임대주택 자진·자동말소에 따른 주의사항

6.17 부동산 대책과 후속조치인 7.10 부동산 대책이 나오면서 민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법)이 2020년 8월 18일에 개정됐다. 

이에 따라 주택임대사업자가 민특법상 의무임대기간을 채우지 않더라도 과태료 없이 스스로 말소할 수 있게 해 주는 '자진말소' 및 민특법상 의무임대기간을 도과한 경우 지방자치단체에서 자동적으로 말소 처리하는 '자동말소'제도가 생겼다. 

동시에 주택임대차보호법이 재개정되어 임차인 보호를 위한 각종 규정들을 뒀기 때문에 민특법에서 더 이상 임대료 상한 규정 등을 제한할 필요도 없어졌으며, 이에 자동말소 등을 통해 세법(종합부동산세, 조세특례제한법 등)상 혜택이 자연스럽게 축소됐다.

구체적으로 2020년 7월 10일 이후 ① 4년 단기임대주택에서 8년 장기일반 매입임대주택으로 변경신고를 하거나 ② 폐지되는 유형(4년 단기임대주택, 8년 장기일반 매입임대주택 중 아파트)으로 신청을 하는 경우 세제혜택을 더 이상 부여하지 않는다. 

여기서 장기일반 매입임대주택 중 '아파트를 제외'한 나머지 다가구주택·다세대주택·주거용 오피스텔·연립주택 등은 2020년 7월 11일 이후라도 10년 장기일반 매입임대주택으로 등록 가능하다.

7.10 부동산 대책에서 2020년 7월 11일부터 임대주택에 대한 세제혜택을 줄인다고 발표를 하니 발표당일 지자체 주택과에 길게 줄을 서서 임대사업자등록을 하는 진풍경도 펼쳐졌다.

렌트홈(www.renthome.go.kr)에서 오후 6시 정각에 사이트를 폐쇄해 오후 5시59분에 등록신청을 마친 납세자도 있었으니 난리도 그런 난리가 없었다. 

그런데 이 때도 과연 임대사업자로 등록을 신청한 날을 기준으로 하는지, 등록이 최종 수리된 날을 기준으로 하는지에 대한 의견이 분분했다. 결국 2020년 7월 10일까지 임대등록을 신청하거나 변경 신고한 경우 세제혜택을 주는 '신청일 기준'으로 결론이 났다.

민특법상 임대등록이 말소되어 의무임대기간을 채우지 못한 경우에도 소득세법상 임대주택 혜택을 받을 수 있다. 

여기서 말하는 소득세법상 임대주택 혜택이란 임대주택 자체를 양도하는 경우 양도소득세 중과배제와 임대주택을 제외한 2년 이상 거주한 거주주택에 대한 비과세 특례다. 

소득세법상 혜택 유지는 ① 민특법상 의무임대기간의 1/2 이상 임대하고 자진말소하거나 ② 민특법상 의무임대기간 도과 후 자동 말소된 경우 적용이 가능하다.

'양도소득세 중과배제 혜택'은 자진말소의 경우 말소 이후 1년 이내 양도하는 경우 중과 배제되며, 자동말소의 경우는 양도에 대한 기한의 제한이 없다. 

'거주주택 비과세 특례의 혜택'은 자진말소이든 자동말소이든 등록말소 후 5년 이내에 거주주택을 양도할 경우 비과세가 인정된다. 또한 이미 받은 거주주택 비과세는 추징하지 않는다.

특히나 자진말소는 소득세법상 혜택을 받기 위해서는 조심하여야 한다. 

자진말소의 대상은 4년 단기임대주택과 8년 장기일반 매입임대주택 중 '아파트'만 해당되며, 다가구주택·다세대주택·주거용 오피스텔·연립주택 등은 자진말소의 대상이 아니다. 이 경우 민특법상 의무임대기간 1/2 이상 임대하고 자진 말소하더라도 양도소득세 중과배제와 거주주택 비과세 특례가 적용되지 않음을 주의해야 한다.

민특법상 의무임대기간 1/2 이상을 임대하고 자진말소의 대상이 되더라도 중과배제를 피할 수 없는 경우도 있다.

① 2018년 4월 1일 이후 4년 단기임대주택으로 등록한 경우, ② 2018년 9월 14일 이후 1주택을 소유하고 있으면서 조정대상지역 내 주택을 취득하고 8년 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우, ③ 조정대상지역 내의 주택을 2018년 9월 13일 이전 8년 장기일반민간임대주택으로 등록을 했지만 임대개시 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원)을 초과하는 경우가 여기에 해당한다.

이런 경우는 세법상 장기임대주택이 아니기 때문에 의무임대기간 1/2 이상 충족 후 자진말소하더라도 중과배제 대상 자체가 아님을 명심해야 한다.

민특법상 자진말소를 하거나 의무임대기간이 도과하여 자동말소된 경우 종합부동산세법상 의무임대기간을 충족하지 못하더라도 기존에 경감 받은 종합부동산세액을 추징하지는 않는다. 

4년 단기임대주택과 8년 장기일반 매입임대주택 중 '아파트'만 자진말소 및 자동말소의 대상이며, 종합부동산세법상 자진말소시 추징배제는 소득세법상 세제혜택 유지와는 달리 의무임대기간 1/2 이상 규정은 별도로 없다는 것도 꼭 알아두자.

민특법상 8년 장기일반민간임대주택으로 등록한 아파트는 8년 의무임대기간이 종료된 경우 자동말소가 된다. 

등록한 임대주택이 조세특례제한법상 요건을 모두 충족한 후 8년 이상 의무임대를 하면 장기보유특별공제 특례(조특법 제97조의3)가 적용된다. 8년 이상 장특공제율 50%, 10년 이상 장특공제율 70%의 혜택을 준다. 

하지만 8년 장기일반 매입임대주택으로서 아파트는 자동말소의 대상이므로 8년 후 민특법상 자동말소가 되면 50%의 장기보유특별공제 밖에 못 받는다.

반면, 아파트 외 다가구주택·다세대주택·주거용 오피스텔·연립주택 등은 자동말소의 대상이 아니므로 의무임대기간 8년을 채우더라도 말소가 되지 않으므로 10년 이상 의무임대기간을 채워서 장기보유특별공제율 70%의 혜택을 받는 것이 유리해 보인다.

2019년 2월 12일 이후에는 의무임대기간 승계와 관련한 세법 규정이 민특법을 준용하는 것으로 개정됐다.

2019년 2월 11일 이전에 4년 단기에서 8년 장기로 전환한 경우, 민특법에서는 4년 이내 전부 승계였지만, 세법에서는 단기 중 임대기간의 50%만 승계를 하게 되어 있어 양자 간의 불일치가 있었다. 

행정적으로 지자체에 임대사업자등록을 한 후 세무서 사업자등록일이 며칠에서 심지어 열흘 이상 차이가 나는 경우도 있다. 

위와 같은 문제로 의무임대기간 차이에 의한 혜택을 못 받을 수 있었는데, 세법개정을 통해 혜택을 유지시켜 준 것은 당연하면서도 긍정적인 결과로 평가해야겠다.