필명 투에이스로 네이버 블로그 '투에이스의 절세 이야기'를 운영하는 김동우씨는 부동산을 처음 공부하는 '부린이'들 사이에서 부동산 절세 고수로 명성이 자자하다.
그는 각종 투자 커뮤니티의 섭외 1순위로 꼽히는 부동산 세금 강사이자 절세 관련 베스트셀러인 '투에이스의 부동산 절세의 기술'의 저자이기도 하다.
김동우씨는 대구은행에서 25년간 근무한 뒤, 주택 임대 사업자로서의 삶을 시작했다. 그는 세금 폭탄으로부터 살아남기 위해 필사적으로 세금 공부를 시작했다고 한다.
지난 9일 그를 직접 만나 이제 막 부동산 공부에 막 첫 발을 뗀 초보자가 알아야 할 부동산 절세의 기본에는 무엇이 있는지 물었다. 그는 다섯 가지의 계명을 들어 자신이 체득해온 절세 노하우에 대해 설명했다.
1. 모르면 꼭 물어봐라.
세금이 굉장히 복잡하고 어려워졌기 때문에 세금에 대해 궁금한 것이 생기면 일단 공식적인 곳에 물어보고 확인해야 합니다. 세금을 거두는 기관인 동시에 물어볼 장소를 제공하는 국세청이 그런 이유로 존재하는 것입니다.
국세상담센터(126)에 전화를 하고, 홈택스 인터넷상담으로 물어보세요. 국세가 아니라 지방세면 지방자치단체에 물어보는 것도 좋은 방법입니다.
주택 임대 사업자가 가장 많은 곳이 송파구인데, 이곳은 서울에서 인구도 가장 많고 동시에 부자도 많은 동네입니다. 따라서 임대 사업자와 관련된 질의는 송파구청 주택과로 물어보는 것이 좋습니다.
지방세와 관련한 질의는 각 지자체 세무과가 빠릅니다. 원래는 행정안전부와 같은 정부 부처에 물어보는 게 정석이지만 전화 연결이 어렵기 때문에 지자체를 활용하는 것이 좋습니다.
부동산 전문 세무사에게 묻는 것도 방법입니다. 부동산 절세 전문 세무사로는 세무법인 다솔의 안수남 대표님을 비롯해 최왕규, 이승현, 지병근 세무사 등이 잘 알려져 있습니다.
2. 반드시 저지르기 전에 상담해라.
부동산은 팔고 나서 상담 하면 의미가 없습니다. 부동산 등기부 등본은 국가 장부이기 때문에 일단 등록이 되면 다시 되돌릴 수 없기 때문입니다.
운 좋게 계약을 하고나서 알게 되더라도 알토란같은 내 계약금이 날아갈 가능성이 있습니다. 희한하게도 다 저지르고 뒤늦게 상담에 나서는 경우가 다반사인 것이 참 안타깝습니다.
이를테면 현지에 직접 가보지도 않은 상태에서 기획부동산으로부터 낭떠러지 근처에 있는 땅을 사고 "제가 이 땅을 샀는데 괜찮겠습니까"하고 확인하면 그때는 이미 때가 늦은 것 아니겠습니까. 액션을 취하기 전 상담해야 대형 사고를 막을 수 있습니다.
3. 가족끼리는 미리 정보를 공유해라.
양도세 같은 경우 잘 모르는 사람의 경우 2년만 가지고 있으면 비과세가 된다고 생각하지만 생각보다 양도세라는 건 굉장히 복잡합니다. 비과세를 시키다 보니 엄청나게 예외가 많지요.
그리고 특례라고 하지 않습니까. 특례는 말 그대로 '특별한 예외'입니다. 여러 가지 예외 사항이 있기 때문에 일반인들이 생각하는 상식을 깨야 합니다. 내가 아무리 비과세에 해당한다고 생각해도 실상은 다를 수 있습니다.
예시를 하나 들자면, 대학생 아들이 알바를 해서 번 돈으로 아버지 몰래 오피스텔을 1000만원 갭투자로 산 경우가 있습니다. 그리곤 아버지를 깜짝 놀라게 해주려고 오피스텔을 산 사실을 알리지 않았습니다.
그 사실을 모르는 아버지는 자신이 1채만 가지고 있기 때문에 비과세라고 생각하고 팔았습니다. 하지만 세대 수로 따져보니 2주택자였고, 예상치 못하게 많은 세금을 물게 됐습니다. 이렇게 나도 모르게 우리 가족 중 누군가가 집을 가진 경우가 있을 수 있으니 가족끼리는 이런 정보를 미리 공유하는 것이 좋습니다.
4. 세대분리는 조심해서 해라.
세대분리는 절세 측면에서 좋은 방법이지만 단순히 서류로만 하는 것이 아니라 실제로 분리하는 게 중요합니다. 주민 등록상 전입신고 한다고서 해결되는 것이 아니지요. 납세자가 입증을 못하면 곤란해집니다. 아파트 CCTV나 교통카드 사용지역만 봐도 과세당국에서 다 알기 때문에 반드시 세대분리가 제대로 이뤄져야 합니다.
실제로 거주하고 있는 걸 증명할 수 있는 증거를 수집하십시오. 신문 구독, 우유 구독, 택배, 자녀 취학 증명, 입주자 카드 등 이 모든 것들이 증거가 될 수 있습니다. 단순하게 살았다고 주장하는 것은 받아들여지지 않습니다.
5. 비과세를 적극 활용하라.
이 세상에 가장 좋은 절세법은 비과세입니다. 납세자 신고 신청 절차도 필요 없으니 요건만 충족되면 정부가 주는 최고의 선물이지요.
가령 1억 주고 산 집이 시간이 지나 5억이 됐다고 칩시다. 주택 소유자가 이 집을 팔고 5억에 걸맞은 다른 집으로 가려고 하는데, 문제는 4억의 양도 차익입니다. 이것에 대해 세금을 부과하게 되면 새로운 집을 사서 이사를 가는 게 어려워집니다.
이런 경우를 위해 주택이 하나일 때는 나라에서 주거 이전의 자유를 보장하기 위해 양도세를 매기지 않습니다. 요즘에 들어서야 9억 넘는 고가 주택이 많아지면서 세금을 매기기 시작했지요.
하지만 양도가액이 9억원 넘는 주택은 고가주택이라고 해서 9억원을 초과하는 금액은 과세를 하지만 2년 이상 거주한 경우에는 장기보유특별공제를 80%나 해주기 때문에 세금부담이 크지 않습니다.
결론적으로 1주택자로서 비과세 혜택을 받는 것이 최고의 절세 전략입니다.
비과세란 나라에서 과세를 포기한 것입니다. 나라에서 자발적으로 과세권을 포기한 건데 얼마나 좋습니까. 집 한 채 사서 비과세 받으면서 1주택자로서 5년 이내의 새 아파트만 계속 이사를 다니는 것도 괜찮은 방법이라고 할 수 있습니다.
