종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준 부동산 보유자가 그 해 12월 1일부터 15일 사이에 납부해야 하는데요. 12월이 되면 국세청에서 알아서 세금을 계산한 고지서를 보내주지만, 그 전에 직접 미리 세부담을 계산해 볼 수도 있습니다.
종부세를 계산하기 위해서는 우선 보유주택의 공시가격 합계를 알아야 하는데요. 주택 공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 정해지고, 국토교통부 홈페이지에서 확인이 가능합니다. 종부세는 개인(인별)이 전국에 보유한 주택의 공시가격 합계액을 기준으로 하기 때문에 보유주택의 모든 주소를 입력해서 공시가격을 확인해 합해야 합니다.
보유주택의 공시가격 합계가 확인됐다면, 여기에서 과세기준이 되는 금액을 공제하는 과정을 거칩니다. 1세대 1주택자는 11억원을 빼면되고, 그 밖의 경우에는 6억원을 뺍니다. 만약 공제액을 빼고 남은 것이 없다면 종부세 과세대상이 아닌 것이죠.
세부담 경감 차원에서 공제 후 남은 공시가격 합계액에 '공정시장가액비율'이라는 것을 곱해주는 과정도 있는데요. 공정시장가액비율이 2020년 90%, 2021년 95%에서 2022년에는 100%로 오르기 때문에 2022년 종부세부터는 공정시장가액비율 반영은 의미가 없어집니다.
그렇다면 남아 있는 공시가격 합계액이 세금을 매기는 기준, 즉 과세표준이 되는데요. 과세표준에 세율을 곱하면 종부세액이 산출됩니다.
세율은 일반 2주택 이하는 과표구간별로 0.6~3.0%, 조정대상지역 2주택이나 3주택 이상은 1.2%~6.0%세율을 적용합니다. 누진세율이기 때문에 각 과표구간별로 세율을 곱해야 하죠.
예컨데 일반 2주택 이하에 과표가 5억원이면 3억원은 3억원 이하 세율 0.6%, 나머지 2억원은 6억원 이하 세율인 0.8%를 곱합니다.
과표에 세율을 곱해서 나온 값이 종부세액인데요. 여기서 동일한 부동산에 대해 이미 납부한 재산세만큼을 빼줍니다.
1세대1주택자의 공시가격 12억원인 주택이라면 11억원 초과분에 대해 종부세를 내는데요. 이미 7월과 9월에 12억원에 대해 재산세를 납부했으니 12월에 종부세를 낼 때, 중복되는 보유세인 1억원 부분만큼의 재산세는 공제해주는 겁니다.
만약 공시가격이 1년만에 급등해서 세부담도 크게 증가한 경우에는 세부담상한 초과액을 추가로 빼줍니다.
계산된 세액이 전년도 재산세와 종부세 합계액의 150%를 초과한다면 그 초과액을 빼주는 것인데요. 조정대상지역 2주택이나 3주택 이상인 경우에는 300%를 초과한 금액만 빼줍니다.
1세대 1주택자라면 여기에 보유기간과 고령자 여부에 따라 장기보유세액공제와 고령자세액공제를 최대 80%까지 추가로 받을 수 있습니다.
이렇게 세액공제까지 모두 반영하면 종부세 납부액이 최종적으로 계산이 되는데요. 종부세에는 그 20%의 농어촌특별세가 추가로 부과된다는 것도 기억해둬야 합니다. 종부세액이 1000만원이라면 농특세 200만원을 포함해 1200만원을 최종적으로 납부해야 하죠.
