반드시 지켜야 하고, 임대차계약 신고는 계약일로부터 90일 이내여야 합니다. 지난 2월27일에는 묵시적 갱신에 대해서도 신고하도록 규정이 바뀌었는데요. 전세 2년 만기됐는데 집주인과 세입자가 서로 합의보고 계약서 안쓰고 넘어가는 부분에 대해서도 반드시 신고해야 합니다.
- 다주택자들은 양도소득세 문제로 고민이 많은데
▲ 양도차익이 많은 분들은 지금 팔면 안되죠. 다주택자가 조정대상지역의 집을 팔면 양도세가 중괴됩니다. 2주택자는 10%포인트가 가산됩니다. 기본세율 6~42%에서 10%포인트를 더하면 16~52%가 되죠. 3주택 이상자는 20%포인트를 더해서 26~62%가 됩니다. 3주택자가 양도차익이 3억원인 주택을 팔면 양도세로 1억6800만원(지방소득세 포함)을 내야 합니다. 그러면 3억원을 벌어서 1억3200만원 밖에 남지 않습니다.
- 임대주택을 등록하면 얼마나 절세가 되나
▲ 장기보유특별공제 혜택이 생깁니다. 임대주택으로 8년 보유하면 50%, 10년 보유하면 70%인데요. 3주택자가 양도차익 3억원인 주택을 임대사업자 등록 후 10년간 보유하면 장기보유특별공제 2억1000만원을 빼고 9000만원만 남게 됩니다. 양도세는 1700만원으로 확 줄어듭니다. 세금 1억6800만원짜리 주택을 10년 임대주택으로 보유하면 1700만원이죠. 오래 보유했고 양도차익이 많은 주택일수록 임대주택 등록이 굉장히 유리합니다.
- 주택 수를 줄여서 양도세를 줄이는 방법도 있지 않나
▲ 지난해 정부가 9·13대책을 발표한 이유 중 하나가 '똘똘한 한 채'를 규제하기 위한 것이었죠. 지방의 많은 집주인들이 보유주택을 팔고 서울의 고가주택을 샀어요. 그래서 세법이 다시 바뀌었어요. 내년부터 2년간 실제로 거주하지 않으면 장기보유특별공제도 최대 80%가 아니라 최대 30%만 받게 됩니다. 거주하지 않은 고가주택을 가진 분들은 올해 말까지 팔아야 세금을 많이 절약할 수 있습니다.
- 다주택자가 중과세를 피하는 방법이 있다면
▲ 다주택자 중과세에는 세 가지 조건이 있습니다. 우선 조정대상지역이어야 합니다. 조정대상지역이 아닌 춘천의 2억원짜리 아파트를 20채와 서울 강남의 20억원짜리 아파트 1채를 갖고 있는 사람이 강남 아파트를 팔면 중과세가 적용되지 않습니다. 춘천의 주택을 팔아도 중과세가 아닙니다. 또한 주택가격이 3억원을 넘어야 하고 수도권과 광역시, 세종시에 있으면 중과세 대상 주택 수에 포함합니다. 그중에서도 군·읍·면 지역은 제외합니다. 기타지역인 강원·충청·전라·경상도에 있는 3억원 이하 주택도 중과세 대상이 아닌 겁니다.
- 중과세가 제외되는 마지막 조건은
▲ 정부에서 주택 시장이 어려울 때 세금을 깎아줄테니 주택을 사라고 바겐세일했던 적이 있습니다. 조세특례제한법에 해당하는 주택인데요. 가장 대표적인 것이 2013년 4·1대책인데요. 그때 미분양주택이거나 1세대1주택을 사면 5년 동안 양도세를 100% 깎아주기로 했습니다. 그런 주택을 이제와서 중과세할 수 없죠. 상속받은 주택도 중과세 대상에서 빠지게 됩니다. 정부에서 권유한 주택과 본인의 의지와 상관없이 주택을 보유하게 된 경우 위 2가지 조건에 부합하더라도 해당주택은 중과에서 제외합니다.
- 주택 수를 줄이기 위해 세대분리하는 방법도 있던데
▲ 세대분리는 좋은 방법인데 실제로 분리하는 게 중요합니다. 예를 들어 다주택자가 아들을 세대분리해서 이모 집으로 보내고 주택을 팔았다면 과세당국은 의문을 갖겠죠. 납세자가 입증을 못하면 곤란해집니다. 아파트 CCTV나 교통카드 사용지역만 봐도 과세당국에서 다 알기 때문에 반드시 세대분리가 제대로 이뤄져야 합니다.
- 부동산 절세를 위한 또 다른 방법이 있다면
▲ 명의를 분산하는 것이 좋습니다. 부부가 공동명의를 하거나 자녀에게 증여를 하는 방법이죠. 요즘에는 법인을 설립하는 방법도 유행입니다. 증여의 경우 미성년 자녀는 10년간 증여재산공제 한도가 2000만원, 성년은 5000만원이죠. 그런데 5000만원까지만 증여하지 말고 1억원을 더 보태서 증여하면 좋습니다. 과세표준 1억원까지는 증여세율 10%를 적용하잖아요. 자녀에게 1억5000만원을 증여해도 5000만원을 공제하고 1억원의 10%인 1000만원만 내면 되죠. 여기에서 자진신고하면 3%를 세액공제받으니까 증여세가 970만원이 됩니다. 1억5000만원 증여하고 세금 970만원 내는 겁니다. 그래야 제대로 된 투자를 할 수 있죠.
- 1주택자의 경우 양도세 비과세를 받기 위해 주의할 점은
▲ 1세대1주택자는 비과세가 되는 줄 알았다가 요건이 아닌 경우가 많습니다. 부인이 집을 샀는데 남편이 모르고 있다가 다른 집을 팔면 비과세를 받지 못하죠. 특히 오피스텔은 주택이 아닌 줄 알았다가 대형사고가 나기도 해요. 1세대1주택 비과세를 받기 전에 요건에 해당하는지 체크리스트를 꼭 확인해보길 바랍니다.
