주택 임대사업자라면 '임대료 5% 상한' 규정을 반드시 따져봐야 한다. 세입자에게 임대료를 5% 넘게 올리면 과태료를 내야 하기 때문이다.
전세인 경우 보증금에서 5%를 넘겼는지 여부만 계산하면 된다. 전세 보증금이 1억원이면 보증금을 1억500만원까지 인상할 수 있는 것이다.
그런데 월세를 받는 경우에는 계산 방식이 복잡해진다. 1년치 월세금액을 합친 후 전월세변환율을 적용해 전세로 환산한 금액을 따져봐야 하기 때문이다.
여기에서 전월세변환율은 한국은행 기준금리에서 3.5%를 더한 비율을 의미한다. 6월 현재 기준금리 0.5%를 감안하면 전월세변환율은 4.0%가 된다.
보증금 5000만원에 월세 100만원을 받았다면, 전세로 환산했을 때 3억5000만원이다. 1년치 월세 1200만원에서 전월세변환율 4.0%를 나눈 3억원과 보증금 5000만원을 합쳐 총 3억5000만원이 되는 것이다.
이렇게 계산한 전세금액 3억5000만원에서 5%인 1750만원까지만 올려도 된다는 뜻이다. 두 금액을 합친 3억6750만원을 다시 월세로 환산해야 하는데, 임대보증금 5000만원을 뺀 3억1750만원에서 전월세변환율 4.0%를 곱한 1270만원이 1년치 월세가 된다.
즉, 1년치 월세를 12로 나눈 105만8333원이 매월 받아도 되는 월세 금액이다. 보증금 5000만원에 월세 100만원을 받던 임대사업자가 임차인 만기 시점에 월세 106만원을 받으면 과태료를 내고, 월세 105만원을 받으면 과태료를 낼 필요가 없다.
다만, 실제 임대사업자의 임대료 상한선을 따져보려면 계약일 당시의 한은 기준금리에 따라 전월세변환율을 계산해야 한다. 기준금리는 2018년 11월 1.75%에서 1.5%로 인하됐다가 2019년 7월 1.5%로 복귀했고, 10월 1.25%에 이어 올해 3월 0.75%, 5월 0.5%로 내려갔다.
만약 기준금리가 1.5%였을 때 계약했다면 3.5%를 더한 5.0%를 전월세변환율로 적용하면 임대료 상한선을 확인할 수 있다.
정확한 임대료 인상률을 계산하려면 임대등록시스템(렌트홈) 홈페이지에서 제공하는 '임대료 계산기'를 이용하면 된다. 계약 당시 기준금리와 현재 임대료 등을 입력하면 5% 인상률에 해당하는 임대료를 직접 계산할 수 있다.
