올해 8월 이사를 가는 A씨는 양도소득세 신고를 앞두고 고민이 많습니다. 최소 10만원부터 몇십만원에 달하는 신고대리비용이 아깝다는 생각이 들었기 때문입니다. 이에 용기를 내 직접 신고를 하기 위해 세무서를 방문했지만, 평소 세금 지식이 없는 터라 신고서 앞에서 막막해졌습니다.
부동산에 대한 양도세는 양도 시점에 발생한 차익에 대해 내는 세금으로 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고 후 납부해야 합니다. 예를 들어 2023년 6월 13일에 잔금을 지급받았다면 예정신고·납부기한은 2023년 8월 31일까지인 것이죠.
처분 후 두 달 내 신고라는 기간이 넉넉하지는 않죠. 아파트를 팔고 세금을 내야 하는 상황에서 신고대리 수수료가 부담스러울 때 셀프신고가 가능할지, 세무대리인이 필요한 상황이 있을지 길라잡이를 준비했습니다.
양도세 셀프신고 가이드
먼저 세무서에 방문하면 비치되어 있는 '양도소득세 간편신고서'를 작성하고 증빙 사항을 제출해 양도세를 신고할 수 있습니다. 예정신고 항목에 체크한 뒤 ①양도인 ②양수인 ③자산종류 ④세율구분 ⑤양도일 ⑥취득일 ⑦보유기간 ⑧거주기간 ⑨고가주택거주기간 ⑩양도가액 ⑪취득가액 ⑫필요경비 ⑬양도차익 ⑭장기보유특별공제 ⑮양도소득금액 등을 작성해야 합니다.
A씨처럼 세무서에서 당황하지 않기 위해서는 방문 전 미리 작성해보는 것도 방법입니다. 국세청 홈페이지(국세신고안내→개인신고안내→양도소득세→주요서식)에서 '양도소득세 간편신고서'를 검색하면 서식 및 작성 방법을 자세히 확인할 수 있습니다.
작성 항목 중 납세자들이 헷갈릴 수 있는 사항 중 하나를 살펴보자면 ⑫필요경비 부분입니다. 세금을 조금이라도 줄일 수 있는 항목 중 하나이기도 하죠.
우선 부동산 거래 시 취득세, 법무비용, 중개수수료 등은 기본적으로 경비로 인정받을 수 있습니다. 이 외에 발생하는 인테리어 비용이나 항목들을 경비로 처리해도 되는지 의문이 들 수 있는데요.
이와 관련해서는 국세청이 발간한 전자책 '국세청 양도소득세 월간 질의 톱텐(Top 10)'에서 답변한 적이 있습니다. 답을 하자면 교체나 설치를 통해 자산의 사용 연수를 연장하거나 가치를 높인 지출에 대해서만 비용으로 인정해 줍니다.
그래서 아파트 베란다 샷시비, 홈오토 설치비, 내부시설 개량 공사비, 보일러 교체비용과 같은 자본적 지출 항목은 경비처리가 가능하지만 벽지, 씽크대, 주방기구 교체비용, 외벽 도색작업, 보일러 수리비용 등은 경비로 인정되지 않습니다.
이 외에도 양도세 신고와 관련해서 작년에 발간된 '국세청 양도소득세 월간 질의 톱텐'을 활용하면 양도세 셀프신고 시 도움을 받을 수 있습니다.
오프라인보다 온라인 신고가 편하다면 국세청 홈택스를 활용해서 신고할 수 있는데요. 마찬가지로 양도소득세 간편신고서를 접수하고 관련 증빙 사항을 첨부하면 됩니다.
이럴 땐 세무대리 활용하세요
혼자 신고하는 것보다는 차라리 비용을 지출해 질 높은 서비스를 받는 것을 선호하는 분들도 계시죠.
세무대리를 요청할 때는 세무사와 전화 상담 후 필요 서류를 구비한 뒤 방문하면 되는데요. 양도세 신고 시 세무대리를 맡기는 게 필요한 건 어떤 경우일까요.
고봉성 세무사(현대세무법인 송도지점)는 "양도세를 신고할 때 취득가액이 불분명해 기준시가로 환산해 신고하는 경우가 있다. 이럴 때에는 의뢰를 하는 것이 좋다"라고 말했습니다. 신고 시 불분명한 부분이 있다면 세무사를 활용하는 편이 좋다는 겁니다.
양도세 비과세 요건에 해당되는지 판단할 때도 세무사와 상담이 필요한데요. 고 세무사는 "주거용 오피스텔이나 분양권도 주택 수에 포함하고 있는데 이를 간과할 때가 있다. 시골에 작은 농막을 갖고 있을 때도 주택으로 분류되는 경우가 생긴다"라며 "양도세 비과세로 생각하고 신고했다가 추후 아닌 경우도 있으니 될 수 있으면 세무사와 상담하는 것을 추천한다"라고 말했습니다.
