아파트를 사고 보유하거나 증여하게 되면 세금을 내야합니다. 살 때는 취득세, 가지고 있을 때는 재산세와 종합부동산세 그리고 증여할 때는 증여세를 내야 하죠.
세금을 내려면 세금을 부과하는 기준인 과세표준, 즉 아파트(재산)의 가격을 알아야 세액을 계산해서 낼 수 있는데요. 각 세금마다 성격이 다른만큼 세목별로 재산 가격을 매기는 방식에도 차이가 있습니다. 특히 증여할 때 아파트의 재산 가격을 따지는 방식이 까다롭다고 하는데요.
각 세금마다 재산 가격을 평가하는 기준이 어떻게 다른지, 재산 평가 방법을 가지고 증여받을 때 활용할 수 있는 절세 방법에는 무엇이 있는지 세무회계여솔의 박지연 세무사와 함께 알아봤습니다.
재산세와 종부세는 어떤 기준으로 가격을 매기나요
재산세와 종합부동산세는 주택 공시가격을 기준으로 재산 가격을 산정합니다. 국토교통부의 부동산공시가격 알리미에 들어가면 아파트의 공시가격을 확인할 수 있죠.
재산세의 경우 6월 1일을 기준으로 한 공시 가격에 60%의 공정가액비율을 곱하면 되고, 종부세의 경우 전국합산공시가격에 다주택자의 경우 6억원 1주택자의 경우 9억원을 빼고 현행 95%의 공정가액비율을 곱하면 과세표준, 즉 세금을 매기는 가격을 구할 수 있습니다. 여기에 세율을 적용하면 향후 내야할 세금을 계산할 수 있습니다.
취득세는 어떤 기준인가요
취득세도 재산세, 종부세와 같이 주택 공시가격을 기준으로 재산 가격을 매기는데요. 취득 당시인 증여일 기준의 주택 공시가격을 바탕으로 계산합니다. 취득세 역시 증여일 기준의 주택 공시가격을 과세표준으로 취득세율을 곱해 계산할 수 있습니다.
증여할 때는 평가 기준이 다르다고 하던데
네. 증여와 상속은 재산을 무상으로 이전 받는 것이므로 공시가격이 아닌 실질적으로 재산을 이전 받은 가격을 기준으로 합니다. 따라서 주택 공시가격이 아닌 증여일 현재의 아파트 '시가'를 기준으로 세금을 매깁니다. 아파트라면 증여 등기를 접수한 당일의 가격이 기준이 됩니다.
시가는 정확히 뭘 의미하나요
시가란 상호간 거래에서 통상 성립되는 금액을 이야기하는 데요. 증여일 전으로 6개월, 증여일 후로 3개월 동안 매매, 감정평가, 수용, 경매 또는 공매된 가격이 시가가 됩니다.
매매의 경우 그 거래 가액이 시가가 되고, 감정평가의 경우 공신력있는 감정기관이 2군데 이상 평가하고 평균 낸 감정가액이 시가가 됩니다. 기준시가가 10억원 이하인 경우는 1군데에서만 감정평가를 받아도 무방하고요.
또한 자주 있는 경우는 아니지만 아파트가 수용되거나 경매, 공매된 경우는 그 경매가액과 공매가액이 시가가 됩니다. 단, 이 경우 특수관계 간의 경매나 공매는 제외합니다.
그리고 시가를 평가할 때 가장 쟁점이 되는 유사매매사례가액이라는 게 있는데요. 유사매매사례가액은 해당 재산의 매매 등의 시가(매매·감정·수용·경매·공매)가 없을 때에만 적용합니다. 증여일 전 6개월부터 평가기간 내 증여세 신고일까지의 기간 중 상속재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 공시가격이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이나 감정가액의 평균액이 있는 경우 이를 유사매매사례가액이라고 해서 시가로 봅니다.
유사매매사례가액을 시가로 보는 경우는 증여일 전 6개월부터 증여세 신고일까지의 기간까지 나온 금액만을 기준으로 합니다. 신고일 이후의 거래가는 알 수 없기 때문이죠.
유사한 재산이라고 인정할만한 재산의 범위는 이른바 '5%룰' 안에서 허용되는데요. 내 아파트와 동일한 공동주택단지 내에 있고, 전용면적, 기준시가가 5% 이내의 차이가 나면 유사한 재산이라고 봅니다.
시가가 여러 개일 땐 어떻게 하나요
1순위: 당해 재산의 매매 등의 가액
2순위: 유사매매사례가액
3순위: 보충적 평가가액(주택 공시가격)
시가가 여러 개일 땐 해당 우선 순위에 따라 가격을 결정하게 되는데요. 1순위에 해당하는 재산 매매가액이 없을 경우 2순위의 유사매매사례가액을, 2순위의 유사매매사례가액이 없을 경우에 3순위의 주택 공시가격을 적용합니다.
단, 가액이 여러 개일 때는 추가적으로 살펴볼 기준이 있는데요. 재산 매매가액이 여러 개 일 때는 증여일로부터 가장 가까운 날의 가액을 우선으로 하고, 유사매매사례가액이 여러 개일 경우 주택 공시가격과 유사매매사례가격의 가격 차가 가장 적은 가액을 우선으로 합니다. 이 두 가지에 해당하는 가액이 모두 없을 경우, 주택 공시가격을 시가로 하게 되는 거죠.
증여받은 아파트를 팔 계획이라면
공시가격을 기준으로 증여세를 적게 내면 당장은 좋을 수 있지만 나중에 팔 때는 후회할 일이 생길 수 있습니다. 증여재산평가금액이 증여를 받는 사람의 취득가액이 되기 때문에 향후 양도소득세가 과세될 때 영향을 미칠 수 있기 때문인데요. 평가금액이 시가 기준이면 양도차익이 적게 산정될거고, 기준시가 기준이면 시가보다 상대적으로 낮은 가격이므로 양도차익이 크게 산정되겠죠.
증여받고 팔 계획이라면 감정평가를 받은 가격으로 증여받는 게 절세 방법이 될 수 있습니다. 이렇게 증여받을 때 최대한 시가에 맞춰 놓으면 훗날 아파트 가격이 올랐을 때 양도 차익을 줄여 양도세를 절세할 수 있습니다.
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