[절세꿀팁]"세무서 임대사업등록, 1월21일까지 해야"

연간 주택임대소득이 2000만원이 채 안 되는 소액 임대사업자들은 그동안 소득세를 별도로 신고납부하지 않아도 됐는데요. 2019년에 발생한 임대소득부터는 이런 소액임대소득도 세금을 신고하고 납부해야할 의무가 생겼습니다.

그렇다면 이번에 처음으로 소득세를 신고납부하게 된 소액 임대사업자들은 어떤 점에 주의해야 할까요. 천지세무법인 서휘빈 세무사에게 임대소득세 신고와 절세법에 대해 물어봤습니다.

모든 임대소득에 대해 과세되나요?

주택임대소득은 2000만원 이하인 경우 2018년까지는 비과세했는데, 2019년 소득분부터는 소득세를 과세하는 것으로 법이 바뀌었습니다. 따라서 2019년 종합소득세를 신고하는 올해 5월에는 주택임대소득이 2000만원 이하라도 소득세를 신고납부해야 하죠.

하지만 조금 오해하는 부분도 있습니다. 소액의 임대소득에 대해서도 과세하면서 소위 '전면과세'라는 표현이 사용되고 있기 때문인데요. 사실은 소액임대소득도 보유 주택수나 전월세 여부에 따라 과세여부가 갈립니다. 일정 기준에 해당하는 경우에만 과세된다는 것이죠.

월세부터 말씀드리면, 1주택자는 월세를 받더라도 임대소득이 비과세에요. 월세소득은 2주택부터 과세가 됩니다. 물론 1주택이라도 9억원이 넘는 주택의 월세소득은 과세가 되고요.

많은 분들이 주택수에 대해 물어보시는데요. 주택수는 부부합산하고, 임대소득은 각각 계산한다는 점을 기억하면 되겠습니다.

예를 들어 남편이 자가로 거주하는 주택이 1채가 있고, 아내가 보유한 임대주택이 1채가 있으면 합산해서 2주택이기 때문에 임대주택에서 월세소득이 있다면 과세대상이 됩니다. 만약 남편과 아내가 각각 월세 임대주택을 1채씩 보유하고 있다면 당연히 과세는 되지만 두사람의 임대소득을 합산하지는 않고, 따로 세금을 계산해서 내면 되겠죠.

전세의 경우에는 계산법이 또 다릅니다. 전세는 임대소득을 가시적으로 확인하기 어렵기 때문에 전세보증금을 임대소득으로 환산한 '간주임대료'라는 것을 산출해서 임대소득으로 간주하고 거기에 임대소득세를 부과합니다.

특히 간주임대료는 2주택까지도 비과세이고, 3주택 이상도 보증금 합계가 3억원을 초과하는 금액부터 과세대상이 됩니다. 이 때에도 3주택 이상인지를 따질 때 기준시가 2억원 이하이면서 전용면적 40㎡이하인 소형주택은 주택수에서 빼줍니다.

예를 들어 4억원의 전세금을 받고 있는 아파트 1채와 월세로 50만원을 받는 주거용 오피스텔을 소유 및 임대하고 있는 경우라면 2주택자로서 월세는 과세대상이지만 전세금은 과세대상이 아닙니다. 전세보증금 합계액은 3억원이 넘지만 주택수가 2주택이기 때문이죠.

사업자등록을 아직 못했다면 어떡하죠?

주택임대소득에 대한 과세가 강화되면서 주택임대사업자 등록도 의무화됐어요. 2019년에 임대소득이 있는데, 아직까지 임대사업자로 등록하지 않았다면 늦어도 2020년 1월 21일까지는 임대주택 소재지의 세무서에 주택임대사업자 등록을 해야 합니다.

2019년 12월 31일 기준 주택임대사업을 하고 있는 경우에는 2020년 1월 1일에 임대사업을 개시한 것으로 간주하는데, 임대사업자등록은 임대사업 개시 후 20일 이내에 하도록 돼 있거든요.

올해 1월 21일까지 관할 세무서에 사업자등록을 하지 않은 임대사업자는 2020년부터 발생하는 임대소득의 0.2%를 가산세로 부담해야 합니다.

그런데 사업자등록과 관련해 납세자들이 특히 헷갈려 하는 부분이 있습니다. 사업자등록을 세무서와 시·군·구청(지자체) 양쪽 모두에 해야하느냐 하는 문제인데요. 

그동안 임대사업자로 각종 혜택을 받으려면 세무서와 지자체에 모두 등록해야 한다는 내용이 많이 알려져 있기 때문에 혼동이 좀 있는데요. 이 부분은 좀 정리해서 이해할 필요가 있습니다.

우선 관할 세무서에 하는 임대사업자등록은 소득세법상 사업자로 등록하는 것이고, 지자체에 하는 임대사업자등록은 민간임대주택특별법상 사업자로 등록하는 것입니다. 법적 근거가 다른 것이죠.

소득세법상 사업자등록은 이번에 의무사항이 된 것이고요. 민간임대주택법상 사업자등록은 임대사업자로서 세제혜택을 받기 위한 것으로 여전히 선택사항입니다.

민간임대주택법에는 등록한 임대사업자에게 취득세와 재산세 감면, 다주택자의 양도소득세 중과배제(2018년 9월 13일 이전 취득분에 한함), 필요경비 60%공제(미등록은 50%), 의료보험감면 등의 혜택을 주도록 돼 있는데요. 지자체에 사업자등록을 하지 않으면 이 혜택을 포기하는 것일뿐 다른 불이익을 받지는 않습니다.

특히 지자체에 임대사업자 등록을 하면 신청당시 임대의무기간을 선택하도록 하고 있고, 4년 혹은 8년 이상의 의무임대기간을 정해야 합니다. 또한 임대료를 전년대비 5% 이상 인상하지 않겠다는 약속도 해야하죠. 어길 경우 3000만원에 달하는 과태료를 부담해야 하고, 기존에 받았던 세제혜택도 모두 토해내야 하는데요.

따라서 임대사업자 등록을 세무서에 하는 것은 의무적으로 하되, 지자체에 하는 것은 본인이 의무임대기간과 5%의 임대료 인상제한을 지킬 수 있는지, 자산관리 측면에서 관련 세제혜택을 꼭 받아야 하는지, 보유주택의 처분계획은 어떠한지 등을 전문가와 함께 꼼꼼히 따져본 후에 선택하는 것이 필요합니다. 무조건 할 필요는 없다는 것이죠.

분리과세와 종합과세 중 뭐가 유리한가요?

주택임대소득은 수입금액이 2000만원을 초과하면 무조건 종합과세합니다. 반면 2000만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있는 혜택을 주고 있습니다.

일반적으로 주택임대소득이 2000만원 이하라고 해도 임대소득 외에 다른 소득이 있는 경우에는 임대소득을 분리과세하는 것이 더 유리한데요. 분리과세는 14% 단일세율로 과세하고, 종합과세는 타소득과 합산해 소득세율 구간별로 6~42%의 누진세율을 적용하기 때문에  합산소득이 높을수록 세율이 높아지거든요.

하지만, 임대소득이 2000만원 이하인 경우에도 필요경비의 지출 형태와 규모는 물론 임대주택의 기준시가, 면적, 등록여부 등을 모두 따져보고 과세방식을 결정해야 최적의 절세를 할 수 있습니다.

종합과세는 사업소득처럼 장부를 만들어 실제 지출한 경비를 소득에서 빼고 신고할 수도 있고, 과세관청이 정해 놓은 경비율(기준경비율이나 단순경비율)로 경비를 추계해서 신고할 수도 있는데요.

담보대출 이자 등 임대사업을 하면서 실제 지출한 경비가 많은 경우에는 장부기장을 해서 신고하는 것이 유리합니다. 그렇지 않은 경우에는 실제 지출과 관계 없이 정해진 50%(지자체 등록사업자는 60%)의 경비율로 경비를 인정받는 것이 나을 수 있죠.

또한 종합과세는 인적공제 등 일반적인 소득공제가 모두 적용되지만, 분리과세는 기본공제로 200만원(지자체 등록시 400만원)만 받도록 정해져 있어 이 부분의 유불리도 따져봐야 합니다.

다행히 현재 국세청이 홈택스상에서 임대소득신고프로그램을 개발중이라고 하는데요. 여기에서 자신의 임대주택 조건을 입력하면 종합과세와 분리과세 중에서 어떤 것이 유리한지 미리 계산해볼 수 있는 기능도 만들어진다고 합니다. 이번 신고부터 적용될 예정이니까 신고전에 미리 확인해보는 것이 좋겠죠.

많은 분들이 임대소득세에 대해 걱정을 하시는데요. 사실 주택임대소득 2000만원 이하인 경우에는 임대사업자로 등록을 하고, 분리과세를 선택하면 거의 세금이 나오지 않거나 아주 적은 세금만 내면 됩니다. 당장 세금에 대한 두려움보다는 다른 수익적인 측면을 더 고려해 사업자등록과 신고방법 등을 판단하시는 것이 좋겠습니다.